本站原创【摘 要 】 自上世纪90年代以来,伴随着住房单位保障制的逐步解体和自有化的快速推进,城市社区因物业管理产生的矛盾明显呈逐年递增的趋势,已成为影响社区稳定与和谐的主要方面,是我国大都市社区治理普遍面临的一大难题.今年来上海市逐步探索通过引导第三方社会组织参与物业管理,发挥社会化、专业化优势,有效地弥补了政府主导物业管理模式的不足,提升了社区的物业管理水平,得到居民的普遍认可.本文以徐汇区第三方物业管理社会组织为研究对象,从理论依据、运作现状、发展困境等多方面加以研究分析,并提出未来发展的对策建议.
【关 键 词 】第三方社会组织社区治理物业管理徐汇区
随着经济发展,人民生活水平提高,对房屋的使用,并不仅仅停留在居住这个基本层面,社区怎么写作质量、物业管理水平等越来越成为业主们考虑的因素,业主需求与实际得到的怎么写作产生了差距,造成了很多矛盾.党的十八届三中全会提出“完善和发展中国特色社会主义制度,推进国家治理体系和治理能力现代化”的目标,其中很重要的一个理念是“多元共治,合作包容”,提倡政府、企业、社会组织、广大人民群众、媒体等主体共同参与社会治理,以形成党委领导、政府负责、社会协同、公众参与、法治保障的社会治理体制.徐汇区对社会力量参与社区物业管理的探索开始得较早,并在2012年相继成立了三家第三方物业管理社会组织,在矛盾化解、物业事务指导、居民自治等方面发挥了很好的作用.
一、关于社会组织参与社会治理的理论研究
根据“市场失灵”与“政府失灵”理论,社会组织的兴起从某种程度上说源于“市场失灵”与“政府失灵”.市场失灵论体现在西方公共财政理论和福利经济学中,认为完全市场的竞争环境能使社会资源进入帕累托最优状态,但是市场的缺陷显而易见,由于市场主体的逐利本质和注重眼前短期效益,“市场失灵”引发了市场垄断、恶性竞争、公共产品缺乏等一系列的问题.面对“市场失灵”政府就必须出面解决这些问题,因而开始介入到了社会经济生活的各个领域.但是政府的介入并不是能解决所有问题的,政府失灵论认为,政府按照平等的原则只是提供一般的公共产品和公共怎么写作,显然不能满足社会群体更加多元化和个性化的怎么写作需求.政府失灵的主要表现形式包括公共政策失效、信息不对称、公共怎么写作供给效率低、寻租现象以及腐败滋生等. 在“政府失灵”和“市场失灵”状态下由于政府与市场的局限性,迫切需要社会组织参与其中,这就为以政府购写公共怎么写作的方式引入社会组织参与提供了有力的事实和理论依据.根据公共治理理论,公共治理模式是“通过政府与非政府组织、国家与公民社会、各种公共机构与私人机构互动与合作,共同行使公共权力,在管理社会公共事务的过程中调解冲突和融合利益,最终达到实现和增进公共利益目的的新型社会管理模式”,强调治理主体的多元化、治理权力的多中心化、政府权力的有限化,参与与合作是公共治理的精髓.怎么写作的提供或安排与怎么写作的生产之间的区别是明显且十分必要的,这是公共怎么写作多元化供给的前提.公共治理理论阐明了公共怎么写作多元化供给的可行性和必要性,认可了社会组织在公共怎么写作供给中的作用和地位,并且认为政府购写社会组织公共怎么写作是多中心治理模式的制度安排之一.
二、徐汇区第三方物业管理社会组织发展基本情况
(一)机构简况
2012年初,徐汇区田林街道、枫林街道和徐家汇街道相继成立了“和房家园物业管理事务指导中心”、“汇枫物业管理事务指导中心”、“嘉汇物业管理事务指导中心”.按社会组织管理的相关要求,三大机构都按注册资金10万元的标准,由民间出资,在区社团局正式登记为民办非企业单位,属非营利组织性质,由相应的街道办事处进行业务主管,办公场所与办公用品也都由各自街道提供,机构主要通过向街道与房管办购写与物业管理相关的社区怎么写作获得活动资金,在组织上与政府部门不存在上下隶属关系.
目前各机构的全职工作人员为3至4人,都是从街道市政科、房地局或房地办及与物业管理紧密相关的政府部门新近退休、富有经验的工作人员.
(二)业务状况
三大机构的业务范围大致相当,包括：①业主大会组建和换届改选,②业主委员会培训指导,③小区物业怎么写作标准评估,④小区物业矛盾与纠纷调解,⑤物业公司选聘、解聘,⑥小区零星工程项目咨询等几大方面,但目前的主要工作集中在前四大业务上.各机构的业务重点也有所区别,“和房家园”与“嘉汇”在社区物业矛盾的调处上耗时最多,而“汇枫”的工作重心则主要在业主大会的组建与业主委员会的改建上.在具体业务的工作方式上,各机构也不完全一样,如：“和房家园”对业主大会的组建和换届改选主要起牵头协调和督促进度的作用,而“汇枫”对业主大会的组建和换届则起到主导作用,只有在遇到组织无法完成的困难时,才向街道和房办寻求援助.
各机构的经费来源可包括注册启动资金、项目运作经费、社会各界赞助和其他合法收入,但目前的活动经费主要是向政府购写怎么写作获得,年度合约资金在20万-30万元之间.
(三)主要成就
由于三大机构具有：①人员业务熟悉、经验丰富,②与街道、房办和居委等相关部门的对接顺畅,③非营利性的公益组织不掺杂部门利益,能更加客观、公正处理事务,④项目化打包合同制,使工作方式更为机动灵活、工作效率更高等特点,各机构运行以来,对各街道居民小区的业委会成立起到了明显的推动作用,都超额完成了合约目标,对小区物业矛盾的调处效果也很显著,一年来,这些街道的小区物业矛盾和事件,明显减少,而且节约了物业管理成本,物业管理的乱象得到了一定程度的约束.以田林街道和房家园为例,到2014年10月底,共接待咨询来访人员597批1341人次,召开协调会167次,帮助解决各类矛盾与纠纷个案40例.组织开展居委、业委会座谈会及培训指导60次,对21个居委会书记、主任及管辖61个小区的业委会主任和副主任进行业务培训,参加培训人员达920人次.各项工作都初见成效,最重要是得到居委会、物业公司、业委会和居民的认可. 三、组织发展主要困境
前三大机构在组织结构和运营管理上面临的困境主要有如下方面：
在组织结构方面,一是机构仍很弱小.机构人员偏少,最多的也只有4人,且年龄偏大,都是退休员工.二是招贤纳士难度大.由于专职工作者多属退休人员,“和房家园”与“汇枫”每月给工作人员只发放两千多元的劳务费,“汇枫”尽管按工资发放,但每月也只有三千元左右,而且不交纳四金,这种收入水平很难吸引年轻人加入团队,对机构后继者和接班人的培养不利.三是老百姓对机构的身份仍存质疑.在实际工作中,老百姓容易将机构认为是政府的一个分支机构,是政府管理的延伸.加之长期以来多数老百姓形成了政府管理部门与物业公司利益更为一致的观点,机构往往需要对自身的性质反复做出说明.
在机构的运营管理方面,一是税收偏高.由于相关管理体制的问题,社会组织尚不能享受营改增的政策,目前的营业税达 5.75%,尤其是年度节余款需按20%交所得税,迫使机构不由不为财物而调整业务.二是业务缺乏拓展空间.目前,从怎么写作的半径来看,业务范围局限于街道内部,从经费来源来看,主要靠向街道购写怎么写作,但街道并没有形成购写此类怎么写作的长期政策,这些不利于机构的发展和壮大.三是各类业务缺乏物价给付标准.物业管理社会怎么写作本身工作难以量化,目前主要通过粗略估计的方式打包决定项目费用.
四、外区相关经验
从全市范围来看,虹口区新家园建设与合作事务所是较为成熟的物业管理怎么写作类社会组织,特将其发展情况和徐汇区同类组织做了对比.
新家园建设与合作事务所（以下简称“新家园”）位于虹口区凉城新村街道,2011年4月开始试点,2011年10月20日正式揭牌成立,成为一家由街道政府通过契约化管理方式购写怎么写作、培育扶持的公益性民办非企业社会组织.目前机构有全职工作人员6人,大部分是从社保、房办等与物业管理工作相关部门退休的成员.业务主要包括：①业主大会、业主委员会组建和换届改选,②牵头协调、组织开展物业怎么写作达标补贴等住宅小区综合管理和怎么写作工作,③推进公共怎么写作项目的研究开发和推广实施及其他相关事宜,这些业务主要通过接受政府部门委托进行项目化运作.成立三年来,年度合同经费逐年上升,分别为26万元、33万元、36万元.今年年底,类似“新家园”的物业管理类社会组织将在虹口区地区办和房管办的共同推进下,在更多的街镇逐步推开.
从整体来看,“新家园”的运作模式有以下几点值得借鉴：一是多层次的人力资源保障机制.“新家园”尽管全职工作人员少,但机构除了专职的具有丰富经验的工作团队外,还聘请了相关业务领域的专家提供决策咨询,并有一个庞大的社区志愿者团队作为支撑.二是已经初步建立起物业管理怎么写作项目的物价管理机制,为进一步推进物业管理怎么写作类社会组织、规范政府购写物业社会管理怎么写作奠定了重要的基础.三是购写怎么写作的渠道更加多元,业务存在拓展空间.新家园的业务开始尝试向区内其他街道延伸,通过与其他街道政府签订项目合同的方式,推进业务的不断拓展.当然,他们在与外区县的合作上也存在瓶颈,目前怎么写作半径也局限于虹口区范围内.
五、未来发展建议
徐汇区的第三方组织参与物业管理怎么写作,提高了社区物业管理社会怎么写作水平,对建设和谐社区初步显现了重要意义,同时也提高了公共财政的投入效益,是加快政府职能转变、建设怎么写作型政府的重要体现.下一步应当继续加强探索、认真总结、适度加快推进政府购写物业管理社会工作怎么写作.
1. 尽早出台政府购写物业管理怎么写作的业务范围细则目录.业务是机构的生存之本和壮大之源,通过进一步明确政府购写物业怎么写作的业务范围目录,规范政府购写物业管理怎么写作的流程和规则,使机构具有长期的业务保障,这不仅有利于机构的发展和壮大,也是顺应时代所需、变革政府管理模式、提高政府管理绩效、满足社会怎么写作专业化需求的重要路径,同时也与徐汇区正在加快推进的政府购写社会怎么写作步伐相契合.还有,政府也要鼓励机构多元发展、自谋业务,增强对社会物业怎么写作需求多样化和个性化的怎么写作能力.
2. 进一步研讨物业管理怎么写作中心的怎么写作半径.当前,各个物业管理指导中心都以街道这一行政区划界线为怎么写作范围,由于物业管理指导中心购写的是街道所需的社会怎么写作,且因为物业管理与行政管理有着千丝万缕的联系,需要行政管理的通力合作,因此目前跨界怎么写作极少发生.尽管有外街镇、甚至外区县也有社区来申请开展业务,但出于种种考虑,都未予接纳.怎么写作的半径一定程度上决定了机构的规模和机构的设置个数,需要有关部门加大这一问题的研究和设计.
3. 研究和借鉴物业管理怎么写作项目收费制度.目前,尽管各机构都未提到政府合同经费不够的问题,各机构也认同合同打包的购写方式,但缺乏规范的怎么写作收费制度,并不利于机构的发展和壮大,也不利于政府规范怎么写作项目收费、提高公共财政的利用效率.建议要结合业务范围细则,尽快形成各类怎么写作项目的收费标准目录,为组织的可持续发展提供良好的保障.
4. 积极探索人力资源发展机制和专家资源保障机制.首先,目前各机构全职工作人员都是业务上经验相当丰富的退休干部,但人员偏少,年龄偏大,需要在接班人和后继者的培养机制上加强探索,如：加强社会组织接纳大学实习生,探索适龄工作者的报酬制度等等.其次,各机构缺乏专家团队的支持.建议由区级政府有关部门组织专家团队对相关机构提供智力援助和理论指导.再次,积极探索利用社区居民人力资源和人才资源机制,努力发展社区居民成为志愿者参与社区物业管理.
5. 适时斟酌机构名称的命名规范.目前,徐汇区的三家社会组织虽然专名不同,但都以“物业管理指导中心”为通名,从词义来看,带着明显的行政管理指导的痕迹,这与社会组织的非政府组织性质不太相符,这样的挂牌也更容易让民众误以为是政府管理的延伸机构.从其他同类机构命名来看,虹口区凉城新村街道的“新家园”以“建设与合作事务所”为通名,长宁区新华街道蓉之林则以“物业咨询工作室”为通名,这些命名方式不带明显的行政管理意涵,可以借鉴.