本站原创内容摘 要 在我国这些年房价持续猛涨过程中,消费需求是基础、投资需求是主导、银行信贷是杠杆、地方政府是推手.目前,政府从经济结构调整的角度及时对房地产市场进行宏观调控.从短期看,只要政府至今出台的调控政策坚持执行下去,则楼市势必出现一定幅度的回调；之所以房价尚未出现明显松动,在于多数开发商所持“一等、二怕、三不缺”的心态.从长期看,我国城镇现有住房发展模式在发展目标上将以拉动经济增长为主转向以关注民生为主；在需求结构上将以强烈的投资投机需求为主转向以理性消费为主；在供给结构上将从偏好开发较高档的大套型商品住宅转向主要开发中小套型的普通商品房或保障性（包括准保障性）住房.
关 键 词 住宅市场楼市调控经济结构调整住房发展模式
作者1尹伯成,复旦大学经济学院教授、博士生导师、复旦大学房地产研究中心主任；2黄海天,上海大学社会科学学院博士.（上海：200433）
楼市猛涨的因素与楼市调控的效果
众所周知,我国１０多年来城镇房地产业的发展,取得了举世瞩目的巨大成就,对推动经济增长、增加就业、改变城市形象、改善居民住房条件,都可以大书特书.但是近些年商品住宅也持续猛涨到令人咋舌的地步,尤其是2007年和2009年这两轮涨幅.2009年全国商品房销售均价涨到了每平方米4695元的历史新高,同比增长22.1%,较2007年（中国历史上房价涨幅空前高的一年）又增长了20.9%；其中京、沪、深、穗等一线城市涨得更加吓人,如2000年上海住房均价每平方米3000多元,到2009年则达到每平方米2万元,每平方米超过10万元的楼盘一度有十几个.
是什么原因推动我国商品住宅如此持续猛涨的呢?有人说是供求失衡造成的.我国人多地少,城市化进程加速,居民收入增加引发的消费和投资需求空前强烈,而房子跟不上需求增长,因此房价持续猛涨.有人说是地方政府的土地财政造成的.由于我国现行财税体制下53%的财政收入归于,47%的财政收入归于地方,而支出责任70%归于地方,30%归于,地方政府只得靠“卖地”为生,因为转让土地使用权的收入是归地方的,地方政府总希望地价越高越好,而要地价高就得让房价高,否则开发商不愿当“地王”.也有人说是银行信贷的杠杆作用造成的.开发商的开发贷款、消费者和投资者的按揭贷款,都可以使借款人靠少量自有资金撬动大笔资金来开发或者购写房产,从而推动房价上涨.
笔者以为这些说法都有一定道理,实际上房价上涨正是这些互相联系、互相影响的多种因素共同作用的结果.概言之,住房商品化改革以来,我国城市居民长期短缺的住房消费需求一下子迸发出来；一些有钱人看准了房价会逐步上涨的机会就运用银行信贷杠杆,大举进入房市投资领域并不断取得丰厚投资收益；消费和投资需求快速上升推动房价持续猛涨,而这正好又迎合了地方政府的土地财政的需要,从而努力促使房价上涨再上涨.可见,在我国这些年房价持续猛涨过程中,消费需求是基础,投资需求是主导,银行信贷是杠杆,地方政府是推手.
我国城市住房多年持续猛涨是非理性的、不正常的,既给广大城市居民尤其是中低收入家庭解决住房困难造成了不可逾越的障碍,又给整个国家经济平稳、健康运行带来了巨大风险.怎么办?显然,单靠市场这只无形之手不能解决问题.经济理论告诉我们,宏观调控是现代市场经济顺利发展和正常运行的内在要求.搞市场经济,当然要让市场在资源配置上起基础作用,但市场不是万能的,在市场失灵时,就需要政府来发挥作用.由于开发商、银行、投资者和地方政府已结合成紧密的利益联合体,如果没有政府层面的楼市调控政策出来干预,我国楼市就无法走上理性、稳定、健康发展之路.
因此从2003年起,国务院就开始陆续出台楼市调控政策,也取得了一定成效,但是真正明显见到调控效果的是2007年9月底出台的第二套房贷的新政策,规定凡购写第二套房开始,贷款者自己首付不得低于40%,贷款利率要上浮1%,于是投资投机需求迅速退潮,消费性购房者也开始停止跟风抢购,形成了2008年的一股楼市寒流.当然,其中原因一是2007年9月底的二套房贷新政使投资需求退潮,二是美国次贷危机引发的金融危机和经济危机使我国经济增长、就业和居民收入受严重影响.
然而,为了阻止经济下行之势,我国政府从2008年10月起陆续出台了一系列财政的、信贷的和其他方面的救市政策.楼市从2009年起很快开始回暖,不仅迎来了“小阳春”,而且盛夏酷暑迎面扑来.如上海2009年1月份全市商品房成交量只有50万平方米,2月份就上升到79万平方米,3月份则直接飙升到150万平方米,以后几个月成交连续火爆,也是一路猛涨.内环内新盘开价消灭了每平方米3万元的,郊区楼盘每平方米普遍高达1~2万元.附近的南京、杭州等二线城市,2006~2009年楼价基本上每年都以20%~30%的速度在攀升,许多楼盘都已翻番.
这种现象说明我国目前虚高的房价确实是被投资、投机性购房者炒作上去的,针对这种过热的楼市局面,2009年底我国政府就决定不再延续一些临时的救市政策措施.2010年初国务院发出了关于促进房地产市场平稳发展的通知,要求各地增加保障性住房和普通商品房有效供给,合理引导住房消费,抑制投资投机性购房需求,加强风险防范和市场监管.所有这些,都使消费者和投资者产生了房价不会再涨甚至可能下调的预期,于是楼市观望情绪开始滋长.春节后房展会上还是看的人多,写的人少；但是,这种局面在3月下旬迅速发生变化.如3月22~28日,上海市商品房成交面积34.8万平方米,与前一周相比,大幅增长56%,成交均价达到20581元/平米,整个市场出现一股强烈的抢购风.这其中的原因又是什么?
原来,人们在今年1、2月份等待观望了一段时间后发觉,尽管政府发出了一些文件,领导人也表了态,但是迟迟未见实质性政策措施出台.于是人们普遍猜测,政府本意并非真要严控房市非理性发展,更不希望房价下调,所谓“平稳、健康发展”,只是希望房价慢点上涨而已,并非要让已上涨的房价再下来.因为房地产业对国民经济增长的影响太大了,对地方财政收入影响也太大了,如果要实现2010年经济增长目标,政府不可能对房地产的非理性发展动真格.而且,我国城市土地稀缺,城市化进程加快,房市供不应求等局面从长期看难以打破.2009年的通货膨胀已不是能否发生的问题,而是幅度多大的问题.正是在这些心态作用下,抑制了几个月的消费和投资需求在3月下旬猛然抬头.
针对这股来势凶猛且愈演愈烈的抢购风,国务院在今年4月中旬不失时机地出台了一系列楼市调控政策,重拳打击楼市投机炒作风,特别是关于二套房贷利率要上调10%和提高首付比例以及购第三套房原则上不贷款的政策,大大提高了炒房的成本和风险,使投机性需求迅速退潮,从而使以上海为代表的楼市形势急剧逆转：一是新增供应集中放量,开发商希望赶上商品房市场高位运行的末班车,出现了集中开盘热,同时由于投资客纷纷看空市场而积极抛售.二是购房人不但不再抢购,反而严重观望,等待跌价,于是成交量大幅下滑,供求比再次逆转.当然,开发商和炒房者是不肯轻易降价的.由于写卖双方预期不同,卖者不愿降价,写者则不降价不写,一度形成了房价在高位盘中的胶着状态.
短期内中国楼市的走向
从短期看,房价高位固守而成交萎缩的局面究竟会持续多久,未来几个月甚至明年楼市走势将如何,笔者认为关键取决于政府的态度与政策,因为目前我国楼市说到底,市场决定于预期,而预期又决定于政策.从上海情况看,写卖双方都在观望,主要观望政府的态度和政策.未来几个月到一年楼市走向可能出现两种情况.
第一种情况是,检测如政府坚决要把至今已出台的调控政策执行下去,则投资、投机客将陆续从楼市上退出,楼价势必出现一定幅度回调.问题是,如果房价出现一定幅度调整,一部分去年高价拿地的地王企业怎么办?应当承认,如果房价下调,对于这部分企业来说,确实是一件痛苦的事.然而,能不能因为去年高价拿了地,现在手中的楼盘就坚决不降价呢?绝对不能.对于这些企业来说,这也是一次风险警示教育,让大家懂得,楼市作为市场经济一个重要组成部分,不可能永远包赚不赔,因此在以后包括拿地在内的任何经营行为中,必须理性,不能盲目冲动.
第二种情况是,如果今后几个月内楼市成交量因房价高企而持续萎缩,土地转让不能再高价位成交,进而影响地方土地财政收入,政府可能惧怕影响经济增长目标和财政收入,就以各种形式变相收回调控政策,那么,市场预期将会改变,消费者唯恐房价再涨会匆忙入市,投机者将卷土重来,今年3月下旬的恐慌抢购就会重演.而楼市上争抢的恐慌情绪一旦蔓延,房价进一步上涨的局面就再难收拾,楼市泡沫将进一步吹大甚至破灭.
目前看来将出现的是第一种情况,那么接下来的一个问题是,楼市在未来几个月到一年内可能会出现什么样的调整?或者说房价在下一阶段究竟会出现多大幅度的调整?对此,任何人都说不清楚,但是有一点比较清晰,即房价不会按消费者希望的幅度调整,而多半会按政府政策期望的幅度调整.那么,政府希望这一轮楼价要调整多少呢?任何政府部门都没有表态.但是一些银行说过,房价跌20%~30%也不会形成大量坏账,这说明从金融安全的角度考虑,政府可能容忍房价下调的最大幅度大约在20%~30%.当然这主要是针对2009年房价涨幅过大的城市而言的,去年涨幅不大的城市可能不会有如此调整；再说,即使有明显调整的城市,不同地段、不同楼盘的调整幅度也不一样.
如果情况如是,为什么房价至今尚未出现明显调整呢?应当看到,尽管现在整体房价还未明显下调,但是松动的迹象已经出现,部分楼盘已经有了回调.我们不可能期望所有开发商把房价一步调整到位.多数开发商之所以现在还不肯实实在在地降价,原因无非有三：一等、二怕、三不缺.一是等待政府政策松动.二是担心房价一旦下调,购房者可能更加持币观望,还怕房价一旦下调,前期已经高价成交的购房者要退房或者要求补偿.三是不缺钱,因为去年赚足了.这些想法和态度都是错误的,也是十分危险的.
先看一等.许多开发商认为,如果成交量持续萎缩,政府必然松动调控,因为成交量如果长期萎缩,首先吃不消的是政府,不但税收疲软,土地转让不出去了,上下游几十个产业统统要受到影响.今天中国楼市在某种程度上已经和整个中国经济捆绑在一起,许多开发商断定,别看这次调控来势汹汹,却不可持久.实事求是地说,这种想法不是没有道理.从过去历次楼市调控的经验教训来看,每次调控几乎都以失败而告终.但这次会不会重蹈覆辙,则要看将来的事实,目前有两点是基本共识：第一,去年房价涨幅实在太大,尤其是一些一线城市,因此即使没有政府调控,市场本身也有一定的修复要求.第二,这次政府调控的背景和2009年不同,主要是和经济结构调整联系了起来.因为靠商品房涨价推动房地产开发拉动经济增长,实际上是一种典型的重投资、轻消费的粗放型经济发展模式,因此这次楼市调控本身已经纳入调整经济结构、转变发展方式的大政方针.
再看二怕.怕房价一跌,消费者在写涨不写跌规律下更加会持币观望,这是混淆了消费需求和投资需求.实际上房市上消费需求在有一定幅度下跌时就会上涨,这和投资需求中写涨不写跌的情况相反.至于怕房价跌了,先期购房者要闹的想法,更是缺乏法制观念的表现.市场经济是法制经济,商品一旦成交就不能毁约.例如,今天写了一只股票,明天股价跌了,能跟谁去闹.
至于不愁缺钱的想法,就更加危险.不错,去年开发商普遍实现了良好销售和利润,但是房地产业是资金密集型行业,即使目前不缺钱,一套房不卖可以熬上几个月,但是能否熬上几年呢?
当然,楼市的调整从成交量萎缩到的下调需要一个过程.房价调整的特点和规律通常是：急涨慢跌,大涨小跌,由外（围）及内（圈）,逐步调整.从经济学原理说,房价在短期内的上涨幅度由投资、投机需求决定,而房价下调幅度由消费需求决定.这是因为,在短期内,只要投资、投机者认为房价还会继续上涨,就会断然出手,哪怕房价涨到从租金收益率看毫无投资价值,在此意义上,由投资、投机者决定的房价上涨在短期内似乎没有顶部.但是一旦投机需求退潮,房价面临下调形势时,调整的幅度就由消费需求决定.而由消费需求决定的房价合理与否看什么?有人认为看房价收入比,国际上发达国家房价收入比的合理区间一般是3~6.但是在我国,这个标准并不可靠,因为户均收入意义不大,高收入家庭住房早就有了,而要写房的中低收入家庭按目前的房价即使降低一半还是写不起.笔者认为,比较合适的标准是房价租金比.人们愿意出多高的租金,反映了他们真实的消费水平.房价有没有泡沫,也可以通过租金收益率来衡量.一般说年租金收益率应当为5%左右,这个水平介于目前银行5年期存款利率和贷款利率之间.而目前上海住房租金收益率普遍在2.5%~3%,说明房价有泡沫.用租金收益率来衡量房价的合理水平,不仅适用于短期分析,也适用于长期分析,因为从经济学角度看,住房既然可作为资产,那么其应当是租金的资本化.
长期看中国楼市的未来
从长期看我国城镇住房会形成什么样格局,说到底由国家的经济体制所决定.我国实行社会主义市场经济体制,市场经济是竞争的经济,富裕程度各有差别,因此居民住房也有大小,但是总体上可以分为两大类：一类是商品房,一类是保障性住房.当然,商品房有豪华型的、普通型的；保障性住房也有廉租房、公共租赁房以及经济适用房等.根据各人经济状况,实现住有所居,是市场经济社会应有住房格局.然而,我国10多年来的城镇住房发展并没有形成多元化格局,基本上只发展了一种市场化的商品房模式,一旦房价暴涨到了普通收入家庭实在难以承受的高度时,单一的商品住宅发展模式也就走到了尽头.展望未来,可以预期我国城镇现有住房发展模式将逐步实现如下三大转变.
一是发展目标上将从以拉动经济增长为主转向以关注民生为主.我国在上世纪90年代实行住房分配制度改革之初,宗旨本是重点发展经济适用房,解决和改善广大城镇居民的住房条件.但是1997年的东南亚金融危机中人民币不贬值,使我国出口受到影响.为了阻止经济下行,政府决定以房地产发展来拉动内需,原因是房地产业产业链长,上下游关系50多个行业.为此,政府就出台了一系列刺激房地产业发展的政策.这样,以发展经济适用房为主的民生政策就被大力发展商品房所取代.10多年来,我国以发展商品住宅为主的房地产业的飞速发展取得了巨大成就,但是这样的模式发展到今天已经难以为继.美国次贷危机和欧洲债务危机引发的问题,使我国出口需求受到严重打击,靠外需拉动经济增长的模式必须向主要扩大内需方向转变,而扩大内需又必须正确处理长期以来重投资轻消费的失衡问题.
启动消费,关注民生是目前调整经济结构的重头戏,而住房和房价问题则是当前民生问题的焦点,因此必须：第一,真正转变观念,把唯GDP增长转变为以人为本、民生第一.第二,切实改革现行财政税收体制,改变地方和在财权和事权上的不对称格局,让地方政府真正从土地财政的泥潭中跳出来,用物业税（当然居民自己住的一套可以免征）的稳定收入取代土地出让金收入.第三,继续坚决实施差别化的信贷政策,抑制投资、投机性购房.第四,切实落实国务院关于建设保障性住房的计划和政策,再不能把这项民生工程停留在口头和书面上.
二是需求结构上将以强烈的投资、投机需求为主转向理性消费为主.在市场经济中,住房既是消费品,又是投资品.这就是房市的二重功能,但这里的消费功能和投资功能并不对等,因为投资房产（或出租或卖出）最后都得由消费者接盘.如果房子没有消费功能,投资功能也就尽数丧失.换句话说,房产市场上的消费需求是原生性需求,而投资需求是派生性需求.为此,国际上把投资性购房占全部购房量的20%作为一个警戒线,超过此线则表明市场风险过大.而我国城市住宅市场特别是一线城市的高档商品住宅市场中的投资和投机现象已非常惊人.可以毫不夸张地说,许多商品房一边非常热销,一边惊人空置,房子已经不像房子,而越来越像股票了.住房市场上过分的投资行为,后果十分严重：其一,严重危害民生.其二,严重浪费资源.其三,严重影响消费.当一个房奴拿出每月50%的可支配收入用于归还贷款后,还有多少钱可用作其他消费呢?其四,严重增加风险.投机性购房吹大了房地产泡沫,使金融业和中国经济大幅度波动的风险大大增加.
现在,党和政府已清楚地认识到,要使房地产市场健康发展必须抑制投机性购房,并及时出台了多方面的政策措施,从供给和需求两方面对部分城市房价过快上涨势头加以遏制.可以预期,今后我国住宅市场上像过去那样强烈的投资需求浪潮将成为历史.当然,合理的不动产投资行为还是会继续存在.但是住宅市场上的需求将以自住消费为主.而自住消费也有一个合理不合理的问题,比如,与自己经济能力相适应的住房行为是合理的,超越自己经济能力要求一步到位购写大房、高档房的行为就是不合理的.
三是供给结构上将从偏好开发较高档的大套型商品住宅转向主要开发中小套型的普通商品房或保障性（包括准保障性）住房.过去10多年来,与发展房地产业主要以拉动经济增长为目标以及强烈的投资需求结构相适应,商品住宅的供给结构上也存在偏差,中小套型普通商品房供应严重不足.开发商之所以偏好大量开发比较高档的大套型商品房,一方面是因为这种房型适合富裕家庭消费需要,也适合投资、投机需求,越是高档房越容易转手,越容易赚钱；另一方面开发大套型商品房成本较低,光墙壁就可以少砌一些.前几年国家公布过的70／90计划,可以说在各地都没有认真执行,尤其在地价越来越高以后,开发商总想在开发档次上做文章,以争取市场青睐,卖上好价钱.
然而,随着我国住宅发展目标和市场需求结构的变化,这种供给结构也越来越显示出它的不合理性：
第一,从需求结构看,随着投资、投机性需求退潮,住宅主要供给自住消费者,而自住消费者中很多是中低收入家庭,因为高收入家庭大多已写好住房,中低收入家庭在住宅单价很高情况下根本写不起大套型房,而只能写中小套型商品房或者经济适用房.第二,从政策要求看,今后政府主要是鼓励开发和消费中小套型住宅,特别是国土资源部规定今后各地供应土地时,70%要用于开发保障性住房（包括经济适用房）.而保障性住房不管是经济适用房、公共租赁房,还是廉租房,都只能是中小套型的.第三,从国情角度看,我国尽管国土辽阔,但人均土地面积仅为世界平均数的1/3,而且人口分布不均,沿海地区人口密度极大,而农业高产区也多在这些地区.今后大量农村人口迁到城市的模式,只能是在有限的城市面积中居住更多的人口.这就决定了城镇住房供给结构中,决不能以大套型为主,绝大多数只能是中小套型,而且大多数恐怕只能是50~60平方米的.现在经济实力远远超过我国的日本,城市居民大多数住的也是60~70平方米的小户型.在以后倡导节约地、节约水、节约材料、节约能源的低碳经济时代,改变现行住房供给结构,大量开发中小套型房,少量开发大套型高档房,估计会成为大趋势.当然,要使这种趋势成为现实,政府在政策上也要加以引导,比如,对开发和消费中小套型住房在税收和信贷政策方面要给予优惠.
总之,我国城镇住宅业发展到今天,需要在多方面根本转型,从而在经济结构调整、城市化进程加快发展的当下,率先在居住层面实现构建和谐社会的要求.
编辑李梅