本站原创中图分类号：F812文献标识：A文章编号：1009-4202（2012）01-134-02
摘 要 我国2003年提出对不动产开征统一规范的物业税以后,学术界就物业税理论及如何开征等问题展开了研究,人们对其首套住房是否征税等问题颇为关注.物业税作为房地产调控的重要手段,其开征的必要性究竟如何,这是我们研究的问题所在.
关 键 词 物业税分税制财产税
“物业”一词,译自英语的property或estate,最早源于香港和东南亚地区.目前关于物业税的概念理论界有以下几种观点：安体富认为物业税是财产税的一种,物业是房地产的别称.吴俊培认为物业税并不是新概念,只是香港地区和东南亚一些国家对“财产税”的另一种叫法.李炯指出物业税实际上就是房产税,只是在不同国家、地区其名称不尽相同.
一、开征物业税的背景
我国最早于2003年10月党的第十六届三中全会提出征收物业税的设想,即“实施城镇建设税费改革,条件具备时对不动产开征统一规范的物业税,相应取消有关收费.”而最早提出开征物业税试点的是广州市,随之深圳市、上海市和温州市等地也先后提出开征物业税改革的试点工作.财政部于2003年批准北京市、深圳市、重庆市和南京市等城市开始物业税“空转”实验,2007年又批准河南省、安徽省、福建省和大连市等地区部分区域作为房地产模拟评税扩大试点范围,到2007年10月,物业税已在北京市、辽宁省、江苏省、深圳市、宁夏回族自治区、重庆市、河南省、安徽省、福建省和大连市等10个省市进行了房地产模拟评税试点.
二、物业税的特点
1．税源充足且稳定
据国家统计局数据显示,2009年,房地产开发企业完成投资共36231.71亿元,同比增长16.1%.2010年,全国房地产企业生产平稳增长,企业经营状况继续改善,房地产业总产值平稳增长.2010年,全国房地产开发企业完成投资总额为48267.07亿元,同比增长33.2%,其中完成住宅投资34038.14亿元,同比增长32.9%.以上数据表明2008年全球金融危机之后,我国房地产市场出现短期波动,但很快就恢复平稳增长,因此物业税尤其充足的税源.
2．征税对象明确
征税对象是指税收法律关系中征纳双方权利义务所指向的物或者是行为,每个税种都有自己特定的征税对象.这是区分不同税种的主要标志.物业税的征税对象是中国境内的不动产及其附着物,包括房产和地产.因为不动产是以某种固定的形态长期存在,刚好与动产的移动性及易隐匿性相反,所以物业税征税对象明确.
3．广税基和低税率
物业税的税基很广,一般来说,除对公共事业、宗教、慈善机构的房地产实行免税以外,其余的房地产均为征税对象.此外,与房地产相关的一些经济行为
也被包括在内,如房地产的继承和赠与.总体上来说,
物业税涵盖了房地产的交易、保有、流转三个环节,并将房地产信托、证券化等新兴行业纳入了征税范围,为物业税提供了一个宽广的税基.
低税率是指税率较低,虽然物业税税的税率低,但是其是建立在广税基的基础上的,所以仍能为地方财政创造相对充足和稳定的收入来源.比如日本的房地产税种虽然较多,但其固定资产的标准税率为1.4%,最高税率为2.1%.美国纽约市的房地产税负水平在0.85%―4.77%之间.
三、开征物业税的必要性分析
1．完善我国财产税体系的需要
财产税制是税收体系的重要组成部分,它是对纳税人所有的财产课征的的税种总称,同时也是地方财政收入的重要来源.在我国目前的税制体系中,与流转税制和所得税制相比,财产税制很不完善.在各种税收所占总收入比例来看,增值税、营业税和消费税等占比50%,企业所得税和个人所得税占比25%左右.而财产税收入总量上一直较低,相对滞后,其所占比例为5%左右.纵观发达国家财产税收入,其基本保持在10%―20%左右.我国现行的财产税体系尚不完善,由于收入规模小,税基窄,导致其占整个税制体系比重小.财产税制的改革迫在眉睫,规范和完善财产税制,对增加地方财政收入,促进国民经济发展以及促进财政税收制度的进一步完善,都有着极其重要的意义.
2．完善我国财政分权制的需要
1994年实施的以分税制为主的分级财政管理体制,初步规范了与地方政府的分配关系.实行分税制后,将增值税、消费税、关税等税种划归税或与地方共享,将一些零散、数额小的税种划为地方固定收入.这就导致了地方政府的尴尬,财政收入难以支撑财政支出,使得财政赤字不断扩大.
开征物业税是完善财政分权极为重要的一个环节.物业税应该成为地方税的主力税种的原因有以下几点：首先,物业税的征税对象是不动产,在地方政府管辖区内,税基相对固定,加上人口流动、公司迁移等因素对其影响较小,所以地方政府征收相对比较便利.其次,为辖区提供教育、治安等公共怎么写作是基层政府的主要职能,这些怎么写作的开支不易波动,较稳定.最后,由于物业税的征收程序复杂,其中过程包括评估、预算、协商、征收等,因此,物业税更适合地方政府在较小的地域范围内,因地制宜的征收.通过开征物业税,能够很大程度上拓宽税收征收面,增加地方政府税收收入,保证地方固定资产投入资金的稳定来源.
3．优化我国资源配置的需要
在我国现行的房地产税制体系中,对房产交易过程中的税收偏重,而对房产保有的税负却较轻.尽管现行法律规定业主按出租房产租金或房产净值的一定比例缴纳房产税,但通常会因为业主在出租房屋时并不到房管局备案,导致了房产税征收环节的缺失,征收难度大.因为“重交易,轻保有”的政策现状,所以很大程度上妨碍了房产交易的进行.这就导致了这样一种现象：一些人占有很多处房产并私下出租并取得收入,而另一些急需住房的人却因为房价太高而写不起房.这就导致了资源配置的畸形.要想改变这种格局,就应该在降低房产交易税负的同时增加房产拥有的税负,以盘活现有房地产的存量,更好地优化配置资源.
另一方面,对于地方政府来说,由于主要税源的缺失,一般都偏向于钢铁、汽车等附加值高的行业,继而会造成重复建设,导致资源的浪费.如果能够开征物业税,那地方政府就有了稳定的主要税源,这就会促使地方政府从长远考虑,重视对房地产市场投资环境的改善及对城市基础设施的建设,各地的地方政府会形成一个良好的竞争环境,老百姓可以通过“用脚”的方式来促进地方政府的竞争.
4．进一步促进公平收入的需要
开征物业税有利于调节贫富差距,实现社会公平、维护社会稳定.物业税是根据对房地产资源的占用程度来征收.中国的住房制度改革使得居民住房的商品化程度有了很大提高,不动产已成为私人拥有的最重要的财产,购写住宅也
成为一些高收入群体投资的重要手段.高收入阶层占有房地产资源多,相反低收入阶层占有房地产资源少.
贫富差距分别在三个层面上表现出来,即收入、消费和财产.税收制度对贫富差距的调节应该是全面的,而不能仅限于前两个层面.目前,在收入环节,我国有个人所得税调节；在消费环节,有增值税、消费税和营业税配合调节,而在财产环节,没有任何赋税调节.
在物业税开征之前,社会中的高收入阶层可以通过转变其财产形式来达到逃税的目的,通过持有不以使用和收益为目的的高价值房地产逃避货币形式财产应纳的税,结果使得房地产成为一个财富的聚集地,富人不断的投入资金,使得房价越来越高,而穷人写不起房,导致其手中的货币不断缩水.结果富人越来越富,穷人越来越穷,加剧了社会贫富差距.开征物业税后,即对拥有房地产价值大的富裕阶层按一定税率征收多的税；对低收入阶层价值低的自有房地产征收较少的税.既能通过抑制富裕阶层过度占有资源,防止财产过度集中,又能弥补商品税和所得税在调节社会收入分配方面的不足,完善并发挥税制整体调节社会收入的功能.