本站原创近年来我国城市房地产成交量和呈现爆炸式增长,而现行的房产税制落后于房地产市场的发展.地方政府房产税收入过低,土地财政替代房地产税收收入成为地方政府的主要收入来源,对地方经济造成了一定程度的扭曲,降低了公共福利水平.为转变经济发展方式,建立科学的财税体制、运行机制和管理制度,“十二五”规划对加快财税体制改革提出了明确要求,其中房产税制改革的地位尤其突出.2011年1月28日起,上海、重庆市正式试点房产税.那么,两市的房产税试点方案有何特点?如何在我国经济转型的关键时期推进房地产税制改革?能否从西方财产税制中获得经验和启发?
一、 房产税与财产税
1. 房产税的功能.众所周知,房产税有两个主要功能,一是政府通过对房产征税获得财政收入,为公共怎么写作提供经济保证；二是房产税作为国家调节社会财富分配的手段,具有再分配和抑制房地产投机、减小贫富差距的社会功能.因此,合理的房地产税制对于抑制房地产市场过热,防止房价过快上涨具有积极作用.
国内外学者对房产税的功能进行了大量研究.在市场方面,P.Boelhouwer对OECD国家房地产税制改革经验的实证研究表明,房产税对投机行为的抑制作用不明确,只有部分国家的房产税收达到预期政策效果.国内学者的大量研究则证实,房产税的作用具有时间和区域差异.在短期内,房产税的征收可能导致房地产上涨；而长期内则导致下降.此外,王智波的研究表明,房产税并不能稳定市场,反而放大了市场泡沫,造成市场效率和社会福利的损失.从房产税与政府关系角度出发的研究也取得了一定成果,主要集中在两个方面：一是房产税的征收使得政府财政收入增加,公共怎么写作水平降低,其中Yinger利用中位选民模型和Oates基于资本税视角的研究颇具代表性.二是房产税对政府具有激励作用.研究普遍房产税的征收约束政府的预算并提高居民对公共怎么写作水平的心理预期,迫使政府增加公共怎么写作投资,控制成本以提高公众福利.
2. 财产税与房产税的关系.财产税与房产税是紧密连结的两个经济学概念,财产税的课税对象是纳税人所有或属其支配的财产,具体到以房屋为课税对象就是房产税,房产税属于个别财产税.
可以说,针对财产税和房产税的理论研究,目前已有较长历史.威廉配第首先对财产税做出较为系统的阐述,认为地价是地租的折现,更适合作为财产税的计税依据；重农学派的魁奈认为土地税是财产税的唯一形式.事实上,在亚当斯密之前,土地税都是财产税的唯一形式.亚当斯密则认为土地和土地的产出物都应是财产税的征税对象,他首创了对土地和建筑物分别征税的分税率理论,房产税作为单一财产税在理论上得到支持.马歇尔将地产价值划分为土地和土地改良物两部分,针对土地改良物的税收以房租的形式转嫁,是一种类似于消费税的“有偿税”,而土地税不能转嫁,效率更高.他将地产划分为土地、土地改良物（主要指房产）两部分进行征税,这被普遍地运用在西方国家的财产税实践中.
在马歇尔之后,个人财产税（主要指个人所有的动产）逐渐被纳入财产税的范畴,构成西方国家财产税的重要部分,针对财产税的理论研究主要侧重于财产税的归属、效率和作用,其中较为突出的是蒂布特模型.蒂布特认为财产税是公共怎么写作的,以社区为单位、以公共怎么写作为产品、以居民“用脚”为形式的竞争使得地方公共产品的供求达到一般均衡.在税制方面,西方国家财产税相关实践的基本思想相同,即土地涨价归公.亨利·乔治提出单一税制论,认为因社会发展导致的土地价值上升并非是土地所有者劳动的结果,其增值应由政府征收并成为地方财政收入的唯一来源.在财产税的归宿方面,存在着“传统论”、“受益论”和“资本税”三种代表观点,这些理论没有将财产税和房产税明确划分,但整体上,针对土地和房产的税收在理论研究中的地位更加突出,先前的土地产出物则被逐渐剥离并纳入农业税的范畴.
总体而言,早期农业生产在社会总产出中占据主要地位,财产税的主体为土地税,随着经济的高速发展和工业化的快速推进,土地改良物和房产税在财产税总额中占比不断增加.时至今日,房产税在西方财产税中已占主要地位.
二、 上海、重庆房产税试点方案的主要特点
1949年《全国税收实施要则》将房产税和地产税纳入征收范围.1986年,我国《房产税暂行条例》颁布施行.房产税按照房产余值的1.2%或房屋租金的12%进行征收,国家机关、人民团体等房产以及个人非营业用房产均属于免税范畴.这种税制安排避免了对房屋现价的评估,极大地降低了房产税征收的成本,但固定税率落后于经济发展,税收不具成长性.此外,由于税基过于薄弱,加之我国地区经济发展不均衡,房产税无法为地方政府提供必要的财政支持.为调节我国房地产市场,构建地方主体税种,2011年1月上海、重庆两市对个人所有住房正式试点开征房产税,并有望在全国范围内加以推广.两市的试点方案针对性强,特点鲜明.
首先,上海、重庆两市的房产税试点方案具有明显的调节性,是旨在市场调控、促进房价合理回归的政策措施.沪渝两市对部分个人所有住房征税,房产税征收范围明显扩大,征税对象以新增购房为主,管理市场预期的作用明显；差别化税率指向控制高价住房,抑制高价房需求的意图明确；两市房产税主要用于保障性住房、廉租房的建设和相关支出,从长期来看,试点方案在限制住房需求的同时也一定程度上扩大市场供给,调节商品住宅,促进房地产市场健康发展.
其次,两市的房产税试点方案具有温和性.上海市试点房产税按住房市场交易的70%征收,适用税率为0.6%,对于每平方米市场交易低于本市上年度新建商品住房平均销售2倍（含2倍）的住房新购住房,税率暂减为0.4%.重庆市的试点方案则根据应税住房的建筑面积交易单价征收0.5%至1.2%不等的房产税,相较发达国家,两市的试点方案在税率上以温和、稳妥为主要特点,以防范市场的大规模波动,保持国民经济稳定.
此外,试点方案还具有公平性.在税率安排上,两市均根据住房交易划分适用税率,实行差别税率制以限制高端商品住宅流转；在税收减免和缓缴政策方面,试点方案因地制宜,以保障人民生活为政策出发点.两市以家庭为征收单位,其中上海市规定,有无住房的成年子女共同居住的家庭住房可计入免税面积,并对成年子女结婚用房、高层次、紧缺人才等特殊购房者实行税收减免；重庆市则对农民在宅基地上的自建住房、困难家庭住房进行减免,将从租计税的应税住房统一为从价计税,以减轻纳税者的税收负担,保障人民基本生活.