本站原创货币超额增量推升房价
城市楼价上涨的原因有很多,但自2009年以来,房价升势更加突出.在金岩石看来,房价不断向上攀升,其背后的原因是货币供应量的增长.2009年1-7月,中国广义货币M2的年化增长速度为24.77％,用24％的货币增长减去8％的经济增长,可大致得出有16％超额货币流通.超额货币流通必然推高房价,16％的超额货币在5年内会使楼价翻番.而金岩石表示,中国广义货币的超额增长并不新鲜.他说,从1992年到现在,央行每年印刷纸币的增速在23％左右,而经济增长速度却在8.9％左右,按照经济学意义上的通货膨胀计算方法,通胀就在14％左右,以复利计算,也就是5年要翻一番.
那么,为什么中国广义货币的供应量会保持如此长时间的快速增长呢金岩石点出了背后的道理：“中国经济增长的本性是“三高”――高通胀驱动高成长解决高失业.”众所周知,中国经济增长的驱动器有“三驾马车”,即投资一出口一消费.金融危机以来,出口急剧下降导致出口对经济增长的驱动由正转负,于是投资驱动顶替了出口,对经济增长的贡献度达到87％以上.在投资驱动中,政府主导的投资贡献了80％以上,而政府投资的资金来源80％以上来自于超额货币发行.把这三个数字放在一起,就是一个超额货币驱动政府投资的增长模式,政府投资过去多年也经常是在“三驾马车”中跑头套的.
资产泡沫分流超额货币
或许有人会问,超额货币的去向很多,为什么一定会流向投资市场.对此,金岩石-认为,超额货币注入到银行体系后有三个主要流向：其一是流向制造业生产领域；其二是流向消费品市场；其三是流向投资品市场.在制造业面临产能过剩的市场环境中,超额货币就会选择流入消费品和投资品两个市场,流入消费品市场会产生通货膨胀,流入投资品市场会催生资产泡沫.政府发现消费品市场的通胀无疑抵消了其在解决失业问题上做出的艰苦卓越的努力,或者,与其让多数人承受通货膨胀的威胁并担忧失业下岗,还不如让少数人在资产泡沫的盛宴中分流超额货币.
敢于与风险财富共舞
金岩石认为,房价之所以能够持续上涨还在于房子在中国从消费品变成了投资品.“目前在中国,80％的房子需求来自投资需求而非消费需求.”金岩石解释说,“即消费者写1套房,投资者会写4套房,这个概念跟欧美国家是完全相反的.欧美作为成熟国家,投资人写1套房,消费者写4套房,这是一个‘二八定律”’.
金岩石表示,“把房地产定义为投资品,也是国家规定的”.因为在我国的CPI当中,衣食住行中的“住”是统计的房租,而不是房产,而美国CPI当中房产占比高达42％,美国人是把房产当做消费品的,所以中国房地产的刚性需求不是来源于消费,而是来源于投资.因此,房地产的投资属性就决定了房价的合理标准不是由本地人的收入和预期决定的,而是由80％的外来人的收入和外来人的预期决定的.
最后金岩石提出,作为投资品,城市房价的决定力量是两个流动性：人口流动与货币流动,所以房产泡沫的破灭将发生在城市化结束之时.在此之前,泡沫持续的时间越长,化虚为实的比例越高；居民收入的增长越快,化险为夷的几率就越高.所以,要能够与风险财富共舞,与资产泡沫共同成长.