本站原创摘 要 ：随着中国房地产市场的不断繁荣和普遍性的房价上涨,房产税也成为维护房地产市场稳定,抑制房价的重要手段,本文在分析我国房产税征收现状与存在问题的基础上,为我国房产税改革的推进与长期规划提出建议和思考.
关 键 词 ：房产税；改革；长期规划
中图分类号：F810.42 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2012）05-0-01
一、前言
2011年1月,上海和重庆两市率先推行了房产税征收的收试点工作.但从两市的政策细则来看,改革的力度较小,且带有较重的试点意味,经过一年的实施后,实际执行效果与预期结果也存在差距.因此,房产税的改革仍是任重道远.
二、我国房税收的征收现状
当下,我国房地产税收的征税环节主要包括土地取得、房地产开发、流转和保有,总共涉及11项：耕地占用税、城镇土地使用税、房产税、土地增值税、契税、印花税、城市维护建设税、营业税、个人所得税、企业所得税以及教育费附加.这11项房地产税共分为房地产财产税类、房地产收益税类、房地产资源税类、房地产流通环节税类以及房地产行为目的税类5大类.就现实情况来看,我国的房地产税收政策还存在诸多问题,比如税率较为固定导致难以发挥税率的调节功能；税权划分不合理、立法层次较为低下；在征税环节上存在重交易轻保有的不合理的现象.
三、房产税改革过程中存在的问题
在市场经济条件下,由于当下我国的房地产市场存在较为复杂的现状,在房产税改革过程中有诸多实施问题.
1.问题一：写房者和承租方是租赁抬升的最终受害者
过去,我国多在生产流通环节采取房产税,但是因为作为卖方市场的房地产,供给弹性大于需求弹性,如果对房地产商征税,势必会转嫁到写房者身上；而采取保有环节征税方式的房产税改革,是以个人房屋持有者为对象,这样将会使得租赁方的持有成本增加,从而导致房屋租赁市场的上涨,最终受害者依然是承租方.
2.问题二：不显著的房价打压效果会导致楼价上涨
由于金融危机的扩大,通货膨胀的压力不断加大,银行出现“负利率”,导致有效的个人投资渠道缺乏,人们开始将目光转向购置不动产.尤其是近几年来,各地的楼市以20%甚至40%的年增幅速增,楼市市场更是极具诱惑力.一旦房产的增值速度高过CPI,投资者更是会将钱投入到楼市,这时房价打压效果不明显,反而出现“越压越火”的局面,房价就会被不断的抬升,助长了楼市的.
3.问题三：自住型购房者的住房负担会实际加重
其一,购房者不仅要背负高房价,同时还要缴纳高额的房产税,并面临着房产贬值的风险,这会造成购房者压力的增大.其二,就短期来看,房价不会有显著的下降,由于住房成本的上升导致消费者的损失无法得到补偿.其三,对自住型购房者来说,持有环节征税存在重复征税的现象,显然是不合理的.虽然目前我国尚未征收个人住房征税,但是作为保有环节的房产税仍然与开发流通环节的税种存在重复征收现象,比如,写房者在实际购房中已经负担土地增值税和契税等多种税费成本.
四、对于房产税改革的长远规划与策略
1.征收层面的对策
首先,税务部门要完善相关的实施细节,并建立健全合理的税收政策.实施细节比如采取免征首套普通住宅、适度征收第二套住宅以及重征二套以上住宅的方式；合理的税收政策要更加注重社会公正公平,对于低收入者要实施倾斜的税收政策.
其次,税务部门要加大对于房产税的征收力度.在执行环节,禁止对房产税的调控效果打折扣.目前,一套科学合理的资产评估方法的制定是刻不容缓的,同时要对评估细则进行完善,确保房产基本稳定.税务人员禁止以权谋私,为投机者提供逃税漏洞.
再次,税务部门构建一套无重复征税的税收体系.目前,我国房产税征虽然尚未将个人住房纳入征收范围,但是作为保有环节的房产税仍然与开发流通环节的税种存在重复征收现象.同时,在开发交易的过程中,实际上个人购房者已经承担供电、供水、供气以及道路、环境绿化等基础设施相关的税费.对于重复征税的问题,必须完善房地产税收体系,合理地对房产税市场进行整顿和规划.
2.投向层面的对策
(1)创新土地财政政策,做到可持续性发展
房价高的原因在一定程度上源于土地的高价.由于地方政府在可靠的财政来源方面缺乏,从而对土地财政严重依赖.高昂的地价最终势必被转嫁到房价上.政府的这种“土地财政”缺乏长远性,没有坚持发展的可持续性,在推动房价上涨的同时最终必然会竭泽而渔.降低高昂的土地出让金,创建可持续性的土地财政模式势在必行,只有这样,才能降低房产成本,惠及百姓.
(2)加大经济适用房、廉租房的建设力度
当前,我国的住房保障支出还主要集中于行政事业单位的职工住房公积金、提租补贴等方面,不仅保障范围十分有限,保障力度也远远不够,不能满足居民的住房需求.
现阶段国家已在大力建设廉租房和经济适用房,但进程仍然缓慢,资金方面也存在缺口.开征房产税将带来持续稳定的财政收入,若将个人住宅也纳入到缴税的范围之中,我国房产税收入将非常可观.应继续加大基础性设施的建设力度,并注意缩小地域间的差异,增加用于民生的税收财政支出,以促进财政资源配置作用的更好发挥和人民实际生活水平的提升.
(3)建立公开、透明的财政支出机制
当下,我国的财政支出还并不是完全的公开、透明,导致纳税人的收益不能够及时获得,降低了其纳税的积极性.只有将财政预算做好,建立健全完善的考核以及评估机制,加大问责力度,提高问责时效,并做好工作,确保财政决策和监督过程中都有纳税人的积极参与,提高财政支出的合理性和高效性,使由房产税产生的社会负效应最小化.
五、小结
房产税改革试点一年以来,虽取得了一定成绩,但与预期目标尚有一段距离.由于我国房地产市场情况较为复杂,房产税容易转嫁到消费者身上.从长远角度来看,推行房产税改革,应以制定合理的税收政策为前提,强化执行力度,与此同时,推进经济适应房和廉租房的建设,创新土地财政政策等.