美国房地产税的经验

【摘 要 】美国的经济发展水平较高,财产税是地方财政收入的支柱,2008年美国房地产市场爆发了信贷危机,房地产市场跌幅较大,财产税制度的影响作用值得深入研究.本文通过对美国的财产税进行深入分析,以期为我国的房地产税制改革提供参考借鉴.

【关 键 词 】房地产税 财产税 经验借鉴

房地产税收是世界各国都普遍征收的一种税,是大多数国家地方财政收入的主体税种.我国现行的房地产税制是在1994年分税制改革的基础上建立和完善起来的,曾经对我国房地产市场的健康发展也发挥了重要的作用.但是随着我国房地产行业的飞速发展和经济体制改革的深入,现行的这套房地产税收体系已经不符合当前经济发展的要求.美国在房产税的制定和运用过程中积累了丰富的实践经验.本文将简要介绍美国房产税制及对当地的影响,以期对我国相关政策的制定与完善有所裨益.

一、美国房地产税制概述

美国是西方国家中房地产税制最完善的国家,实行以对不动产及其建筑物等统一征收财产税为主体的房地产税收制度,其征税的主要宗旨是为地方政府提供稳定的财政收入,为公共怎么写作和城市化所必需的基础设施建设提供可靠的资金来源.

由于美国是联邦制的国家,实行分税制,因此其财产税的税收也分为三个等级：联邦政府,州政府和地方政府,政府共同分享税收权利.联邦和州有税收立法权,而地方政府没有立法权,只能在其所在州制定的税法约束下征收财产税,因此,各州在财产税立法方面存在独立性,使得各州财产税在税率、税基和征管方法等方面存在诸多差异.目前,财产税已经成为美国地方政府最重要的税收来源,为美国经济社会的发展、公共怎么写作水平的提高提供了巨大的财政支持.

目前美国房地产税制中与保有环节相关的税种是不动产税（财产税）,税基是房地产评估价值的一定比例（各州规定不一,从20%～100%不等）.目前美国50个州都征收,只是各州的税率不同,大约在0.8%～3%之间.由于房地产税与地方经济发展关系密切,因此,除马里兰州已将征税权上缴到州政府之外,其余49州都是归地方政府征收.美国的房地产税在地方政府财政收入中占据重要地位,是地方政府财政收入的主要来源,同时也是平衡地方财政预算的重要手段,在本世纪初期房地产税占地方收入的80%以上,尽管近些年来所占比重有所下降,但在地方税收入中仍占30%左右.如果扣除联邦和州的转移支付收入,仅就地方政府自身收入而言,大约占近50%.在美国,没有专门针对房地产出租收益征收房产税,而是将出租房地产的收入纳入个人总收入,合并征收个人所得税.其他有关的税种主要是根据房地产交易、继承与赠与以及所得分别归类在交易税、遗产赠与税和所得税项下.

二、美国房地产税制的影响分析

美国对于房地产保有环节的征税,是以财产税的形式存在的,而美国财产税的征收早在英国殖民地时期就已经开始,之后经过了几次大的改革.不过,美国财产税的开征和改革主要是从地方政府和州政府之间的财政状况角度考虑的,对房地产市场供求双方的影响并不明显.

(一)对州和地方政府财政收入的影响

美国财产税的征收目的,最初是满足独立战争的需要,后来在各个州独立之后,财产税又成为各州解决财政困难的良方.在19世纪到20世纪初的100多年里,虽然各州财产税税率、征管办法和豁免条款方面的差异十分明显,但从历史的纵向角度考察,各个州内部财产税的征税规定,变化都不大.

南北战争之前,相比较南方地区的财产税收入水平,北方地区（即大西洋沿海州）的财产税对各州政府收入的贡献保持在较低的水平上.而在南北战争之后,所有的州财产税的收入都有较大幅度的提高见表1.

进入20世纪,对于一般财产税的批评和改革呼声越发高涨,这主要是由于法律意义上的财产与经济意义上的财产定义之间存在着不一致性.1929～1933年,经济大萧条期间,美国的财产税在地方财政收入中的比重开始下降,但仍然是地方财政收入的主要来源.第二次世界大战之后,许多州开始实施州“断路器”制度来替代财产税豁免,这项制度对中低收入者十分有利.随着美国社会经济的发展,财产税在州政府税收来源中的重要程度已经远远不如从前,而销售和所得税的这一比重则不断提升,更甚至在地方政府层面上,财产税占税收收入的比例也在明显下降,见表2.1902年,美国州政府财产税占到了其他财产收入的45.3%,这一比例在1922年和1942年州政府开征销售和所得税之后出现了大幅下滑；1972年,州政府财产税收入对总收入的贡献已低于2%.地方政府的财产税收入比重虽然也有明显的下降,不过,从平均意义上讲,财产税收入依然约占据着地方政府收入的半壁江山.

(二)美国财产税对房地产市场的影响

美国在殖民地时期及建国初期,财产税的征税对象还主要是土地和牲畜.在各个州相继独立之后,政府为了克服财政危机而纷纷开始对房屋征收财产税.1818年,伊利诺期州首先对个人财产征收的不同税种合并为统一的财产税.其后,各州也相继开始实施统一的财产税征收制度,其中包括对土地和房屋财产进行课税.

虽然,18世纪就已征收财产税,然而当时美国并没有形成现代意义上的房地产市场,同时也缺乏对房价和房地产市场供求的统计数据.目前美国通用的房地产数据指标是住房指数（HPI）,这个指标是有联邦住房贷款局（FHFA）从1975年开始编制的.美国征收物业税,即使对当时条件下的房地产市场产生了一定的影响,但这种影响对如今的房地产市场缺乏良好的指导意义.

同时,从征管机理上来看,美国的州政府拥有立法权,而地方政府可以在州政府法律框架内,每年根据本地方的财政、税收等情况制定独立的财产税税率、减免征收细则.所以,每年各地方政府都可能变更财产税征收办法,因此美国征收财产税对房价和供给的影响,也很难从美国全国的角度一概而论.

三、美国房地产税制对我国房产税的经验及启示

(一)增强地方政府的税收自主权

我国现有的税收体制决定了税收主要集中在,地方政府财力有限,而且没有明确的主力税种.近些年来,地方政府财政赤字扩大,对地方的支出也逐年加大,地方政府搞建设所需资金有相当大一部分是依赖于预算外收入.基于这一基本情况,我国房产税法的制定,既要保证全国税政的统一性,又要兼顾各地的实际情况.应赋予地方适当的税权,授权省、自治区、直辖市人大制定实施办法,赋予税法解释权、税收减免权和加成征收权,地方政府在统一的幅度税率范围内自行确定适用税率.

(二)房产税征收需要具备一定的技术条件

根据美国的征收方法,房产税一般以不动产的评估值为计税依据,需要有健全的不动产评估机构、科学的评估标准和高水平的评估手段以及大量的评估专业人才.只有这样,房产税的征收才有科学的依据,才能发挥物业税的职能作用.因此,房产税的开征,首先要建立不以盈利为目的的评估机构；其次,国家相关部门应当制定并出台统一的房地产评估相关的法律法规,制定科学合理的评估标准,各地要依此建立房地产评估制度和具体的操作规程.再次,建立比较相近的财产评估机构和财产评估制度,并通过专业的财产评估机构对房地产的测绘、各种变更情况及历年的价值变化等信息进行管理,同时与工商注册登记部门等进行联网,实行资源共享,完善征管配套措施,以确保征管工作的高效率.

(三)房产税对房价涨势的长期影响有限

征收房产税,虽然会带来房地产保有成本的提高,但是房产税只是一种税收,要考虑到居民和企业的税负能力,从业主占有房地产的实际收益和成本角度看,房产税难以成为关键因素.而且,景观房地产税开征初期可能会对房地产市场带来一定的影响,但是,从长期来看,在理性预期的作用下,保有成本会被供求双方事先估计进去,这样,房地产税对房地产市场的冲击也会逐渐减弱.因此,房产税对房地产市场的长期影响是比较有限的.

作者简介：高光芝（1986-）,山东人,单位：新疆财经大学公共经济与管理学院,专业是财政学.