本站原创摘 要 ：随着经济的发展与社会的进步,我国房地产经济迅速崛起,近几年呈现出一片欣欣向荣的局面,房地产企业发展速度也比较大.房地产企业在项目开发的过程中涉及的问题有很多,其中税收成本控制是其主要工作内容之一.企业的税收成本主要表现在企业的资金使用成本和机会成本中,在房地产项目开发过程中开发产品的处理方式、销售转让方式以及预售时间等都会影响企业税收,必须对这因素合理考虑,最大限度的控制成本,提高企业经济效益.
关 键 词 ：项目开发；税收成本；控制
中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2015）004-000-01
一个企业的税后情况能够表现出企业资金流向,在房地产开发项目成本控制管理中税收成本控制是成本管理的主要内容,它关系着一个项目全过程、全寿命、全方位的发展.在当前房地产开发企业竞争日益激烈的环境下,房地产开发项目的税收成本控制显得非常重要.项目开发中成本控制管理设计整个项目的投资、决策、施工技销售等等环节,企业税收部门应该控制好企业各个阶段的成本,利用科学、合理的方法,降低项目开发成本,提高企业经济利益.
一、房地产开发企业税收成本概括
成本是经济中价值组成部分,税收负担是经济活动中必然生成的一种经济负担,对于纳税人来说是其在经济活动中产生的一种损失,在会计学上将纳税称为成本.企业的税收行为带来的税收成本可以从三个方面进行考虑,企业税收成本的大小与企业所涉及的税种有着主要的联系,税收成本的控制必须对涉税税种进行详细的了解和分析.房地产企业涉及的税收主要有6种,分别是契税、城镇土地使用税、建设不动产和销售不动产税、房产税、生产经营所得和其他所得税、转让房地产税.房地产税收成本的分析,可以从这六个方面来考虑.
二、税收成本控制的影响因素
对于房地产企业来说税收成本控制就是对项目开放中的可控因素进行合理的安排和控制,以便达到税收成本最小化的目的.影响房地产企业税收成本高低的主要因素是房地产在经过过程各个环节发生的税种,一般房地产企业在经营中涉及到的税种中企业所得税、土地增值税以及营业税在房地产税收中所占的金额比较大,我们主要从这3种税收分析房地产企业税收成本控制.
(一)营业税对房产企业税收成本的影响
房地产企业营业税的征收主要是针对有偿转让不动产而征收的一种税,影响营业税高低的因素有：房地产项目开发的处理、销售以及转让方式,其中项目开发的处理方式直接影响企业是否有营业税税收成本生成.房地产项目开发的处理方式是持有和销售,营业税在发生转让时产生作用,所以如果企业长期持有不进行销售,就不会有营业税产生；产品销售影响营业税税收成本的大小,企业销售越高,所缴营业税越高,税收成本越高；产品转让方式对营业税的影响是综合性的.这三种因素可以将税收成本变成可以控制的成本,为企业减少成本提供依据.
(二)土地增值税的影响分析
土地增值税也是通过房地产开发产品的处理方式、销售以及转让方式影响税收成本,另外项目的开发成本也会影响税收成本.如果房地产企业长期持有此项目,则无需缴纳土地增值税；在销售环节,销售越高增值税率越高,将会增加土地增值税的税收成本,所以项目的销售高低会影响增值税成本的变化；在项目转让环节,有偿转让属于增值税应税范围,受托代建不属于增值税应税范围,无需支付增值税；在项目开发环节,其他因素不变的情况下开发成本越低,增值税越高,所以需要支付的土地增值税也越多.
(三)企业所得税对房产企业税收成本的影响
企业所得税是针对企业经营效益征收的一种税,它也是通过房地产企业在经营过程中产生的生产、销售、转让等对企业税收成本产生影响.通常情况下,企业销售收入越大,所得额越大,相应的应数额也越大；而成本越大,所得额越小,应纳税额也越小,所以成本和销售影响企业营业税的.项目的预售时间和进度也会影响营业税额,企业销售时间越早,企业营业税款损失价值越多.企业预售收入高,企业所得税也相应的增高,所以,房地产在营业税成本控制方面可以通过控制预售时间和进度实现税收成本的控制.
三、加强房地产企业税收成本控制的建议
影响房地产企业税收成本的因素比较多,除了以上所得三种因素外,还有很多因素影响税收成本.所以房地产企业在发展过程中一定要做好税收成本影响因素的分析,以便能够较好的控制税收成本.首先要重视对土地成本控制,减少土地增值税,项目启动之前要收集多方面的信息,加强企业资金、技术与资源等方面的合作,项目开发之前做大量的信息调查,以便能够以最低土地成本拿到开发土地权,降低土地成本.加大规划环节、施工环节成本控制力度,这两个环节成本控制比较复杂,涉及的范围广,在处理过程中一定要本着保证工作质量的基础上,减少开支的工作理念.另外要加强资金成本的管理,重视项目资金成本规划,财务人员要认真核算,保障企业资金链的良性循环.合理进行税收筹划,在实际工作中根据当地税收制度、税务人员水平,事前筹划好应对措施,以便在项目进行时及时跟进、合理避税.
四、结语
总之,房地产企业税收成本控制是提高企业经营利润的主要方式,随着房地产开发市场竞争力的不断增加,企业要想获取更多的利润,必须加强控制每一个环节的成本管理,特别是对于一些对房地产税收成本影响比较大的因素,要加强控制力度,最大限度的提高企业利润.