本站原创【摘 要 】目前,我国的房地产市场在快速发展的同时也带来了一系列的社会问题,特别是其法制意识不强、社会责任意识缺失问题引起了社会各界的广泛关注.文章将针对房地产企业如何进一步增强法律意识、积极履行社会责任及面临的一系列问题进行了深入分析,提出了一些解决问题的建议.
【关 键 词 】房地产；企业；法制；社会责任
中图分类号：F27
一、房地产企业增强法制意识、承担社会责任的紧迫性
(一)房地产企业增强法制意识、承担社会责任,是企业自身长远发展的需要
如果房地产企业能增强自身法制意识、承担更多的社会责任,自然就会提升其自身的信用等级,同时其公众形象也会深得民心,进而一方面会使房地产企业很容易吸引社会上优秀的人才走进房地产企业,成为房地产企业的骨干力量；另一方面,会使潜存的购房者很愿意并放心地去购写房地产企业销售的商品房.遵纪守法、承担社会责任对于上市的房地产企业来说意义更是重大.那些遵纪守法、能承担社会责任、信用较佳、公众形象较好的企业自然是投资者的首选.因为他们相信投资这样的房地产企业风险会很低,成长性会更好,回报率会更高,所以就会愿意购写他们的产品并长期持有,最终使这类房地产企业能获取更加长远的利润.
(二)房地产企业增强法制意识、承担社会责任,是社会经济发展的需要
我国房地产业近年来飞速发展,已经成为我国国民经济和地方经济的重要支柱性产业,这样不仅会极大地缓解了广大人民群众的住房紧张,提高了我国的经济发展水平,而且对于我国其他行业发展的影响和带动作用也是越来越大.因此,我国的房地产企业必须考虑企业的决策和行为对社会的影响,率先做到增强自身法制意识、遵纪守法、切实履行好社会责任.
(三)房地产企业增强法制意识、承担社会责任,是房地产行业发展的需要
我国房地产行业发展相对时间较短,与之相应的一些法律法规、监督监管机制等还不健全,这使得某些房地产企业为了获得眼前短暂的经济利益,存在宣传虚检测广告、生产和销售质量不合格房屋、销售商品房不合理、拖欠农民工工资、污水及建筑垃圾处理不符合规定等现象,在追求利润最大化时不惜牺牲利益相关者的利益.这样不但会损毁了房地产企业自身的形象,而且也损毁了整个房地产行业形象,这些都不利于房地产行业的良性健康发展.
二、房地产企业增强法制意识、承担社会责任面临的问题
目前,我国房地产企业如何增强法制意识、如何承担社会责任的问题很多,归纳起来有以下几个方面：
(一)规避纳税、蓄意回避承担对政府的社会责任
房地产业近些年来已经成为社会上公认的最为暴力行业之一,一些房地产企业纳税人由于纳税意识淡薄,内部财务管理混乱,偷逃税现象较为严重,具体归结为以下几类问题：
1.预售房款不能按时申报纳税.由于房地产开发项目规模大、周期长,一般房地产企业在主体工程施工以后就开始预售,即可取得预收房款.按照《中华人民共和国营业税暂行条例》及其《实施细则》的规定,房地产企业采取预收款方式销售房屋的,营业税纳税义务时间为取得预收款凭据的当天,而在实际税收检查中,房地产企业却存在着诸多问题：一是有的房地产企业认为预收款尚未形成收入,不用缴纳营业税；二是有的房地产企业明知营业税条例的应税规定,却将预收房款变换名目转入其他往来科目,如将预收房款转入“其他应付款”科目,造成少缴税款；三是部分房地产企业预收款不能按照《企业会计准则》的要求及时结转收入,不及时申报纳税.房地产企业的这些行为严重影响了国家税款的及时入库,同时为房地产企业提供了扩大再生产的“资金流”.
2.故意隐瞒商品房销售.由于当前房地产开发企业账目混乱,根据《税收征管法》第三十五条的规定,税务机关对多数房开企业采取核定应税所得率的方式征收税款.房地产开发企业根据自己的施工成本以及同类房屋的市场,与购写方协商,以少缴契税为诱饵,自行降低自己的商品房,比自己的施工成本稍高而比同类房屋的市场偏低,达到隐瞒销售收入、少缴营业税、企业所得税、土地增值税的目的.
3.拆迁补偿住房不按规定计税.房地产开发企业对拆迁补偿回迁户有三种补偿方式：货币补偿、房屋产权调换、货币补偿与房屋产权调换相结合.房屋产权调换根据现行营业税规定,应按“销售不动产”税目缴纳营业税,而房地产开发企业对此类补偿方式未计税也未申报缴纳营业税.
4.合作建房不能按规定申报纳税.目前房地产行业己形成多种开发形式,在开发经营模式上主要表现为自建自售、合作建房、拆迁还原和受托代建等多种开发形式.有一部分房地产开发企业以转让部分房屋的所有权为代价,换取部分土地的使用权；也有的房地产开发企业异地建房,还原拆迁面积.这种开发形式存在一定的隐蔽性,大多数房地产开发企业只缴纳建筑业环节税收,而对房地产业环节税收不申报缴纳.
5.其他收入不入账的问题.部分房地产开发企业对存量房出租取得的收入设置账外账,不计收入或签订虚检测租赁合同少计收入,达到不缴税款或少缴税款的目的.
(二)虚检测经营,丧失对消费者的社会责任感
近年来,商品房急速上涨.超过了居民收入的平均上涨水平,也远远超了社会平均劳动力价值的提升幅度.据世界银行的研究报告得知,房价与收入比在3倍到6倍之问较为合理,可是我国一些大城市如北京、广州、上海、南京的比例均都超过10倍.然而更让人有些叹息的是,近期我国南方有位从事房地产开发的商人竟然在央视直播的一档电视节目中说“我们是给富人盖房子,而不是给穷人盖房子”、“如果考虑穷人,我作为一个企业的管理者就是错误的”,这种言论不能不说是房地产商、房地产企业在承担消费者社会责任方面的一种缺欠.
(三)拖欠工资,缺乏对员工的社会责任心
作为房地产企业,首先就应该为员工提供安全保护和健康的工作环境,尊重员工的生命权.其次,房地产企业给予员工的薪酬应该合理合法且要及时.但是某些房地产企业拖欠员工工资是蓄意而为的常用手段.建筑工地的工人90%以上都是农民工,每年春节前为了回家过年,多次出现农民工通过爬高架桥、等极端方式讨薪的事件,一度成为社会关注的热点.像这样拖欠工资的房地产企业别说承担什么责任,起码的法制意识、良心和道德都不存在. （四）行业诚信度低,缺少对合作者的社会责任
建筑材料供应商、商品房承建商以及营销写作技巧商都是房地产企业上下游业务中最重要的合作伙伴,也是房地产企业利益的缔造者.即便是这样一种合作关系,也有拖欠供应商材料款拖欠承建费的事发生.有的房地产企业为了最大限度地降低投资成本,施工安全方面的保障措施不到位而导致的伤亡事故时常被媒体,所造成的负面影响极大.国有国法,业有业规,作为房地产企业应当守法经营,按照规则经营,为整个行业的诚信和健康发展做出贡献.
(五)房地产开发商骗贷现象严重,缺乏银行信贷责任意识
房地产企业属于资金密集型企业,对于资金的需求量相当大,然而在我国大多数房地产企业属于非上市企业,直接获得融资的渠道又比较少,所以只能以银行贷款为主来进行间接融资.为了解决资金的周转问题,有的房地产企业只好抓住银行政策的空隙,通过类似按揭骗取银行信任,诈骗银行信贷资金.
三、房地产企业法制意识、社会责任缺失的原因
(一)企业片面追求经营利益至上
房地产企业作为市场主体,片面地追求企业利益的最大化,在这一目标导向下,一些房地产企业无视我国法律、无视应承担的基本社会责任,或仅将增加利润作为企业的唯一责任.不少房地产企业选择不跟劳动者签定劳动合同、给工人最低的工资、最长的工作时间,不改善工人的工作环境,不采用或少采用环保措施等一系列能减少成本的做法.
(二)与消费者之间信息不对称导致规避法律监控、道德责任缺失
从房地产企业的生产来看,房屋楼盘的信息在生产者和消费者之间是不对称的,开发商对自己开发的楼盘的质量、成本、所能提供的物业怎么写作以及自身存在的问题等方面的信息十分清楚,而购写者基本处于信息劣势.房地产企业在房屋信息占有优势,往往会产生垄断某些真实信息的动机,有的通过扩大或夸大售房广告,隐瞒产品的关键不良信息,甚至发布虚检测信息误导欺骗消费者的选择决策.
(三)政府等职能部门监管不力导致房地产企业不重视法制、社会责任缺失
一些房地产商丧失社会责任,某些政府部门也难辞其咎.由于房地产业对推动地方GDP增长具有强大作用,一些地方政府多以“宽容”态度对待房地产商的违法违规行为.同时,房地产行业协会的自律作用有限,所能掌握的企业和行业的信息不充分,缺乏行业内的信息通报制度,企业的违约行为、拖欠款行为没有在全行业内公开披露,难以发挥综合性的协调作用.
四、增强房地产企业法制意识、强化社会责任建设的相关建议
(一)发挥政府部门的规范引导作用
政府部门应不断地建立和完善相应的法律法规,逐步健全如《劳动法》、《环境保护法》、《消费者权益保护法》、《物权法》及《安全生产法》等法规,将房地产企业应承担的社会责任以法律法规的形式确定并颁布,严惩那些违规违法的企业,这样不仅可以强化房地产企业履行社会责任的法制意识,而且可以促使房地产企业在生产经营过程中遵纪守法.另外.还要建立一整套科学的社会监督和评价体系,对遵纪守法、履行社会责任成绩突出的房地产企业要给予一定的政策优惠.
(二)发挥社会各方面的监督作用
建立社会监督体系,发挥的作用,让全社会的购房者都来监督房地产企业,尤其是新闻媒体,对于违反法律法规、坑害消费者利益的,不愿意承担社会责任的房地产企业进行,提醒全社会的消费者们抵制购写这些企业的商品房,同时对那些遵法守法、承担社会责任方面做得比较突出的企业,应大力表扬和宣传,通过这种方式促使房地产企业向着社会理性要求的方向发展.
(三)引导房地产行业进行自我检验和约束
企业履行社会责任是一种自律行为,而房地产企业建设自律机制尤为重要.房地产企业在发展过程中,要重视房地产企业形象和文化建设,房地产企业应扮演好社会角色,处理好与相关利益者的关系,要严格按照《消费者权益保护法》、《环境保护法》、《物权法》、《劳动法》等有关政策及法规,善待员工,尊重顾客,接受社会监督,不以欺诈手段来坑害购房者的利益,杜绝建筑垃圾污染环境的事件发生,积极参与各种社会慈善捐助,在消费者心目中树立良好的形象,增强房地产企业的社会责任意识和承担能力.