房地产财务成本管理建议

更新时间:2024-02-25 作者:用户投稿原创标记本站原创 点赞:10617 浏览:45290

摘 要 :每个企业都有其财务成本管理程序和方法,而房地产企业与其他行业的公司相比具有显著的差异.现行的《企业会计准则》、《企业会计制度》和《房地产开发企业会计制度》及其他相关规范性文件,从实施的角度看的效果,也有一些不完善的地方,对房地产行业的也没有高度的针对性.房地产企业的财务成本管理对于房地产企业来讲非常重要.本文结合房地产企业的基本概念,探讨房地产企业财务成本管理的基本现状,同时提出相应的改进建议.

关 键 词 :房地产企业 财务成本管理 问题 建议

房地产业关系到我国的国计民生,事关千万百姓的切身利益,国家对房地产业的发展非常重视.我国的房地产市场发展迅速,房地产投资已经成为了一种收益非常高的投资方式.2008年金融危机爆发,我国房地产市场也受到了一定的影响,开始进行调整.尽管国家出台了“国十条”、“国八条”等调控手段,房地产始终高居不下.随着我国加入WTO,外资开始不断投向我国的房地产业,相较于国外,我国的房地产业的财务制度不太健全,尽快建立起一套比较完善的财务成本管理制度对我国房地产企业的发展具有重要意义.

一、房地产企业的概念

房地产企业,是从事于房地产开发的企业,在我国,房地产开发不仅仅是指的开发这一个环节,通常是指对房地产进行开发、建设、管理、怎么写作、销售等一系列行为.

二、企业财务成本的涵义

财务成本在财务会计中是一个流量概念,它表现为资源的不利变化,即成本会引起企业收益的减少,具体表现为企业资产的流出或增加. 财务成本是指财务会计中,根据企业一般成本管理要求,根据国家统一的财务会计制度和成本核算规定,通过正常的成本核算程序计算出来的企业成本,它可以是产品成本,也可以是劳务成本等等.

三、房地产企业成本核算的问题

(一)成本核算对象不明确

房地产项目用地一般都比较大,其规模一般从几十亩到几千亩不等,房地产项目一般是按照用地进行成片开发,并分期进行,产品有高层、小高层、公寓、花园洋房、别墅、商业地产等各种形式.如何确定成本会计的核算对象是一个复杂问题,具体是根据整个开发项目整体作为核算对象,还是分成片、期、产品类别等形式进行对象核算,这些问题都没有在会计准则中明确体现出来.

(二)成本费用的归集和分配方法不明确

基于成本会计知识,直接归集到产品的成本是在产品生产中所产生的直接成本,属于多种产品的共同成本,应按照一定的程序将之前所产生的成本归集和分配,使用适当的方法间接归集到产品的成本中.如何能归集和分配间接开发成本,间接开发成本的归集和分配应该以什么标准来衡量,并没有给出一个明确的解决方案.

(三)成本核算周期不明确

产品成本一般按每月或按生产周期的进行核算的,由于房地产开发产品比较特殊,其开发周期一般都比较长,所以其开发成本核算一般按照生产周期进行核算.最终目的是计算该项目的总成本和单位销售的开发成本方面,使企业的资产负债表的经营利润和对应付税收进行适当的评估,从而对经营管理运作的结果进行合理评价.房地产开发项目的成本周期是比较明确的,项目竣工验收后就可以进行竣工结算,但是区配套设施往往是长期的或延迟实施,从而影响了工程结算.

(四)成本调剂比较随意

房地产公司,同年一般会有一些不同的项目在同一时间滚动发展,每个项目的位置、使用和土地等都不相同,使每一个项目的利润率是不一样的,如可能有经济适用房,也可能有普通商品房.房地产企业可能为了偷税、逃税或延迟交税,想方设法压缩各类项目当前的利润率,并打算在未来的项目中摊销成本,提前确认和结转,这样就可能造成每个项目的成本之间的错位.


四、完善房地产企业财务成本管理的建议

(一)完善房地产企业法规体系

在我国现行的《企业会计制度》和最新的《企业会计准则》中,主要是关于一些会计实践和已经成熟的部分做出规定,而对于像房地产行业涉及到经济金融领域的业务还没有出台专门的会计准则和制度加以规范,这样对于房地产企业的发展是有弊无利的,房地产企业财务状况就得不到真实地反映,进而会影响管理层和决策者对公司财务状况的正确评价,从另一个角度来说,也会损害股东的利益,会计账簿反映出来的情况也就失去了有效性.所以,完善房地产行业的会计规章制度以及法律体系是非常必要的.

(二)加强规章制度和监督机制的建设

为了加强和完善成本核算的规章和制度建设,房地产开发商必须在遵守国家现有的政策和法规的基础上,将其自身的规模程度与开发项目多少等因素紧密结合起来,还要最大限度地保证会计工作质量和效率,做到严肃认真,细心缜密,高效完整.在这些前提下,房地产企业应该制定出适合本行业特征的规章制度,不能只是象征性的框架,而是细致到各个方面的边边角角,这样才能使成本核算工作做到有法可依,有法可循,有法可据,从而能保证会计资料的真实可靠,使企业成本核算的水平更上一层楼.

(三)提高会计人员综合素质

由于房地产项目从做研究报告、立项、审批、到招标、投标、施工和最后的销售以及售后等是一整套复杂的过程,专业性非常强,加之不同的建筑由于使用功能、建筑格局、地理位置、面积等都不相同以及涉及的原材料品种和材质复杂繁多,行业中的每一个关节点和部门必须配合协调才能完成整体性工作.想要成为一名优秀的房地产企业财务人员,除了具备有关会计的专业知识外,还要对工程运作的整个过程有较为深刻的了解,这样在与工程专业人员进行交流时,才不会产生歧义,在进行收入、成本以及税收方面的核算时才能做出准确的判断.

综上所述,在现代房地产市场竞争力激烈的今天,企业财务成本管理工作的开展关系到企业的经济效益、关系到项目投资的经济效益、关系到企业综合市场竞争力的提高.现代房地产企业必须认识到财务成本管理工作的重要性,通过强化成本核算意识、完善相关体系以及切实有效的执行为企业的发展奠定基础.