本站原创[摘 要] 我国房地产税收改革的原则是坚持效率优先,兼顾公平以及税收的适度中性.目标是达到“宽税基、简税种、低税率”的税制设计要求,消除我国现行房产税制保有环节税负畸轻,流通环节税负畸重的不合理现象.为完善房地产税收体系,实现房产税公平与效率的协调,应重新调整开发、保有和转让环节的税负水平；调整和完善土地增值税；增设土地闲置税；改革优化房产税方案的配套措施,如健全和完善房地产税法和房屋评估体系,建立财产登记制度,加强税务机关与其他各部门的协调沟通,实现信息共享.
[关 键 词 ] 房产税；公平；效率；协调机制
[中图分类号] F810.42[文献标识码] B
我国现行的房产税经过不断的改革和完善已经形成了一定的体系和规模,对强化政府的宏观调控,促进我国房产业的健康发展发挥了重要作用.但是,随着我国经济的飞速发展,特别是房地产产业规模的空前庞大,现行的这套房产税制已经不能适应当前的经济环境.再加上这套税制在设计之初就存在一些先天的不足,如立法层次较低,法律权威性和约束力较弱,计税依据的设计缺乏合理性等,就更加导致矛盾的激化.对于经济处在快速度增长阶段、各阶层贫富差距拉大的中国而言,税收公平与效率的协调就显得更加重要.
一、房产税公平与效率问题的研究意义
首先,改革开放以来,我国经济快速发展,但居民收入差距也迅速拉大,财富分配不公显著,2004年我国基尼系数约为0.45-0.53,超过国际警戒线.深入分析现行房产税在公平财富分配上的不足与缺位,制定有针对性的改进措施,对于抑制两极分化、缩小收入差距具有非常重要的意义.其次,我国现在实行内外有别的房产税制度,不利于稀缺房地产资源的有效配置和内外资企业的公平竞争.对现行房产税资源配置功能的分析和研究,对于完善房产税、实现资源有效配置和内外资企业的公平竞争意义重大.再者,我国房地产市场过热,不利于国民经济的健康稳定发展,这与现行房产税公平与效率功能缺位有着密切关系.
二、房地产税收体系存在着的主要问题分析
目前我国的房地产税收体系存在着较大的缺陷.从制度层面上看,过度注重于交易环节征税,将调控力度过度集中于供给曲线,导致税收负担过多的转移给实际消费群体,并一定程度的推动了房产的上扬.从政策层面上看,税收调控对象没有区别对待,采用粗放型的征收方式,导致政策无法针对调控对象发力,从而使政策随大流,宏观调控的效果大打折扣.从执行层面上看,不少主要的税种都存在操作细则不完整、不全面,导致税收漏洞和征管难点的出现,进一步削弱了税收政策的效果.正是由于这一系列问题的存在,导致我国现有的房地产税收体系极为不适应发展过热的房地产市场,使税收政策失去了其应有的宏观调控功能,在一定程度上导致房地产行业过度疯长的局面.
三、完善房地产税收体系的政策建议
我国房地产税收改革的原则应该是坚持效率优先,兼顾公平以及税收的适度中性.在这两大原则的指导下,设计我国房产税收功能优化的方案,目标是达到“宽税基、简税种、低税率”的税制设计要求,消除我国现行房产税制保有环节税负畸轻,流通环节税负畸重的不合理现象,增强政府全面调控房地产市场的能力,保证房产税收筹集财政收入、调节收入分配、合理配置资源三大功能的有效发挥.因此,通过本项目的研究,项目小组就改进我国房产税的公平与效率协调机制提出以下建议：
(一)重新调整开发、保有和转让环节的税负水平
重新调整税收负担在房地产开发、保有和转让各环节的分布,提高保有环节税负水平,同时降低开发及转让环节的税负水平.一方面可通过直接降低开发和转让环节的总负担率来实现；另一方面可通过减少开发及转让环节的税种来简化税制、方便征缴,进而降低该环节的税收成本.同时针对房地产开发费用负担过重的问题,需要对一些开征合理但分布不合理的项目进行调整,也会达到调整税负分布的目的.
(二)调整和完善土地增值税
土地增值税是对转让房地产所取得的增值额按照超率累进税率课征的一种税,其开征的初衷是为了抑制炒写炒卖土地投机获取暴利的行为,以及规范国家参与土地增值收益的分配方式,增加财政收入.土地增值税的开征对房地产市场的发展、控制房价的确起到了一定的作用,但是由于其计算过程复杂,再加之各地为了吸引消费、扩大投资,事实上该税基本上没有征收或没有征足,没有真正发挥其作用.由此可见,土地增值税应该视物业税的制度设计作相应调整和完善,以起到较好的配合效果.土地增值税调整和完善的关键并不是政府是否应关注土地增值的问题,而是政府应采取什么政策来获取土地增值的收益,同时又不影响土地使用者的积极性,保证市场正常运转.理论上说土地增值税在抑制土地投机方面是有效的,只是目前由于征收办法繁琐,征管不力等一些人为的因素,造成目前此税收入不高.所以今后可以通过简化征收办法,降低名义税率,加强征管等方面提高征收效率.
(三)增设土地闲置税
当前房地产行业利润不合理的产生原因之一是房地产商购写土地后大量囤积,造成居民认为土地供给不足的错误认识.为了解决目前房地产商囤积土地、延缓开发期限的现实状况,可以考虑针对房地产开发商通过土地出让环节取得土地后,针对开发商不同的开发期限设置不同的税率,对于房地产开发企业在取得土地使用权的5年内完成商品房的施工、竣工手续(具体期限应协同建设部确认),实施统一的基准税率,对于超过规定期限尚未开发的土地,则实行双倍税率,此举一方面迫使房地产开发商在规定的期限内完成房地产开发项目,有力于促进房地产开发商强化在土地取得时的成本核算,减少了房地产开发企业所得税的征管难度,很大程度上减少房地产开发商哄抬地价、囤积土地的行为.
(四)改革优化房产税方案的配套措施
1.健全和完善房地产税法.在税收立法上,要实行集权与地方分权相结合模式.一方面,要提高立法层次,全国统一开征的房地产各税,由全国人大及其常委会颁行；另一方面,应授权各省、自治区、直辖市人大分别制定税法的实施细则,并赋予其开征符合地方发展所需新税种的立法权；至于具体税目、税率的调整,税收减免及其它权限则可赋予地方政府管理,通过“原则管死,具体搞活”的方针来充分调动各地的积极性,以确保税收立法的合理性和可操作性,更好发挥房地产税收的积极调控作用.
2.建立财产登记制度.我国税收机关应当与土地管理、房产管理等部门联合起来,尽快建立财产登记制度,在全国范围内开展一次房地产清查,在清查过程中,清查部门应建立起房地产位置、权属及面积的房地产细目表,在此基础上进一步分类.同时,强化房地产产权登记制度,尽快实行房屋和土地产权证合一制度,避免房地产私下交易,打击房地产市场的违法交易行为.为此,必须充分运用计算机管理,将不同渠道搜集的有关房地产交易的市场信息以及有关情况输入计算机,通过计算机终端迅速方便地查阅各种纳税信息.全面掌握与房地产有关的信息资料,加强房地产税源控制,方便对税收的征收和管理.
3.建立完善的房屋评估体系.我国房地产税收的计征将改变从“量”计征和从“价”计征并存的局面,宏观调控背景下的房地产税收政策变革统一实行按价值征收,为此,对房地产价值进行定期评估就成为有效征收房地产税的重要环节,这就必需完善房地产评估制度,并建立房地产评税体系.为此必须在全国范围内逐步建立统一、规范的房地产交易评估制度,为房地产税收的征收管理提供必要、有力的支持.由于该系统涉及范围广,专业性强,由国家统一成立机构一来效率不高,也容易造成资源浪费,因此项目小组建议将该评估体系推向市场.可以尝试实施房地产计税委托评估机制,即通过招投标的形式,由地方政府委托具有评估资格的相似度检测机构对房产、土地的计税进行全面客观的评估,以确保房地产保有及转让过程中计税依据的准确性.同时,为防止评估过程中出现徇私舞弊,评估费用一律由地方政府财政支付,由建设(房管)、国土资源和地税部门定期对受托进行房地产评估的相似度检测机构进行检查,建立检查监督制度.
4.加强税务机关与其他各部门的协调沟通,实现信息共享.改革后的房产税对信息的依赖加强.为保证税收的正确征收和税款及时、足额入库,必须加强信息化建设.为此,税务机关应加强同房地产开发商、房产登记机构、工商部门、机关、金融机构的合作,实现充分的信息共享,及时、准确地掌握房产相关情况的变化.
[责任编辑：王凤娟]