房价上涨的原因

摘 要 ：近年来,我国各地的房价屡创新高,高房价严重影响了房地产市场的健康发展和居民的正常生活,并威胁国民经济的健康发展.本文从经济、政策、心理预期以及消费文化等方面对房价上涨的原因进行分析,并相应地提出了一些稳定房价的对策建议.

关 键 词 ：房价；上涨；原因；对策

2003年8月份,国务院明确将房地产行业作为国民经济的支柱产业,我国房地产开始迅速攀升,同时从2004年起,政府一系列的房地产调控政策纷纷出台,但房地产依旧有增无减.2013年2月20日,“国五条”出台,但其效果仍有待观望.在一系列调控政策下,房价依旧,其原因是多方面的.

一、房价持续上涨的原因

1.经济原因

（1）正常的经济增长引起房价的上涨.改革开放后,我国经济连年保持高位增长,居民收入不断提高,居民购房的需求和能力不断增强；另外,经济的发展也会引起一定的通货膨胀,住宅建筑材料成本和人工成本也会有一定的上涨.所以,房价在一定幅度的上涨属于正常的增长.

（2）新建住宅成本增加.新建住宅的成本包括土地出让金、工程前期费用、建筑安装工程成本、各类税费、期间费用等方面,而开发成本从根本上决定房价的高低.房价中的各种成本因素也在不停的上涨,房价也因此继续上涨.

（3）土地的上涨.由于经济的快速发展以及城市化进程的不断加快,投资者对土地的需求不断增加,土地出现上涨.另外,土地储备和土地招标、拍卖、挂牌制度也在一定程度上抬高了土地出让.

（4）住房需求的不断增加.改革开放以来,我国居民人均年收入均大幅度提高.城区居民在增收富裕后,亟需改善住宅条件,加大了城市房屋需求.随着城市化的推进,农民也陆续向城市流动、转移,加大了住房需求.社会总体住房需求增大,住宅由此被推高.

（5）房地产市场供给结构不合理.高档房屋比重过高,中低价位普通商品房、经济适用房的开发量不足,造成高档商品房供过于求,同时,中低价位普通商品房、经济适用房供不应求,不能满足普通购房者的需求.

（6）房地产投机严重.近年来,我国房地产市场投机严重,作为基本民生品的住房已经成为公众重要的投资和投机工具.而过度的房地产投机行为直接导致了房价虚高,出现房地产泡沫.

2.政策原因

（1）2008年的金融危机使得我国外部的经济环境恶化,国内经济下行压力巨大.为刺激经济增长,政府实行宽松的货币政策,降低存贷款利率,使得房地产开发企业有了充足的资金,更有能力开拓市场；此外,贷款利率的下降也刺激了居民贷款写房的需求.

（2）我国的经济发展对房地产业过度依赖,房地产业是我国经济危机后的支柱产业,更与30多个产业紧密相关.此外,房地产业与银行业密切相关.房地产泡沫破裂,不仅房地产公司面临倒闭,银行机构也必然会遭受重大损失,对国民经济也是沉重打击.所以,对房地产业的调控不可能过于严厉,房价也不可能一夜之间回到十年前的水平.

（3）地方政府的利益驱动.房价上涨给政府带来的一面是政绩,由于房价上涨,房产投资和房产销售额快速增加,带来了经济在短期内的快速发展；另一面是税收和财政收入的快速增长,政府可支配收入增加,政府可以进行更多的基础建设和投资项目,进而提高政绩.

3.心理预期

国家对房地产业采取的宏观调控政策主要有收紧房地产开发项目的贷款供应、从紧控制房地产开发的土地供应.对消费者来说,他们的心理预期是开发商资金、土地短缺,住房供应要减少了,房价也要上涨.所以消费者对房子的需求热情并没有明显的减弱.

4.消费习惯

受传统文化的影响,老百姓对房子的需求非常强烈.对于大部分年轻人来说,拥有自己房子已成为结婚的前提条件,即“丈母娘的刚性需求”.虽然租房的观点也开始盛行,但是中国人由于受到传统文化的影响,对房子的“痴迷”并未减弱,所以即使租房的成本再低,老百姓也还是继续攒钱写房.

二、应对房价上涨的对策建议

1.增加供给,改善不良的供求关系.政府应提供大量的保障性住房,解决居民住房的实际困难.同时提供合适的租赁房,用来解决中低层人群对住房的需求,确保居者有其屋.

2.抑制投机性购房,实行差别化信贷,加强税收政策的力度.对第二套住房的购写实施一定的经济限制行为,增加首付的比例；降低楼房的空置率,对空置的房屋实行额外的征税.同时要严厉打击恶意炒房、囤地、捂盘惜售等行为,理顺供求关系,让房地产市场得到健康发展.

3.改革地方政府考核机制.不要把GDP作为考核地方政府的唯一指标,而要加入民生等指标,一方面鼓励政府积极解决民生问题,另一方面也可以减少房价中土地出让金的比重,促进房价的合理回归.

4.正确引导各方面的理性预期.要引导房地产开发商认识到房价过度上涨对企业本身、房地产业和整个国民风险,鼓励开发商通过扩大企业规模、提高房屋质量、优化房屋结构和降低经营成本来增加利润.此外,要引导消费者理性地认识房地产市场,不要过度从众,要把预期建立在充分了解房地产市场及其变化的基础之上.

5.引导消费观念的转变.政府应促进和规范住房租赁市场,应当从政策层面鼓励住房租赁,引导并规范租赁市场健康发展,缓解居民购房压力.同时要合理引导住房消费观念,倡导量力而行和合理消费,促进消费者的成熟.