本站原创【摘 要】成本控制工作是一项系统工程,它贯穿与房地产开发项目的全过程.本文首先分析了前期阶段工程造价控制与管理的重要性,重点从房地产开发项目的设计、招投标、决策阶段的造价控制为基础,突出了项目的设计、施工及竣工结算等方面的造价控制与管理对策.
【关 键 词 】房地产开发；造价控制；各阶段
引言
通常来说,房地产开发企业都有意识控制房地产建设项目工程成本造价,但在实际造价控制实施中,却常常无从下手或不得要领,往往将工作重点仅仅放在房地产建设项目施工阶段的成本造价管理,而忽视房地产建设项目各阶段工程造价的控制和管理问题.在实践中,房地产建设项目的成本造价控制管理,可以说是对房地产建设项目各阶段工程造价的实时控制和管理,是全动态监控和全过程监控,尤其是要对项目实施过程中的各阶段变更严格控制,同时要采取一切有效措施来减少因为房地产建设项目合同变更影响整个项目造价.
1前期投资决策阶段的控制措施
前期投资决策阶段主要包括房地产项目的立项和可行性研究报告的编制和报批.因为可行性研究报告的批复同意意味着项目可以进行正式的开发建设,所以与此相对应的工程造价控制工作主要是编制好投资估算和项目的经济效益测算.由于房地产项目属于固定资产投资的范畴,首先要对项目的总投资支出进行估算,即对房地产开发项目的成本进行估算.它包括房地产企业在开发经营房地产项目过程中所发生的全部支出,主要包括：土地费用、前期费用、建安成本费用、配套工程费用、销售费用、管理费用、财务费用和税金.通过对项目的成本估算得出项目的总支出,然后根据当前的房地产市场的销售（可通过市场调研可以获得某区域房地产市场均价作为参考）就可以算出项目的预期利润是正还是负,为项目可行性研究报告提供最重要的一项数据参考.当然,通过本阶段的投资估算也为整个项目后续的造价控制提供了指标依据,即估算投资指标为整个项目最终控制指标,任何后续变更都不能突破此指标,否则将造成项目亏本.
2方案设计阶段的控制措施
2.1设计方案的比选和优化
可行性研究批准后就可以进行项目的方案规划设计了.此阶段根据项目的初步设计构想,做出两到三个规划方案进行比选.根据企业内部及市场参考指标,综合估算出不同规划设计方案成本,在最大限度满足设计条件要求的情况下选择最经济的方案.在确认初步规划设计方案后,方案优化就是设计阶段的造价控制的首要任务,其对后续的施工建设成本有着决定性的影响.方案设计优化不仅要考虑技术上的可行性,还要考虑经济上的合理性.比如实践中,房地产企业拿到的项目用地现状是坡地,那么在规划设计方案时就要充分考虑利用现有地形,因地制宜,规划设计独具特色的阶梯状坡地建筑,就可大大减少实际施工中土方的开挖量,降低了前期场地平整工程的成本,从而从源头上控制项目成本造价,节省投资.
2.2对施工图设计阶段实行限额设计
限额设计就是根据已经批准的设计任务书和投资估算和设计概算来控制施工图设计.实践中,由于设计公司考虑问题的单一性,往往仅从设计角度考虑建筑项目的美观性和安全性,而较少考虑是否由此影响建筑工程项目造价.因此,在这一阶段的成本控制和造价管理工作中,第一,房地产企业（包括内部设计管理部、成本管理部和现场项目管理部）要牵头对设计中影响建筑工程造价的重要部位和技术方案进行专题调研,通过收集最新的技术方案资料,组织专家进行方案论证等手段,最终选择技术上可行经济上又合理的设计方案.第二,作为实行限额设计的最直接有效措施,房地产企业在委托设计公司施工图设计时,在满足设计规范和建筑安全的前提下,要对建筑物一些重要的技术经济指标做出明确限额要求（例如：主材中的钢筋和混凝土平方米含量）,并且将此作为合同条款约定到设计合同中,同时在设计合同中约定超出限额设计后相应的奖惩措施,强化设计公司的经济责任.
另外,施工图设计深度不够是当前房地产开发项目施工图设计中存在的一大共性问题.频繁的设计变更造成了项目工程造价的失控、成本增加.因此房地产企业和设计公司的积极协作配合,细化设计方案,可最大限度为避免设计变更增加留下隐患.
纵观整个项目成本造价比重,设计阶段决定了房地产项目建筑安装成本造价的70%以上,所以设计阶段是决定整个项目成本的关键阶段.优良的工程设计是有效控制工程造价的前提和关键,房地产企业和设计公司一定要通力协作、密切配合,共同打造出既经济又合理的设计方案,为后续项目的实际施工运作打下一个良好的基础.只要双方本着认真负责的态度、讲究科学的方法,一定可以将造价控制在较低的水平上,提高设计质量、有效降低项目成本.
3招投标阶段的控制措施
3.1完善的招标文件
编制一份尽可能完善的招标文件.现在的房地产施工项目都通过招投标方式来选定施工单位,签订合同进行施工.招标文件作为合同文件的组成部分,其内容将对后续的合同签订、执行以及招投标工作的成败将产生重要影响.
3.2明确的合同价款方式
在招标时应明确选用确定合同价款的方式.对工期较短、工程量不大且施工技术相对简单的单项工程应尽可能的采用固定合同方式；对于工期较长、工程量大且施工技术相对复杂的单项工程应尽可能采用可调合同或固定单价（工程量清单）合同方式.对于施工工艺相对简单、工期短、工程量难以事前确定、现场相应的签证工作较多的工程项目,采取成本加酬金的方式.对于甲方拟准备指定分包的工程项目,在总承包合同中明确规定指定分包工程范围、工程内容、需要总包单位配合管理的内容以及相应指定分包合同价款的确定和支付方式,合理规避以后的合同实施时的不确定风险.合同价款是整个工程合同中最敏感、最核心的内容,招标时,合同价款方式确定不当或确定的不合理都会直接影响工程最终结算造价.
3.3具体的合同条款
在招标时应明确告知投标单位,后续合同签订时合同条款的具体内容,如合同双方权利义务、合同工期、工程变更、索赔、竣工验收及违约争议处理等内容.只有在招标时将可能后续影响工程造价之因素明确,才能尽可能避免因合同约定不清,导致项目实施过程中“无法可依”,造价控制被动失控. 3.4资质审查
通过选择那些资质优、能力强的施工企业和项目经理参与投标入围,避免选择哪些资质不佳、能力一般仅通过挂靠的施工队伍参与投标,为保障项目的工期和质量提供坚实基础.
总之,通过招投标方式选择施工队伍、确定合同,可以有效减少后续施工和竣工结算期间甲乙双方的矛盾和纠纷,既保证了项目的顺利进行又有效地降低了工程造价成本.
4施工阶段的控制措施
通过招投标程序签订施工合同选择施工单位后项目就进入到工程施工阶段.首先,房地产企业派驻现场的管理负责人应该具有综合的专业技术技能、丰富的合同管理经验特别是房地产项目实际管理经验.而企业内部需严格明确各环节项目管理审核流程,避免因内部流程混乱造成信息拖沓滞后,从而影响项目现场管理,这是在施工阶段有效控制工程造价的组织保证措施.其次,施工期间的造价管理的重点是如何避免因甲方原因造成的费用增加项目的出现（即索赔）以及如何事前或事后采取及时有效的对应措施,防止费用增加超出预算范围.例如：第一、由于工程付款延迟导致乙方提出索赔.这可以通过在招标文件的合同条款中明确工程款的具体付款流程和时间,同时甲方在内部管理中加强对各付款审核环节控制；第二、关于工程变更.不论是甲方提出的还是乙方提出的变更都应该慎重对待、认真研究,经综合比较分析后再决定是否实施.特别是变更的内容和提出时间应尽可能在项目实施以前,如果是正在实施的项目提出了变更一定要有相关的论证和审批流程,并且严格执行.否则随意的变更就会造成造价的失控.第三、项目管理人员应对现场发生的影响造价的事项进行清晰准确的记录,并且请相关联的人员和单位确认签字盖章,为后续的反索赔做好充分的物证准备,从而避免人为失误造成的费用增加.
总之,在施工阶段造价控制的关键是甲方管理人员要有前瞻性的思维和规划,对项目施工过程更的发生要有预见性和积极的应对措施和方法,充分理解合同条款和招标文件的规定内容,变被动应对为主动控制,从而有效控制和降低工程造价.
5竣工结算阶段的控制措施
这个阶段主要控制措施是房地产企业要建立一套完整的竣工结算的制度流程和办法.比如：结算流程应规定由乙方先行申报结算报告（乙方同时承诺此结算价为截至本结算报价承诺书提交之日起,今后不再向甲方追加此项目的任何费用）,甲方项目部预算部门进行初步审核,然后根据不同结算金额提交甲方不同级别管理部门进行二次复审,超过一定金额的工程项目还要请第三方外部审计以严格项目成本控制等等.通过一套完整的结算审核流程来避免结算过程中的错项和重复计算项目,同时甲方的预算部门和审计部门的专业人员要确实负起责任,充分利用自己的专业技术知识来发现结算中的问题和错误并加以纠正.
6结语
工程成本控制工作是一项系统工程,它贯穿与房地产开发项目的全过程.前期设计阶段是房地产成本控制和造价管理的关键阶段,中期招标施工阶段是房地产成本控制和造价管理的保障阶段,后续结算阶段是房地产成本控制和造价管理的完善阶段.每个阶段都缺一不可,彼此互相影响.只有各阶段严格控制工程成本造价,房地产开发链条上涉及的各个单位部门通力合作、协调配合、精益求精,房地产企业就一定能够按预期目标控制工程成本造价,项目取得良好的经济效益.