房产税和土地所有权没有必然联系

更新时间:2024-02-21 作者:用户投稿原创标记本站原创 点赞:30982 浏览:143465

关于房产税的争论已经持续多年,虽然全世界有130多个国家和地区都在征收该税种,但是它是否同样适应于中国,各界至今仍然莫衷一是.中国在土地政策上的公有制和购房只有70年产权的特殊国情,是否让征收房产税不具备合法性,以及房产税的征收究竟会抑制房价,还是会推高房价,这些都是争论的焦点.

在接受时代周报记者采访时,北京大学林肯研究院城市发展与土地政策研究中心主任、北京大学城市与环境学院教授满燕云教授表示,房产税的征收与土地所有制没有必然联系,它不仅可以在一定程度上抑制房价,改变房地产行业利润畸高的局面,还有利于重建地方财税体系,减少地方对土地财政的过分依赖.征收房产税在技术上已经没有障碍,但在推广过程中,政府应该向民众更好地做解释工作,消除误解.

房产税不会推高房价

时代周报:近日,国税总局称正会同财政部、住建部,在总结沪、渝两市房产税改革试点经验的基础上,积极研究扩大房产税改革试点范围.关于房产税的讨论空前热烈,但意见分歧很大,您认为征收房产税会产生何种效应?

满燕云:其实很多人对房产税存在误解,尤其是一些利益集团,更是在有意无意地误导大家对房产税的看法.房产税并不是一项新的税种,而是一直就存在,只不过过去只针对外企和外国人征收,对国内自有住房暂时免征.现在随着房地产市场的飞速发展,国民自有住宅率已经达到了84%,要对这么大税基免税,在国际上也是少有的,所以现在决定对房产税进行改革,对普通家庭自有住房在免征额以上的部分进行征税.征收房产税至少有以下四大意义:


首先,房产税是对财富征税,中国历来是以间接税为主,间接税具有累退性质,实际效果是加大了贫富差距,而对财富直接征税具有累进性质,即富人要交的税远远高于低收入者,这对缩小贫富差距有帮助.其次,房产税有助于培养公民的纳税人意识,因为房产税是由政府直接向公众征收,不同于隐性征收的间接税,老百姓会对税收的去向、用途进行监督,地方政府不得不注意社区的发展,这有助于我国公民社会的建设.再者,房产税改革是重建地方税收体系的重要部分,现在地方政府严重依赖土地财政,土地出让金的收入已经和税收收入旗鼓相当,而土地收入是不可持续的,已经引发了许多社会问题,征收房产税可以减小地方政府对土地财政的依赖,有利于建立更科学合理的地方财政体系.最后,征收房产税可以降低房价,因为这是对资本征税,也就等于是降低了资本回报率,进而可以很好地把一部分资金挤到实体经济中去,改变房地产行业高利润、高回报的现象,对转变经济模式也有促进作用.

时代周报:对于房产税究竟会抑制房价还是推高房价的争议非常大,国税总局近日坦承房产税对抑制房价“作用有限”,更有人担心,房产税增加了房屋的保有成本,房主会通过提高房价和租金,把成本转嫁到购房和租房者身上,您认为是否存在这种可能?

满燕云:我不认为开征房产税会推高房价,从理论上来说,房产税是对资本征税,降低资本所得自然会起到抑制房价的作用.而且房产税增加了房地产开发商囤积土地的成本,可以打击囤地行为.但我们也要清楚地认识到,降低房价不能光靠房产税,征收房产税的初衷并不是要降低房价,而是为地方政府建立一个长期稳定的现代化税收体系,降房价只是它的一个附带作用.

至于说房产税是否会转嫁到消费者身上,这要看供需关系,如果需大于供,则可能会产生这种后果.但是我们看到现在二、三线城市,房子的空置率至少达到了25%,一些一线城市也有大量的空置房.在过去,房子空置的成本比较低,但开征房产税以后,会大幅提高空置成本,从而会让更多的房子进入市场写卖或出租,进而降低房价.至于空置率比较低的特大城市,比如北上广深,租房需求比较旺盛,政府则可以通过增加土地供应来降低房价.

开征房产税会拉低土地出让金

时代周报:房产税的本质是财产税,虽然世界上大部分国家都有该税种,但是它们征税的前提是房屋属于私有财产,而在中国,购房者只拥有70年“租期”,并不具有永久产权,在这种情况下征房产税是否合乎法理?房产税与土地出让金有重复征收的嫌疑.

满燕云:其实,征收房产税与土地是租的还是写的没有必然联系,它的目的是为了公共怎么写作,在一些国家和地区,比如英国、中国香港等,它们的土地也都是“租”的,但同样要交房产税.土地出让金和房产税是两个不同但有关联的概念,土地出让是政府出租土地的使用权,期限为70年,但所有权还是政府的,土地的使用权会带来收益,比如房价上涨或在房子里面创造的财富,房产税是对该部分收益征税,这在理论上是说得通的.而且,租了政府的地盖了房子,但是住在房子里面的人还需要公共怎么写作,比如周边的学校、医院、道路等公共设施,这些建设不是免费的,那钱从哪里来?现在政府要加大民生投入,但是不管是教育还是医疗,费用都严重不足,一个重要原因是长期缺乏稳定的税收来这方面的公共怎么写作.

如果征了房产税,有稳定的税源,也会反映到土地出让金上,土地出让金就不会像现在这么高了.在进行土地拍卖的时候,开发商会考虑老百姓的承受能力,因为要交房产税,拍卖的就不会叫太高,土地出让金自然就会降下来,这是市场的自然反应.国外做过很多研究,税收越高的地方,房价越低,它们是呈负相关的.现在大家都看到了土地财政的弊端,它等于是把70年的租金一次性收走,这种手段集资很快,但是对社会的扭曲非常大.发达国家现在都是通过房产税来提供稳定的福利,而不是把钱一下子全部收来.征收房产税有助于改变过去不合理的制度设计,政府要更多地使用税收、市场的手段来调节供需,而非直接的行政手段.

时代周报:从重庆和上海两地的试点情况来看,目前效果如何?要进一步推广,还存在哪些技术障碍?

满燕云:它们还处在摸索阶段,现在试点的免征额都很高,而且基本只对新写卖的房子征税,存量房只在重庆征,但是也没有真正对所有的存量房豪宅、大户型的住宅征收,现在主要还是在摸情况,进行市场价值评估,为了公平起见,应该通过采用电脑批量评估的方式,减少人为的干预,但目前这些在征收上还没有严格地去执行.评估的模型已经做出来了,在技术上已经没有障碍,现在是要增加几个试点城市,但在全国推广时机尚未成熟.