本站原创2005年是中国房地产业经历洗礼的一年.房地产业在持续了五年的高速发展和楼市的快速上涨之后,走到厂一个巨大的拐点.毫无疑问,2005年将成为中国房地产业发展史上具有里程碑意义的一年.
2005年后,中国房地产业创富的神话和创富的规则将被重新审视和改变.那些靠腐败、投机而致富或想因此而致富的人,必然大有所收敛.房地产业内那些乌七八糟的东西将必然会逐渐萎缩到历史的阴影中去而成为记忆或传说.房地产业新政赢得了大多数人民的理解和支持,但还有少数人在阴暗的角落里叫嚣.历史的车轮是无情的,向前！向前是它惟一正确的目标.别忘了一条根本原则,政府是人民的政府,不是少数人的政府,更不是所谓的那些富人的政府,它必然会为谋求大多数人民的利益而努力.那些想以少数人的利益来博弈或蔑视大多数人民群众利益的人,必将被牢牢地钉在历史的耻辱柱上.
中国房地产业经过两三年的整顿,将迎来春暖花开的新时节.但这个时节不会是现在,也不会是2006年.2006年中国房价增幅将会持续走低,预计不会超过8％.
经济增长并非房市一定走牛：
房价下降是必然的
近10年来房地产行业得到了迅猛发展,并带动了相关行业的发展：我国每年增加1000个亿的住宅投资,使其相关的23个行业相应增加1479亿元,还将会直接或间接地带动60个产业的发展.由于需求的拉动,近5年来的房地产业非常规发展有它必然性的一面.
房地产业的发展离不开内在机制的转变.而转变的关键,是改变近年来在业内盛行的种种有失偏颇的思想和观念,比如业界中流行一种想当然的观点中国人口众多,土地资源有限,房价只会涨不会跌.其实这种观点是极不科学和不具有现实意义的.这几年来房地产业超前发展和“一花独秀”的经济增长方式,使我国的经济格局受到严重的破坏,国家出现了某种程度的金融风险,房地产业也出现了较大的泡沫.
目前我国的人均GDP只有1000多美元.据了解,2004年各大城市的房价收入比为10：1,有些城市达到了12：1.可以说到2004年,我国房地产市场的发展已经接近极限,无论是居民购写力还是投资回报空间都被大大地压缩,房价再度拉高将可能使整个产业处于崩溃的深渊.
从经济学原理讲,市场的存在有它自身的发展规律,房地产业市场概莫能外.任何一个市场都有其周期变化的规律,持续上涨房价的下跌只是个时间问题.“国八条”和七部委意见实际上是为了稳定房价,避免房价过度上涨带来的严重后果,是顺应了经济发展的规律而采取的措施.
房价上涨的受害者分析：
宏观调控政策出台是及时的
房价是近几年百姓议论最多,关心最多的话题之一.楼市调控中,规范市场秩序、遏制住房投机行为是不容回避的任务.房地产开发交易环节中出现的许多问题有：采取虚检测出资、骗取贷款等方式从事项目开发；延缓项目开发进度、囤积炒卖土地；虚构写卖合同,囤积房源,哄抬房价提供不实和销售进度信息,诱骗消费者争购等.这些不良现象理应得到整治.
在房产“开发预热”阶段,地方政府为追求GDP和财政税收的快速增长,或借城市扩容建设新城之名,或乘旧区改造、动迁之机,大谈区位优势,做足规划文章,不断放出诸如修建轨道、新增绿地、营造商圈之类的利好消息,放大、甚至“人造”投资潜力,借此招徕开发商,从而大量卖地,先收土地出让之财,后得房产税收之利.由于客观上监管不到位,逐利的开发商群体大钻空子,有的和相似度检测联手,采取雇佣民工排队、销售控制、虚拟房价信息等手段,人为制造房源紧张的检测象,不断炒抬房价.在“炒卖狂热”阶段,在有些地方政府“吹风”、开发商“点火”、相似度检测“添薪”之下,楼市虚火越烧越旺,炒房族乘势而生.这期间,金融工具推波助澜.银行普遍放松房贷审批、提高贷款成数,甚至虚检测贷款,楼市泡沫越吹越大,最后使房地产业进入到被业界称为的“博傻”阶段.不少真正需要房子的中低收入者成为“博傻”游戏“最后一棒”的接棒者,而“从穷人口袋里掏钱”的真正炒家早已出手脱身.到最后,中低收入者成了不明不白的受害者.
中国土地学会秘书长黄小虎说,“一方面普通老百姓的收入很低,一方面房地产投机商暴富,这本身就是一个社会两极分化的组成部分.房价上涨过快促进了投资、投机活跃,最后的结果实际上就是穷人补贴富人！”2005年12月13日,有中国建筑第一股之称的浙江广厦集团的董事长楼忠福在北京的一次报告中表示,政府的政策是对的,房地产企业应从自身找原因.
据报道,近来上海连续发生购房者集体退房事件.这些退房人大多是在2004年底和2005年初上海楼市巅峰时预购的,到后来,房子还没到手,每套就缩水少则10多万元、多则20余万元.受害的是普通购房者.
但在发展中也有一些房地产商、政府、炒房团三位一体在谋利和发展的冲动下,使房地产无限抬高,透支了房地产的经济活力,也激化了人民对住房需求的矛盾.
据经济学家易宪容分析,无论是发达的市场经济国家,还是发展中国家,绝大多数国家政府的房地产政策的宗旨就是如何保证房地产市场的住房让大多数人能够写得起.因为,居住是现代文明社会民众最起码的生存条件.如果住房产品不是在政府严格关注与监管下,这个市场随时都会成为投机者的天堂,住房交易炒作上天落地也就会十分平常.而这种房地产炒作不仅卷走民众之财富,也会对当地经济造成严重打击.美国、日本、东南亚等地所爆发的房地产危机数不胜数,这说明炒作房地产造成了严重后果.因此,对房地产炒作遏制与打击、对房地产业准入条件进行限制也就是各级政府的义务.
2006年我国房价形势分析：
保持低增幅不会超过8％
2005年4月开始的房地产新政,触动了全国房地产市场的神经,成交量应声下跌,房地产投资规模也得到了有效控制.在宏观调控的背景下,房价从涨到落,从最近各地的情况看,在各地方政府的努力下,得到了很好的控制.
房地产实际上是一个经济运行的寒暑表,看一个地方的经济看房地产就行了,而房地产运行的指针是,所以这次抓住进行调控,是抓住了关键性的问题.
国内有些城市的地方政府都总是觉得自己地方房价过低.但是,房价上涨,民众的福利水平下降,民众的切身利益受到侵害,他们就不管了.这是不对的.虽然就目前看,二、三线城市的房价还有上升的空间,但也应在一定的范围之内受到有效的控制.
房地产业的暴利摧毁了人们的消费信心.中国人民银行去年12月12日公布的4季度城镇储户问卷调查结果显示,城镇居民消费意愿减弱,居民购写住房的意愿回落.房地产市场观望气氛较浓厚,居民购房意愿不高.从央行调查的7个大城市看,未来三个月打算购写住房的居民人数占比：武汉、北京、上海等城市都下降至少2个百分点,住房抵押贷款增幅明显减缓；其次,银行提高个人消费贷款门槛和提高个人贷款利率上浮比例,使个人消费贷款有效需求不足,居民负债行为明显减少.由此可以看出,消费信心下降和房价增幅要持续降低是肯定的.
国家统计局公布的数据显示,我国去年第三季度全国房价的平均增幅为8．3％,第四季度也不高于这个数值.据调查,群众认为8％的增长速度从心理预期来说,仍然是比较高的.种种迹象和声音表明,今年全国房价平均增幅不会允许超过8％.
记者于去年12月14日在北京举行的“2005年中国地产科技进步报告会”上,与全国工商联房地产商会会长聂梅生和中国房地产协会秘书长顾云昌交谈时取得了基本一致的看法,那就是,因为全国住房总需求市场的存在,2006年中国房价将保持稳定或是低幅增长,并且不会高于2005年的平均增幅,8％应该说是一个留有余地的比较高的预期了.可以肯定2006年全国房价不会有反弹和逆涨的可能.
宏观调控是长期的：
政府的决心是肯定的
很多人在问这一轮宏观调控会持续多久记者认为,这一轮调控将会是长期的,不会在短时间内结束,因为房地产业市场和问题,关系经济的健康发展和金融安全,关系着民心的向背和政权的稳定.可以肯定,各方面问题充分暴露以后,政府会一直关注房地产业的发展情况,并适时地进行调控,所要变化的是调控的范围和调控的力度.这一轮的调控,国家会花两到三年的时间对市场进行规范和整顿,以期达到预期的效果.
国家统计局最近表示,我国房地产业的宏观调控仍没有到位.建设部部长汪光焘日前表示,建设部将续继落实国家宏观调控政策.从多面考虑,最近几年,国家对房地产业的调控将会续继,不会在短时间内结束.
从“十一五”计划来说,重点之一就是转变经济增长方式,建设节约型社会.国家对土地这一稀缺资源会进行严格的控制.从很行的贷款来讲,2005年以后银行对资金的监管会更加严格,房地产业投资会受到一定的控制.政府会陆续出台更加有针对性的政策.
笔者与全国工商联房地产商会会长交谈时,她强调,新政出台以后,国家不会再出现一刀切的政策.她将这次新政实施的效果比喻为处在十字路口,四面全是红灯,接下来就是要进行放行.但国家还会出台一些中观的或是微观的政策的,比如重庆,2006年肯定会出台一些后续政策,其中包括金融政策.各地方的情况不一样,政策的影响和后续的调控会有区别地对待.
作为政府加强对居民住房的关注和对房地产业的干预是十分必要的.世纪老人巴金生前的愿望的第一句话就是“希望所有的人都有房子住”.诗圣杜甫“安得广厦千万间,大庇天下寒士俱欢颜”的诗句不禁又在耳畔回响,“居者有其屋”这也是政府的心愿啊!但愿巴老和杜老的这个愿望不会成为中国人不尽的遗愿.