如何加强房产建筑业税收专业化管理

【摘 要 】近年来随着我国经济的高速发展,房产建筑业也得到了迅猛发展,加强房产建筑业税收管理就显得极为重要,本文就如何加强房产建筑业专业化管理进行探讨.

【关 键 词 】房产建筑业 税收 专业化管理

近年来我国房产建筑业得到迅猛发展,在改善广大居民居住条件,提高生活质量的同时也带动其他项目的发展,产生了大量的税收收入,增加了地方财力,对各项社会事业的发展提供了资金保障,加强对房产建筑业税收管理,有利于提高税收征管水平,确保税法的有效执行,本文就如何开展房产建筑业税收专业化管理进行探讨.

一、房产建筑业税收专业化管理的必要性

目前我国房地产业对国民经济的贡献率为1～1.5个百分点,即目前我国GDP约10%的增速中,有1%～1.5%是房地产业贡献的.近年来,房地产业的税收收入也成为地方税收收入的重点,如笔者所在的浙江省诸暨市房产建筑业税收比重为48%,毫无疑问成为征管上重点监控的行业.同时,房产建筑业是地方营业税收入的重要来源,尤其在营改增全面推开后,对房产建筑业进行分类管理,也是加强营业税的单税种管理的需要.

另外,房地产和建筑业的生产经营、预警税负、产业链、使用等税源信息,存在着极其密切的联系,构成了一个小的产业集群,对房产建筑业进行分类管理,方便税务机关对房产建筑业纳税人整体税收表现和风险指标进行比对分析,找出潜在的风险监控目标,有利于建立行业管理模板、风险指标,提高房产建筑业税务管理的综合效能.

二、房产建筑业税收专业化管理的现状

全国各地对房产建筑业专业化管理进行了各种尝试.从组织形式来讲,包括成立房产建筑业管理办公室,建立房产建筑业管理分局等,机构设置和人员配备不尽相同.从管户多少和重点税源管理两个因素出发,建立专门的房产建筑业管理分局首先对房产建筑业进行集中管理是正确的方向.

房产建筑业的税收管理与其他行业税收管理一样,包括催报催缴、巡查、核查、一般性调查核实等一些基础管理职能,相对来讲偏重于管户.在这方面,将房产建筑业纳税人进行集中管理产生了如下弊端：管理员在日常管理下户巡查时,属地管理的纳税人因为地域集中,方便管理,而房产建筑业的纳税人分布各乡镇、各街道,地域广泛,基础工作反而因此增加了难度.因此,在日常管理环节,这种房产建筑业分类集中管理就是一种形式专业化,税源管理过程并没有体现出专业化管理的优势.

在对纳税人税源监控管理层面,房产建筑业项目管理的要求已逐渐和属地管理脱钩,从风险查找分析角度看,其征管对象是各种房产建筑项目,基本以管事为主.从数据信息管理到数据分析、各税种及专业事项的专门分析以及各种风险现象,如房产建筑业有关的土地招拍挂项目信息,项目登记管理,房产企业的城镇土地使用税的计算、土地增值税清算等管理和所得税预缴清算等问题,要能进行全面应对,则必须要对各种功能进行细分,进行专业化管理.

目前来看,在以管户为主要模式的管理制度下,日常税源管理人员既承担繁琐的日常基础管理,疲于奔命忙于申报质量、欠税追缴、非正常户核查等事务,却无力获取房产建筑业税源管理的必要信息量,或由于专业化知识缺失,不能将获取的信息转化为风险监控目标,进行深一步的专业化管理.所以,成立组织机构,不过是房产建筑业专业化管理的第一步.建设符合房产建筑业的行业特性和税务工作特点的专业化岗责体系,实现征、管、查、控分离是开展房产建筑业专业化管理的基础.

三、房产建筑业专业化管理的征、管、查、控分离

(一)征――日常基础管理

日常基础管理,属地管理具有不能替代的优越性,在成立专业管理分局的前提下,应尽量按房产建筑业纳税人属地配置管理员.基础管理人力资源配置的多少由户管工作量确定,主要工作有：

1.基于依申请或依职权的业务流程要求开展日常管理工作,包括前台受理后流转至税收管理员的调查、核实、核定、认定等业务,以及催报催缴、日常管理等,坚持管户和管事相结合,通过整合简化流程,减少管理员下户密度和工作量.

2.基于风险分析识别的具体指向,开展规定的项目调查.如对房产税和城镇土地使用税申报,税种间逻辑性比对、申报质量低下等问题的调查.

(二)管――开展征管信息情报收集和后台数据分析

这个环节是房产建筑业专业化管理的重点和难点.征管信息情报收集,是指根据规定目录、格式和程序要求,获取税源分析原始数据.后台数据分析是指通过数据分析,建立纳税风险指标分析体系,为风险管理提供量化参考依据.该环节应配置专业化人才,即对房产建筑业有着税收管理经验和相关税收专业能力的人才.同时要保持人员基本稳定,以保证政策执行的连贯性.一方面专业岗位的运行需要专业人才支撑,另一方面,专业岗位的设置也有助于培养专业化人才,实现良性循环.主要工作有：

1.收集必要的征管基础数据和资料.包括收集纳税人应提供的《建设用地规划许可证》、《建筑工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、项目平面布置图、建筑工程承包合同、监理合同、拆迁补偿合同等资料,《房地产项目开工登记表》、《房地产开发合同登记表》、《土地增值税清算项目登记表》等基础资料.收集整理房管、土管、建管、建设、招拍挂中心的第三方信息.

2.根据宏观税收分析、房地产业税负监控、纳税人生产经营和财务会计核算情况以及政府部门涉税信息等内外部相关信息,运用数学方法测算出评估指标预警值.综合考虑地区、规模、税种等因素,考虑房地产业纳税人各类相关指标的若干年度的平均水平,建立预警风险指标体系.

（1）建筑业的纳税风险指标分析体系.

首先是建筑安装项目收付款情况预警,按建安项目,分析比对甲方已付工程款、乙方已取得工程款、已申报收入,比较三个数据是否有差额.如果三个数据不相等以预警事项的方式进行提醒. 其次是建筑安装项目承建单位税款缴纳情况预警.按建设单位付款信息比、按实际取得收入比、按建设进度测算比、按工程进度比、按合同约定付款及完工时间五种不同的形式比对税款征收情况,如果比对认为存在欠缴税款的以预警事项的方式进行提醒.

还有总分机构企业所得税预分预缴情况预警,对跨省建安企业的总分机构,系统按季（月）根据总机构的企业所得税分配表中列明的分配比例和分配税额,与分支机构按项目申报缴纳的企业所得税进行比对预警.对跨省建安企业直接管辖的项目部,系统按季（月）根据建安项目的经营收入乘以0.2%,与项目部按项目申报缴纳的企业所得税进行比对预警.

（2）不动产项目税收评估预警.

第一是不动产项目税款征收情况预警（按月）.按不动产项目比对每月收入情况、纳税申报情况、各税种缴纳情况,对出现异常情况以预警事项的方式进行提醒.

第二是土地增值税分类预征、清算预警.跟踪不动产项目的《商品房预（销）售许可证》的预售时间和销售面积.对满足清算条件的以预警事项的方式进行提醒.对土地增值税预征率不到位的以预警事项的方式进行提醒.

(三)查――风险应对

风险应对主要是指“预警分析――风险提示――纳税人自查――工作核查――纳税评估――日常检查――重点稽查”中的工作核查――纳税评估――日常检查――重点稽查四个环节.

1.根据各类预警指标做进一步工作核查.对房地产项目立项登记的准确性和真实性进行审核.对重点税源项目定期开展日常巡查,核实项目基本信息、立项登记信息,项目建设情况、程开工情况,楼层栋号、楼层数、已建层数或施工建筑面积、已完工面积,建设单位付款情况.

对建筑安装工程项目登记信息进行审核,对重点税源项目定期开展日常巡查,核实项目入场动工建设情、开工时间、建筑面积、合同金额,材料供应、施工进度、收入、预警信息、总包、分包工程项目纳税情况、混凝土、钢材、砖瓦、水泥、沙石供应情况和征税情况已建层数或施工建筑面积、已完工面积、合同约定本月应收工程款、根据工程进度本月应收工程款、本月收到工程款、建设单位预付工程款.

2.根据工作核查情况开展纳税评估或移交稽查.通过对纳税人相关数据信息的分析,建立房地产业纳税评估平台,逐步建立健全房地产业、建筑业纳税评估模型,利用系统已保存的数据信息进行纳税评估,利用科学的评估指标体系,借助信息化手段,对纳税人的纳税情况进行综合客观的评价.通过纳税评估掌握纳税人税收负担率、生产经营情况,对评估异常的企业可按规定进行纳税约谈或转稽查选案备选.

(四)控――对房产建筑业专业化管理进行过程监控与绩效评估

房产建筑业专业化管理,在整个税务管理中占有极为重要的地位,必须通过iso9000质量管理体系,对风险管理每一个环节进行监控,及时纠正风险管理的具体运行与风险管理总体目标之间的偏差；定期进行风险绩效评估,对风险过程的各主要环节做出的评价,并从税法遵从度和征管成本效益两方面对房产建筑业专业化管理的管和核两个环节的管理质量和效率做出评判,以促进风险管理持续改进.

通过房产建筑业分类管理并实现征、管、查、控分离,形成符合房产建筑业行业特色和管理要求的特色岗责体系.解决了房产建筑业征管基本程序、风险管理、情报管理相脱节、相割裂造成的专业化岗位、职责、流程不清等问题,是税收管理科学化、精细化、专业化、信息化的体现,也是税收专业化管理迈出的成熟、坚实的一步.

作者简介：杨卫欣,浙江省诸暨市地方税务分局第二税务分局.