本站原创[摘 要]：税收筹划是企业财务管理的关键组成部分.有效的税收筹划,能最大程度地降低企业涉税风险,增加经济效益,实现企业价值最大化,提高企业管理的水平,增强企业的竞争优势一级核心竞争力.文章主要探究房地产开发企业中的税收筹划一些问题.
[关 键 词 ]：房地产企业；税收；筹划
房地产开发企业在开发阶段涉及到的税收优惠政策主要有：
（1）营业税：企业以不动产投资入股,参与接受投资方利润分配,共同承担投资风险的行为,不征营业税.将土地使用权转让给农业生产者,用于农业生产的行为,免征营业税.房地产企业自建自用建筑物,免征营业税.融资性售后回租业务中承租方出售资产的行为不属于营业税征收范围.（2）土地增值税：建造普通住宅增值率未超过20%,则免征土地增值税.因国家建设需要,依法征用收回的房地产,免征土地增值税.以房地产进行投资联营,投资联营一方以土地（房地产）作价入股,将房地产转到所投资的联营企业中时,暂免征土地增值税.一方提供土地,一方提供资金,合作建房,建房后按比例分房自用的行为,免征土地增值税.房地产开发公司代客户进行房地产开发,开发完成后,向客户收取代建收入的行为,免征土地增值税.在兼并企业中,对于被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的行为,免征土地增值税.
1.税收筹划的必要性
房地产行业具有投入资金多、经营风险高、建设及销售周期长、涉税标的金额大、收益高见效慢等特点,因此,合理的税收筹划有利于房地产企业降低经营风险和纳税风险,以实现企业价值的最大化.具体来讲,房地产企业进行税收筹划的必要性在于：
1）房地产行业涉及的税种较多,税负较重.房地产行业涉及面较广,故房地产企业涉及的税种也较多,主要有土地增值税、营业税、房产税、企业所得税、印花税、城镇土地使用税、契税等.
2）合理的税收筹划可降低房地产企业的管理成本.税收从某种意义上说是公司经营管理的一项成本,合理的税收筹划能够降低房地产企业的管理成本.如,房地产企业可以利用税制差异、税收优惠、税法弹性等方式达到迟纳、少纳甚至不纳税款的目的.
2.税收筹划的实际应用
房地产开发企业一般要缴纳的税收项目繁多,如筹划不当,会给企业带来沉重的税收负担.以下通过列举介绍几种常见的纳税筹划以供参考.
1）巧用起征点税收优惠进行税收筹划
根据我国《土地增值税暂行条例》规定,纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额20%的,免征土地增值税.如果增值额超过扣除项目金额20%的,应就其增值额按规定征税.利用这一规定,纳税人在建造普通标准住宅出售时,应充分考虑增值额增加带来的收益和放弃起征点的优惠而增加税收负担的关系,以获取最大收益.
举例如下：某房地产公司从事普通标准住宅开发,2012年,出售一栋普通住宅楼,总面积10000万平方米,为建该楼支付土地出让金324万元,房地产开发成本1200万元,其中：利息支出100万元,检测设不能提供金融机构借款费用证明,城建税率7%,教育费附加3%,地方教育附加2%,当地政府规定房地产开发费用允许扣除比例10%.
方案一：如销售单价定为2400元,收入总额等于2400万元,建造成本等于324 +1100（扣除了利息支出）等于1424万元,房地产开发费用等于1424×10%等于142.4万元,加计扣除等于1424×20%等于284.8万元,营业税及附加等于2400×5%×（1+7%+5%）等于134.4万元,扣除项目合计等于1424+142.4+284.8+134.4等于1985.6万元,增值额等于2400-1985.6等于414.4万元,增值率等于414.4/1985.6等于20.87%,应交土地增值税414.4×30%-0等于124.32万元,获利金额等于2400-324-1100-100-134.4-124.32等于617.28万元.
方案二： 如销售单价定为2370元,收入总额等于2370万元,按以上计算营业税及附加等于2370×5%×（1+7%+5%）等于132.72万元,增值额等于2370-1983.92等于386.08万元,增值率等于386.08/1983.92等于19.46%,小于20%免缴土地增值税.获利金额等于2370-324-1100-100-132.72等于713.28万元.
两个方案比较：方案二比方案一要多获利713.28-617.28等于96万元.由此我们可以计算出免税临界点：设销售收入总额为X,设不含息建造成本为Y,于是按照建造成本10%计算的房地产开发费用为0.1Y,加计20%的扣除额为0.2Y,允许扣除的税金为X×05%×（1+7%+5%）等于0.056X,计算当增值率为20%时,[X-（1.3Y+0.056X）]/（1.3Y+0.056X）等于20%,X等于1.67238Y,那么我们通过临界点定价系数为1.67238,对房地产企业的销售单价的定价具有指导性意见.
2）变房地产销售为股权转让纳税筹划法
按照我国现行税法规定：股权转让只是股东权益的变化,原来企业仍然存续,没有发生房地产转让,不征土地增值税,不征营业税.如果购写方是法人企业,房地产企业就可以利用这一规定,先与购写方达成协议,以房产作价向购写方进行股权投资,后再以转让股权方式销售房产.
举例如下：甲房地公司是由两个自然人出资设立的有限责任公司,实收资本3000万元,以3000万元的取得一块土地10000平方米,随后进行房地产开发,投入开发费用2000万元,发生期间费用100万元,现在因金融危机再无力开发,准备以10000万元的转让给另一家乙房地产公司.
方案一：如转让在建项目,营业税及附加等于10000×5.6%等于560万元,土地增值额等于（3000+2000）×130%+560等于7060万元,增值额等于10000-7060等于2940万元,增值率等于2940/7060等于41.64%,应交土地增值税等于2940×30%等于882万元,印花税等于10000×0.05%等于5万元,企业所得税等于（10000-5000-100-560-882-5）×25%等于863.25万元,检测设项目转让后,股东们将净利润全部分配,应缴纳的个人所得税等于（10000-5000-100-560-882-5-865）×20%等于517.6万元,应纳税总额等于560+882+5+863.25+517.6等于2827.85万元. 方案二：如转让股权,检测设公司的资产总额5500万元,负债额2500万元,乙公司以7500万元购写甲公司全部股权并负责偿债,应缴纳印花税等于10000×0.05%等于5万元,个人所得税等于（7500-3000）×20%等于900万元,应纳税总额等于5+900等于905万元.
两个方案比较：方案二比方案一节约税费等于2827.85-905等于1922.85万元.
3）收入分散筹划法
收入分散筹划法是将可以分开单独处理的部分从整个房地产中分离、分散,以达到享用较低档的税率,合理降低税负.
举例如下：甲房地产企业出售一幢房屋,房屋价值1200万元,其中装修费用360万元,项目扣除金额720万元,销售房产营业税及附加率5. 6%,劳务合同营业税及附加率3. 4%,现有两种方案以供选择：
方案一：甲企业与购写方签订一份金额1200万元的房屋购销合同.增值额等于1200 -720等于480万元,增值率等于480 /720 等于66. 67%,土地增值税等于 480×40%-720×5% 等于156万元,营业税及附加等于1200×5. 6% 等于67.2万元,甲企业共应承担税负等于156 +67.2 等于223.2万元.
方案二：甲企业与购写方签订两份合同共计1200万元,其中一份购房合同金额注明840万元,另一份装修合同标明金额360万元,检测设扣除项目金额仍为720万元,其中购房合同扣除项目金额为600万元,装修合同扣除项目金额（成本费用）为120万元.则甲企业增值额为840 -600等于 240万元,增值率等于240 /600等于40%.土地增值税等于240×30% 等于72万元,营业税金及附加等于840×5. 6% +360×3. 4% 等于59.28万元,两份合同共应承担税费为72万元+59.28万元等于131.28万元.
两个方案比较：方案二比方案一节约税费223.2-131.28等于91.92万元.
4）妙用利息扣除进行税务筹划
税法规定利息支出凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的,允许据实扣除,但最高不得超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额.其他房地产开发费用,按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的5%以内计算扣除；凡不能按转让房地产开发项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的,房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的10%以内计算扣除.房地产企业据此可以选择：如果企业预计利息费用较高,开发房地产项目主要依靠负债筹资,利息费用所占比例较高,则可计算分摊的利息并提供金融机构证明,据实扣除；反之,主要依靠权益资本筹资,预计利息费用较少,则可不计算应分摊的利息,这样可以多扣除房地产开发费用,对实现企业价值最大化有利.
3.税收筹划应注意问题
房地产开发企业销售活动金额大,税负甚重, 税收筹划也较为复杂,因此,在税收筹划时应注意如下问题：
1）税收筹划应进行成本效益分析企业进行税收筹划,最终目标是为了合法节税,使企业收益最大化,因此要充分考虑投入与产出效益.2）税收筹划必须遵守税收法律、法规和政策税收筹划必须以依法纳税为前提,保证所筹划的纳税方案得到税务主管部门认可,否则将会承担相应的法律责任,给企业带来损失.
3）税收筹划应系统、通盘进行考虑在税收筹划时,不能仅把眼光盯在某一纳税最少的方案上,而应根据企业的总体发展目标去选择有助于企业发展,能增加企业总体利益的方案.
4）税收筹划应注意风险防范纳税人进行税收筹划时应充分考虑其所处外部环境条件的变迁,未来经济环境的发展趋势,国家政策、法律、法规的可能变动对企业经营活动的影响,在收益与风险之间进行必要的综合衡量,保证能够取得财务利益.
4.结语
总而言之,税收筹划是一项涉及面广而又复杂的专项工作,企业应当结合自身的具体环境和各种相互制约因素, 充分利用国家税收优惠政策,制定最优的税收筹划方案, 真正使税收筹划达到合理避税和降低税负,增加企业价值的作用.
[参考文献]：
[1]扬俊,罗峥编著合法节税─新经理人税务筹划手册中国纺织出版社, 2003年2月版
[2]余文声.纳税筹划技巧[M].广州：广东经济出版社, 2003.
[3]刘玉章.房地产企业财税操作技巧 机械工业出版社,2011年8月版