本站原创是让资产泡沫继续累积,还是真的要下决心调控,这里的政策成了雾里看花.
就在国务院总理要求控制房价反弹的当口,北京再现新地王.在央企劝退的背景下,民营企业中赫置地异军突起.
7月10日,经历了10次网上报价、46轮现场竞价以及300多轮配建回购房面积竞争,被称为“准地王”的北京海淀万柳地块拍卖落下帷幕.民企中赫置地以26.3亿元的最高上限、配建16400平方米回购房的条件力压群雄,这一折合楼面价约4.42万元/平方米,刷新了北京单价地王的纪录.金融危机期间,国家刺激投资背景下,地王不断,土地已经飞涨超过风险极限,而在此极限之上,目前北京新地王再现,实际上这可能是地产行业的一次垂死挣扎,其累积的巨大风险也相伴而来,绝非社会福音.
我国房地产业突飞猛进的时期出现在2008年,国家为防范金融危机扩散到我国,出台了四万亿经济刺激计划,一时间信贷规模扩大至10万亿,土地财政特色明显.保利地产、招商地产、万科地产等纷纷炒作土地,地王不时更换,使得土地与住宅疯狂上涨.尽管国家层面在2011年后出台了多个控制房价的调控政策,但房地产业的高泡沫资产已形成规模,各地债务平台也开始累积债务.从国家货币供应来看,M2目前已高达90万亿,是目前GDP规模的230%左右,大量的资金沉淀在资产泡沫上.今年以来,面对经济下行压力,央行不断地降准、降息,但从政策出台博弈角度来看,非常矛盾,是让资产泡沫继续累积,还是真的要下决心调控,这里的政策成了雾里看花.
不少开发商高价拿地后,在土地管理政策上地方政府往往是网开一面,使得过去许多地王未开发土地得以继续.今年7月1日开始执行的国土部关于 《闲置土地处置办法 （修订草案）》中显示,开发商在拿地之后两年内没有开工建设,经批准后可以无偿收回土地使用权,这个规定触动了众多开发商的神经.那么打几片桩或找个理由就成为未开工建设的依据,地方政府往往因各种利益而网开一面.从市场信息来看,国家应建立起土地信息公布制度,企业信息完整公开制度.7月10日北京新地王的出现,我们很难看清其是央企还是民企,但地方政府土地财政依赖却非常明显.
从中国目前房地产现状来看,可以肯定资产泡沫是非常严重的.一般而言,国际标准的房产租售比为1∶100——1∶200,被称为国际租售比警戒线.2009年房价飙涨后,我国的租售比曾达到1∶700,部分地区甚至达到1∶800以上.远远偏离正常轨道的租售比没有成为房价回归的价值尺度,但市场规律显示,任何过大的泡沫化资产总要回归其本来面目,而从国家推出合理房价政策及收入比的巨大差来看,许多城市房价泡沫难以维系,因此目前出现的新地王,我认为其存在炒作与配合性利益推升的可能.
总体来看,在M2/GDP高达230%的市场环境中,过多资产泡沫将难以希望政府通过货币放松来维持高价或推升,过量的资产泡沫存在于房地产业之中,对于中国未来并非幸事.虽然地方政府对土地财政仍情有独钟,但其累积的社会风险需要由消费者来写单,其企业社会责任何在,风险的冲击来临后或企业也将破产.对于新地王在近年土地飞涨后、资产泡沫居高不下的时期再次出现,其存在炒作推升、利益关联的可能,也可能是一种泡沫破裂前的垂死挣扎.