本站原创一说到房价,人们马上会想到一个词：地方财政.在很多人看来,地方政府追求土地高收益,推高了房价.调控措施无用也是因为地方政府不肯放弃土地财政导致的.
土地财政似乎成了解释房价困境的终极杀器.只要一祭出这四个字,人们就似乎洞察了中国房价的奥秘,连开发商都学会了骂土地财政.供求规律、竞争规律,似乎都得在土地财政这四个字面前让步.
然而,土地财政推高房价只是个似是而非的说法.
的确,土地卖价越来越高,但这并不是地方政府追求土地财政的结果.
上世纪90年代,张维迎教授提出地方竞争推动市场进程的观点：地方在财政压力下将被迫向市场让步.此后,钱颖一教授指出,中国的财政体系实际上是财政联邦制.本世纪初,张五常教授大力宣扬地方竞争的好处,指出,很多地方政府低价甚至免费向企业提供土地,这不是做亏本生意,而是精明,因为企业投资会提供稳定的税源,吸引的投资越多税源越广.
根据他们的理论,地方竞争的结果,只应该是土地、房屋更加便宜,而不应该更贵.是理论错了,还是现实变了?解释土地财政现象要从2005年、2006年的房地产调控说起.
2004年底,中国外汇储备增加2000亿美元,达到6099亿美元.与此相应,央行至少应放出4万多亿人民币.当时,全球初显货币泛滥之苗头.多发的货币,首先推动房产、能源等上升,地价自然也上升.那时就有指责土地财政的声音,但不是很强烈,因为房价上升很慢.
2005年,出台了“国八条”调控房价,其要点之一是紧缩土地供应,以免给不良开发商赚钱的机会.此后,北京房产均价从每年上涨几百元一跃变成每年上涨几千元.2006年又出台了“国六条”,土地供应更加紧张.经过几番调控,地方的供地量的审批权被收到国土资源部.国土资源部不直接审批地块,但进行量的控制,其机制大致类似于银监会对商业银行的额度控制.
在2005年调控之前,地方政府根本就没有抬高住宅地价的动机和行为.当年地方官员中一个非常流行的词叫“经营城市”.他们需要引入大量的资金来进行城市改造,以创造更好的投资环境.如果他们紧缩供地,他们就会赶跑资金.
即使在宏观调控之后,地方政府仍有加大供地的动机.在那时,如旧厂改造等腾出来的土地,是可以不计入土地计划的,很多地方政府就利用这一点来加大供地.可以说,土地财政完全不是地方政府有意识追求的结果.正是对土地的总量调控造成了土地财政.
但是,地方竞争的威力仍时不时要冒出头来.以北京为例,周边河北境内的市县加大了土地供应争抢北京客源.2009年,廊坊市委书记在上拍胸脯说,开发商如果在廊坊投资亏了钱,廊坊将白送土地作为补偿.廊坊市委书记的这番话引起了媒体激烈讨伐.讨伐者并没有意识到,廊坊的做法其实是加大土地供应、降低房价的好事.
还有小产权房,如果让地方竞争深入下去,地方政府应该也会推动小产权房合法化.宏观调控之前,广州就一直力推宅基地入市.看当时的形势,马上就要成功了,但宏观调控来了,官员的行为模式马上改变.到今天,在广东的很多乡镇,其实都已经没有人在意小产权房了,反正每块地都可以拿出来盖工厂、盖住房,只要能吸引到税源就好.