本站原创中图分类号：F293.3 文献标识：A 文章编号：1009-4202（2013）08-000-02
摘 要 几乎是离任之前的最后一刻,前总理抛出了备受争议的国五条.理论上讲,国五条是打压房价的,但结果却是损害二手房写卖双方的利益,丰富了税收.同时,与其之前的一系列地产政策一样,是明打暗保房价的招数.
关 键 词国五条 调控措施 明打暗保 成都4月房地产交易
几乎是离任之前的最后一刻,前总理抛出了备受争议的国五条.从表面上看,是继续贯彻其打压房价的初衷,从结果上看,是损害二手房写卖双方的利益,丰富了税收,同时,与其之前的一系列地产政策一样,是明打暗保房价的招数.
一、国五条以及近些年的房地产调控措施
理论上讲,国五条是打压房价的.国家让你停止住房的投机性购写,因为将来卖房子赚钱要交税了.但是,在国五条推出之后,与之前政策的效果一样,房价不是应声而降,而是“事与愿违”地又涨了.难道真的是市场上有一股力量在与管理者作对,还是推出政策者本身就是希望房价被保住?
还是从头梳理一下以前的政策吧,看一看这些年推出的抑制地产行业的一系列促销式“调控”措施,哪些是真正为了压制房价的?
1、2009年底,推出了“购房满5年后再卖出才免税”政策,将二手房的销售压住,给地产商的一手房销售创造了有利条件.
2、2010年春,先是通知央企非地产主业的企业退出地产行业,并要求已经写了地的地产商加快建房.“加大土地供给,打击捂盘惜售”.这个措施,本质是扩大供给.潜台词是让囤地的地产商,和即将被迫退出地产行业的央企,尽快盖房子并销售出去,后面有政策支持,要逼老百姓抢房子了.
解决穷人写不起房子的“刚需”问题,根源本不在供给量,而是在于压制富人的拦网动作,只要富人在前边拦网,穷人就永远没有机会在后边接到球.后来的打压政策,是房产税试点,重庆官员不聪明,政策不痛不痒；上海的政策则绝对精明,是“某日之后开始征税”,逼迫本地购房者排队抢购了高端房子,并引发带动周边省市的一轮抢购潮.
3、2011年初,北京推出了“外地人要凭5年纳税证明方可写房”新规,实质上,造成已经在北京写过房子的外地人,不再舍得卖出二手房了,锁仓的结果,只能是房价上涨.
4、2011年之后,要求各地政府上报调控房价的计划,所有地方政府异口同声,调控目标定在“保证房价上涨幅度不超过GDP的涨速”.上下合伙演双簧,告诉全国人民,房价不会降.
5、之后,是以提高二套房贷首付比例和利率为手段的限购措施,但执行的方式不是政策推出后在全国同时执行,而是从一线城市转到二线城市,之后再到三线城市,在不同城市间轮番巡回限购.此政策的效果是,逼迫没限购的城市市民尽快抢购房子,逼迫市场的游资到不同的城市地区囤积房子.
6、再往后,又有鼓励家庭离婚可以多购房的政策,以及种种增加国家收入,挤压炒家入市,促进地方销售为结果的巧妙的“调控”政策.
7、直到最后这次国五条出台,也是压制二手房销售,保障一手房的销售,并再次逼迫老百姓离婚、复婚地瞎折腾几回.
与此同时,在扩大保障房建设上,任务基本是留给后任的.当然,此前的保障房也盖了不少,但写家,似乎很多房子没有卖给穷人,而是便宜了官员.
二、房地产调控带来的影响
应该说,房产税,增加持有房子的成本,是打压地产最有效的方法.但管理者总是绕着弯,推出隔靴搔痒明打暗保的无效政策,没有触及到最本质的打压点,原因何在?
首先,当时的管理者并没有想真的打压地产,而是通过要打不打的检测动作,促销、卖地兼增加税收；其次,将有可能挨骂的“房产税”,留给后面的人来推出,自己免得名声受损.还有另一个更加玄妙的好处,绝大多数人竟然没有看出来.
表面上,地产给国家带来的好处仅仅是税收和土地财政.但这只是好处之一,好处之二很隐蔽.从2009年救市以来,管理层加快了印钞机的运转速度,但过多流入市场的货币,势必引发通胀.管理者通过加大地产销售,可以海量吸纳流入民间的,锁定了流动性,因此暂时降低了通胀的压力,从而可以进一步扩大货币的发行.
二手房并不能吸纳流动性,只有一手房才有这个职能,因此,多数政策是打二保一的.2009年底的“购房两年后免税改为延长到5年后免税”政策,精确地将限制卖出的时间延长了3年,到换届的2013年初.
这些政策让管理者确实做到了一石数鸟的效果,抬高了房价,扩大了销售,扩大了土地财政,扩大了税收,银行增加了利息收入等但是,多赢并非共赢,政府赢大了,一定有亏大了的输家.
稍微让我们平衡一些的是,输家不仅仅是写卖房屋的民众,也包括继任的管理者.他们不仅要面对民众的怨怒,也要面对土地财政模式资源枯竭之后的问题：新的经济增长点在哪里?房产税收还是不收?老百姓的钱都变成了房子,消费还如何增长?各地官员除了卖地只会贪污了等
三、成都房地产交易状况（2013年4月）
在此,我们来看看四月成都的房地产交易情况.4月,无疑是成都楼市的一个新起点.抢在国务院《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》的最后大限之前,3月31日,成都和其它数个城市一样,也发布了本地具体执行该通知的措施和政策,即成都市2013年度新建商品住房控制目标的公告.
该公告称,成都市各级房产管理部门要认真贯彻落实国务院、省政府和市政府各项房地产调控措施,进一步加大住房保障力度,强化房地产市场监管,切实增加中小套型普通商品住房供应,努力满足居民合理住房需求,确保新建商品住房涨幅低于本年度城镇居民人均可支配收入实际增长幅度.
其中,最引起业界担心的“新限制政策”、“转让所得按20%征收个税”、“提高房贷首付比例和利率”等政策均未出台.简短的通知之中也没有提及其它具体的政策实施方案,只要求“新建商品房涨幅低于本年度人均收入实际增幅”.
这对于成都房地产市场而言绝对是利好消息,成都控制房价的公告表明了政府的立场：稳定楼市,不打压楼市,控制房价过快上涨.而以2012年成都居民的人均实际收入增长10.6%来对比,按照成都市的规定,2013年成都的房价总体涨幅将控制在10%左右.
2013年出台的“国五条”则要求各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则,制定并公布年度新建商品住房控制目标,建立健全稳定房价工作的考核问责制度.成都市对此给出答案：确保新建商品住房涨幅低于本年度城镇居民人均可支配收入实际增长幅度.受前两年调控影响,成都楼市供应量相对较少,从而导致供需失衡,直接将推高房价.对于购房者而言,就意味着放下纠结和观望,此前一直积聚的刚需将较快释放.对于开发商而言,则意味着企业进入发展机遇期：购房者更多、产品更快推出、资金更快回笼,从而获得更多储备土地进入良性循环生产链.
保利地产近期在成都市场力推6大“花语系”项目,包括了保利旗下6大刚需楼盘――保利叶语、保利玫瑰花语、保利梧桐语、保利春天花语、保利茉莉花语、保利紫荆花语,其中,前4个楼盘均为保利地产2013年全新产品,产品的推出速度大大加快.
蓝光地产近期推出的COCO系产品亦是以速度取胜,其中COCO金沙3月拿地6月开盘,COCO时代6月拿地9月开盘,拿地之后就立即报建,大大节约了开发周期,让资金回笼速度更快,同时以更快速度介入其它新项目开发,占领更大市场份额.
对比去年,2012年4月成都新开楼盘为23个,而2013年4月成都新开楼盘将达到近40个,受市场关注的中德英伦联邦、北城世纪公园、大魔方等预计将悉数开盘.此数据也显示,相较去年,今年开盘的数量大幅提高,达到了70%左右的增幅,说明开发商看好当下市场.
四、总结
就像我们的交通罚款政策一样,打压房地产的政策,目的和手段,已经早就被篡改了.交通罚款,表面上,是为了教育人民,纠正不良的驾驶习惯,而实际上,多如牛毛的罚款项目,已经将赚钱演化成真正的目的.地产行业的政策,何尝不是?而这些充斥着铜臭味道的管理政策,和这种不顾民意以钱为本的文化,是随着其创造者的离去逐渐淡化,还是像禽流感一样从H1N1版本进化到H7N9版本?本人与大家一起慢慢观看.