本站原创摘 要 ：政府对于房地产市场的宏观调控已初步获得重拳出击的效果,全国各城市的房价一致下跌,房地产市场的拐点正在形成.但现在看来,政府的宏观调控政策依然存在着不少的缺陷,并面临了不少的挑战.本文浅析房地产的宏观调控政策的相关概念,从政策本身的问题及其引发的问题出发,深切探讨和反思,并进一步提出弥补宏观调控政策不足的意见建议.
关 键 词 ：房地产；宏观调控；存在问题；对策
房地产业是我国经济的支柱产业,在我国经济发展中起了举足轻重的作用,它的兴衰成败影响着近50多个行业的荣衰.针对近年来出现的炒房、囤房、虚高等不良态势,我政府出台了一系列宏观调控措施,用以稳定房地产业发展,并取得了一定的效果,维护了社会稳定和谐,巩固了我国国民经济结构.但政策并未完全解决住房供应引发的结构性矛盾,屡调不控及且调且长的现象屡禁不止.
一、房地产业宏观调控的相关概念
房地产的宏观调控指的是国家采用行政、经济及法律等相关手段,在宏观意义上调节、指导、控制和监督房地产行业,促进房地产市场中的供需总量和结构的平衡,它作为一种管理活动,能促进房地产业和国民经济的协调发展.按调控体系分类,宏观调控可以分为政策和战略两种调控.政策调控,是指国家从经济层面出发,运用税收、货币、财政及土地等相关政策措施经济性约束房地产业的市场行为.战略调控是指从法律及行政层面,全局引导并规划房地产市场的环境和系统全局.
战略调控和政策调控在调控手段及调控目标上有根本性的差异.在调控目标方面,政策调控主要目的是调节房地产市场的波动,是市场保持短期的局部的稳定,使房地产业的投资市场及消费市场协调发展；而战略调控主要对房地产的市场战略进行调整,制订合理的房地产业的发展规划以维持市场供需平衡,促进房地产市场的健康发展,同时也能够优化市场的供需结构,并使中低收入人群的住房需求得到保证.在调控手段方面,政策调控是指从经济手段上对房地产业的市场行为进行约束及惩罚,纠正市场事物,补充市场失灵,调整市场失效；而战略调控具有法律性和强制性,能引导惩罚房地产的市场行为,可安排调整房地产业的制度.
二、宏观调控导致的问题及改善措施
1.政策本身就有的问题
（1）调控政策经常失灵,表现在其一,政策具有滞后性,调控政策从制定到开始实施不是一蹴而就的,是一段包括发现问题、制定政策、实施政策的完整过程.但房地产市场具有的波动性及易变形会阻碍政策的执行,造成了滞后性；其二就是灵活性较差,房地产市场时一个具有较强区域性的市场,导致部分地区对房地产市场的适应性较差,即使制定调控细则,也是一纸空文,另外,该政策的制定者也有可能对房地产市场问题没有足够的把握；其三,对政策的执行力度不够,政策执行时,地方部门往往因为政策与当地经济利益冲突而歪曲调控政策,对政策执行不到位,且执行者偶有不作为.
（2）对房地产的宏观调控失效,主要原因有其一,政策调控所具有的经济约束性失去效力.宏观的经济政策主要利用财政、货币或税收对违反市场行为的人进行经济惩罚,但在实施过程中,因为寻租或招商引资等政策导致惩罚力度大打折扣,该投资得到的回报远远大于惩罚,政策的约束力也就失去了效力；其二,政策具有片面性；其三,政策的作用时间较短,实施宏观调控后,往往短时间内成果显著,但之后问题就会反弹,甚至更严重.
2.宏观调控引发的系列问题
（1）市场的环境问题.宏观调控使得房地产的投机回报率增加,导致炒房、囤房问题严重,尤其是其他重要的实体经济资本如制造业开始投资楼市,使得整个房地产市场变得不再像消费市场而像投机市场.宏观调控也引发开发商大肆建造高档房,高档房的成交拉动了中端房的,使中端房出现泡沫,总的来说,调控造成了房价的上涨,加剧住房困难,导致市场环境愈加恶劣.另外,由于政策带来的负面影响,引发人们对宏观调控政策的怀疑,整个房地产调控的法律环境也受到质疑,政策效用大大减小.
（2）市场的系统问题,房地产市场的投机预期不断高涨,房价越来越高,而且,目前看来,我国房产的住房投资功能远远大于消费功能,楼市投机行为盛行,也导致了投资者和消费者之间的矛盾越来越激烈.
3.新思维改善目前的宏观调控政策
（1）要完善调控机制,完善税收政策,增加住房的投资成本,目前我国的政策是既抑制了投机,但同时也增加了住房的消费成本,引发了很大的住房难问题,因此,不再在抑制投机的同时也增加消费成本才是真正抑制投机的手段.完善土地的出让机制,资金支持要最大限度的满足保障性住房的建设.
（2）要弥补政策自身的不足,重视当前调控效果的评价,为制定今后更有效的政策奠定基础.加大相应的配套措施,保证执行力的力度,避免执行者不作为现象,并分析当前弊端,引导大众的住房需求.
（3）对房地产业战略调控时,要从现实意义上引导大众的住房需求,也要在理论基础上保证我国收入不高的群体实现他们的住房消费权.
三、结束语
目前我国房地产业的发展方式主要是加大房地产业的投资,对房地产业进行宏观调控,能从结构上调整房地产业,增加经济发展,提高房地产业对国民经济的贡献.战略调控能加快我国进程缓慢的城市化建设,促进城市经济发展,改变我国目前城市规划与经济发展不协调的现状,促进城市经济可持续发展.