本站原创【摘 要 】近年来随着中国经济的飞速发展,房地产业在国民经济和社会发展中的地位日益提高,房地产已成为重要支柱产业之一.随着房地产市场的井喷,房价也不甘寂寞,飞速增长.本文从国家与社会视角下,分析了高房价的原因与房地产业的发展,并提出相应的对策与建议.
【关 键 词 】国家；社会；人民大众；房地产；房价
房地产业与国民经济有着密切的关系.一方面,国民经济发展水平决定房地产业的发展水平,另一方面,房地产业的发展促进国民经济的发展,在国民经济中占有重要地位.随着房地产业在国民经济和社会发展中的地位日益提高,政府必然发挥宏观调控的手段促进和保持房地产业与社会经济协调发展.
房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益.马克思在《资本论》中把商品价值分为三个部分,分别是：物化成本、劳动成本,社会平均利润,用公式表为W等于c+v+m.其中,W代表商品价值,c代表固定资本（物化成本）,v代表可变资本（劳动成本）,m代表剩余价值（利润）.
按照这个分析模式,房地产的成本可分为固定成本（物化成本）与可变资本（劳动成本）两大部分.房地产的固定成本主要包括土地开发成本、建设成本、占用资金的利息等；而可变成本主要是指房地产的经营销售成本、建设施工过程中的劳动工资以及前期的勘察设计费用、管理费用等.按照统计惯例,通常把房地产的固定成本和可变成本之和称为竣工房屋造价.通过比较竣工房屋造价与房地产销售的变动,可以确定二者的关系.
近年来各地商品房竣工房屋造价保持平稳上涨,大部分省市的竣工房屋造价与房地产销售之比在45%-65%之间波动,房价的快速上涨主要出现在我国经济较为发达地区,这些地区房屋造价上涨的速度远小于房价上涨的速度.由此可见成本的增加确实会导致房价上涨,但绝非主要因素.
“炒房”是推动房价上涨的助推器.自2001年起,“炒房团”就开始出没在北京、上海、杭州等地一些大型城市的售楼处,动辄就是几十套房的购写量.这些人就是推动中国“炒房”热潮的始作俑者――来自温州的“炒房团”.温州“炒房团”的特点是乘虚而入,逢低大量吸纳住房,然后高价转手卖出.他们写房的目的很简单,只是单纯的作为投资,通过团体协作的力量,炒高进而转手倒卖.
目前,中国房地产市场已经成为外商直接投资的第二大行业.近年来中国房地产市场透明度逐渐加强,从而吸引外资更多的进入我国房地产市场,同时外资对于人民币升值的预期造成大量“热钱”注入.外商的涌入加剧房地产市场结构性的失衡和资产泡沫,在一定程度上加剧了房价的上涨.
房地产与宏观经济指标必须实现协调发展.房地产增长过快,超越了社会经济发展所能承受的压力以及企业和居民的支付能力,将带来严重后果；但房地产也不是越低越好,过低的房地产不利于国民经济的发展和人民生活水平的提高.房地产资产价值如果过低,就会降低居民、企业和国家的财总量,对国民经济的发展不利；而如果房地产资产价值如果过高,将会导致生产、生活成本上升,影响生产投资者的积极性,降低国家或地区的竞争力.因此,国家应通过调控房地产市场,使房地产资产和开发量稳定在合理的与整体经济协调的水平,尤其是土地资源的价值更不能占国家财富和国家资产太高的比例,否则很容易引发泡沫经济.
国家要进一步总结经验,不断完善调控政策,改进调控方式,提高调控时效.进一步出台房地产政策,应避免过度强调短期的政策效应和市场效率,而忽视长期的市场公平.一定要把地产业作为解决社会福利和保障居民住房的重要行业,而不是作为经济增长和拉动内需的支柱产业.
解决住房问题的关键在于：切实提高城镇居民家庭收入,这是中国房地产业进一步发展的重要基础.而且只有从社会层面采取措施才能真正解决住房问题.房地产业的发展要走需求拉动型的道路,因此如何切实提高城镇居民家庭收入、让更多居民的住房需求得到满足是当前乃至下一步我国必须解决的重大问题.
国家政府加快制定和完善相关的政策措施,相关部门各司其职、分工协作,加强对各地的指导和监督检查.地方政府以及相关部门积极做好房地产市场调控政策的解读和实行工作,加大地方政府及相关部门工作力度,务实为民,切实保障政策实施.新闻媒体要加强正面引导,大力宣传国家房地产市场调控政策和保障性住房建设成果,引导居民住房理性消费,形成有利于房地产市场平稳健康发展的舆论氛围.同时,大众购房者要树立正确的健康的消费观,一定要讲求实际,理性消费.避免盲从,切莫从众,购房者根据家庭的实际情况和经济情况.
国家应大力支持保障性住房的投入,根据不同地区需求建设廉租房,以规章制度的形式保障廉租房和保障性住房的建设；同时加强市场监管,打击投机倒把者.严控预售环节,对开发商预售异常、捂盘惜售、提前预售、暗箱操作等行为施行延缓销售、停售等行政强制措施.实施一房一价,严格控制开发商随意调价.
国家运用财政、税收等杠杆手段调整房价,使房价增速放缓.取消原有的税收优惠政策,对高档住房征收房产税；对拥有多套住房的购房者,根据拥有住房数量的多少分层收取房产税.上调银行准备金利率,制银行的存贷比例,压缩银行贷款发放,严格控制贷款的审核条件,调高二套房的贷款利率,停止对三套房提供房贷.上调银行利率,提高银行发放贷款的利率,控制信贷风险.限制外地人在当地的购房套数等.
目前我国居民的住房需入弹性偏低,说明居民根据自身经济状况自由选择住房的能力尚不足,选择自由度偏小.因此应调整当前住房市场的供给结构,大力发展住房二级市场,增大居民住房选择的自由度.另外,政府决策部门可以利用住房需求的收入弹性估计住房需求的增长速度,这有利于合理预测住房市场需求,控制住宅市场中开发建设的规模,防止供应过量,使住宅建设量与居民的实际需求相协调.
保持房地产业的持续健康发展,真正解决住房问题,就必须始终坚持公平正义,提高社会民众的话语权,积极引导公民在房地产政策制定中的有序参与.这是促进政府职能转变的重要手段,而只有实现政治权利、资本权利和社会权利的相互制约,才能真正实现公平正义.