房地产的特征与控制

更新时间:2024-03-10 作者:用户投稿原创标记本站原创 点赞:27617 浏览:130165

摘 要 :本文论述房地产的特殊性及其结构,分析房地产定位的诸多影响因素,提出控制房地产的策略建议.

关 键 词 :房地产;特殊性;影响因素

一、房地产定价的特殊性及结构

1.房地产的特殊性

房地产与一般产品的相比,更表现出如下一些不同的特征:首先,房地产既为交换的,同时也是使用和收益的租金.租金能较准确地反映商品房实际,因为真正需要房地产商品的人是租用房地产的人,是他们看中了房地产商品的使用价值.而购写者不一定真正地使用房地产,他可能作为一种投资去购写商品房,用于保值、增值,他看中的是房地产商品所具有的收益性,房地产的价值最终是体现在使用者身上.其次,房地产实质上是产权利益的.房地产的位置不可移动,可以转移的并非房地产实物本身,而是有关该房地产的所有权、使用权,是权益的.第三,房地产是该地区在长期经济因素下形成的.一个地区的经济是不断变化的,一个地区随着改革开放的深入,经济、社会的不断发展,房地产的是成倍或几倍地提升.第四,房地产的现实是由房地产自身条件和供求状况而决定的.房地产不同于一般商品.没有一个统一或指导,交易主体会根据房地产的自身条件、供求状况而接受不同的.

2.房地产的结构

房地产的结构包括生产成本、财务成本、销售成本、企业利润和国家税金等项目.生产成本含土地成本、建筑物成本、管理费、贷款利息.土地成本即综合开发费用,包括征地补偿使用费、前期工程费.财务成本是指为项目开发向银行贷款所发生的贷款利息.销售成本是指在销售期间发生的一切费用,含广告推介、相似度检测、日常经营支出、等费用.利润是开发商销售商品房后的销售收入,扣除全部生产,销售成本,缴纳税金后的净利润.税金指营业税、教育附加税、城市建设附加税、防洪费、交易管理费等.

二、审时度势,加强对房地产的调控

房地产业同其他事物一样,都是利弊相兼的,搞的好,房地产业是推动经济发展新的增长点;搞不好,房地产业是构成泡沫经济的重要原因.当房地产业的资产膨胀,严重背离价值的时候,就意味着房地产泡沫的产生.近几年来,我国房地产出出“五高”,引起业界人士的高度重视:一是投资持续超高增长,连续几年投资增长幅度接近或超过20%.二是住宅消费持续超高增长.连续几年保持20%的增长速度.三是房价居高不下,超出多数消费者的承受能力.弹性和居民收入弹性是两个影响居民房地产需求的最主要因素.从弹性看,联合国人居中心、世界银行认为,一套住房的合理是居民家庭收入的3~6倍,而我国已达到10倍左右.在日本,居民年收入与房价比为1:4.8,我国为1:8~1:15,也就是说,居民用5年的年收入可写一套房子,在中国要用8年至15年的年收入才能写一套房子.四是房地产投资比重高,部分城市房地产投资占固定资产投资的30%以上,深圳、北京、上海、广州达到50%,甚至接近60%.五是商品房空置率高.国际上商品房空置率在3%~7%区间,2003年初,我国商品房空置率已高达20%,占压资金2500亿元,不良资产居各行业之首.综上所述“五高”现象,我国房地产业目前确实存在局部“过热”问题,需要适度加以调整和控制.根据国家发改委对房地产景气度的分析表明,房地产投资意愿正在下降,住宅投资在整体降温趋势,金融机构对房地产信贷日趋谨慎.

2010年,国内房价是全国“”关注的焦点.在政府工作报告中提出“坚决遏制房价过高过快上涨势头”.果断采取四项措施:一是大规模实施保障性安居工程.政府补助632亿元,建设保障性住房300万套,棚户区改造住房280万套,以及农村危房改造;二是支持居民自住性住房消费;三是抑制投机性购房.加大信贷、税收政策执行力度,完善商品房预售制度;四是整顿规范房地产市场秩序、抑制土地过快上涨,加大对圈地不建、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的查处力度.在日渐严厉的调控政策下,2010年“国十条”、“国五条”落实不够好,全国各地房价依然上涨.最近表态要加大力度抑制楼市投机,使房价回归合理.


引起房地产上升有多种因素:

第一、房地产的涨跌同土地的涨跌有很大关系.虽然开发商与住建部提供的地价占房价的比例数据有较大差异,但地价占房价一个较大部分,这是事实,地价上升了,房价自然跟着上升.国外房地产是四个字――“投资、消费”,中国房地产是六个字――“投资、消费、财政”.这里的财政就是“土地财政”,又叫“第二财政”.主要是土地出让金和相关税收.浙江省有个城市,2009年“土地财政”收入为1000亿元,我们温州2009年“土地财政”收入是200多亿元.可以这样说,大部分地方政府的财政,离开了“土地财政”是个“吃饭财政”,没有余力搞地方建设.“土地财政”是地方建设重要的资金来源.

第二,房价上涨同货币数量和信贷投放有一定的关系.有人说房价上涨本质是货币现象.

1979年末,即改革开放第二年,全国银行存款总额超过1000亿元,到了1989年,全国银行存款总额超过1万亿元,再到1999年,全国银行存款总额超过10万亿元;再到2009年,全国银行存款总额60万亿元;再到2010年9月,全国银行存款总额为90万亿元.货币总量的快速增长,有它的合理成份,特别是事业的发展和外汇储备的增加需要对应的货币投放,但是流动性过剩在许多行业产能过剩的条件下,股市和楼市成为多余货币的主要发泄场所.所以,控制房价的关键是控制好货币与信贷投放.

第三,房价的涨跌还同房地产市场的秩序有关.主要是抑制投机性购房,加大对圈地不建、捂盘惜售、哄抬房价违法法规行为查处力度,促进房地产市场的健康发展.

如何正确把握房地产业是加强宏观经济调控和推进中国城镇化的一个重要问题.房地产业首先是重大民生问题,人民生活四个基本内容,衣、食、住、行.“居者有其屋”是基本民生问题;房地产建设,是城市化中的重要内涵;房地产业既是投资,又是消费,对推动国民经济发展有重大作用;房地产业关联100多个行业,产业带动性大,可以带动钢铁、水泥、还可以带动建筑业、装修业、家电业、家具业、纺织业等等.

但是房地产业不能过热,过热了会形成房地产泡沫,引发泡沫破灭,造成房地产崩盘.这次世界金融危机是由美国次贷危机所引发的;90年代日本经济的衰退也是由房地产泡沫破灭造成的;这次迪拜房地产崩盘,短短几个月,房价下跌50%~60%;美国次贷危机,在一年内房价下跌30%~40%.接二连三的房地产泡沫破灭的事实,不能不引起中国各方面的警惕.所以,审时度势,加强房地产业的调控,是实现经济可持续发展必不可少的重要手段.