本站原创【摘 要】在房地产开发企业的税负构成中,土地增值税占有较大的比重.本文通过举例分析,如何在土地增值税税收优惠政策的选择及利息扣除方式中,运用纳税临界点,以期尽可能减少纳税成本,获取最佳利润.
【关 键 词 】房地产企业；土地增值税；临界点；节税
近年来,国家为了控制房地产过高、投资过热,先后出台了一系列地产宏观调控政策及配套细则,但收效却不太大.商品房在激烈的市场竞争中依然居高不下,其原因固然是综合复杂的,毫无疑问,高税负就是其中的重要原因之一.房地产行业涉及的税种多达十几种,在整个税负构成中,土地增值税占有较大比重,企业应当给予足够重视.
一、问题的提出
土地增值税的纳税人是有偿转让国有土地使用权及地上的一切建筑物和其他附着物产权的单位和个人,其计税依据是纳税人转让房地产所取得的增值额.房地产企业开发出售房地产项目所获利润的高低,直接决定着企业缴纳土地增值税的多少.因此,企业在法律法规的允许范围内,思考如何通过研究税法,对土地增值税做出最佳的纳税筹划,降低企业纳税成本,获取最大利润,是每个房地产企业应该考虑的问题.土地增值税税收筹划的具体方法有很多,在本文中,笔者主要研究如何依据临界点的税负效应,进行相应的税收筹划.
二、临界点在土地增值税优惠政策中的运用
税收临界点是指税法有关条款规定的一定比例或数额,当应纳税所得额或销售额,一旦突破这一比例或数额时,就要依法纳税或按更高的税率纳税,从而使纳税人税负大幅上升；反之,纳税人可以免税或按更低的税率纳税.
土地增值税优惠政策中规定,纳税人建造普通标准住宅出售,如果增值率未超过20%,免征土地增值税,否则应就其全部增值额按规定计税.针对这项规定,纳税人在对普通住宅确定售价时,就应当考虑以下问题.
1.检测如纳税人享受起征点优惠.
纳税人如果选择享受起征点优惠,其增值率不能超过20%,在这范围内,企业为了获取最大利润,其售价应该定为享受到起征点优惠的最高价位,否则,尽管享受到了起征点优惠,但获取的利润还存在上升的空间.
【例如】甲房地产有限公司,建造好一批普通标准住宅,按税法规定允许扣除项目的金额合计是500万元,其中未包括销售税金及附加.设该批住宅的售价为×万元,则相应的销售税金及附加为5.5%×,这时,公司允许扣除项目的金额为500+5.5%×,依据相关规定,当增值率未超过20%时,免征土地增值税,那么该公司享受起征点优惠的最高售价是×等于1.2×（500+5.5%×）,解方程×值为642.40,即享受起征点的最高售价为642.40万元, 允许扣除金额为535.33万元（500+642.40×5.5%）.
2.检测如纳税人提高售价,放弃起征点优惠.
土地增值税采用四级超率累进税率,其中,最低税率为30%,最高税率为60%,具体见下表：
表1 土地增值税采用四级超率累进税率表
仍然用上例资料,检测如住宅售价在原来基础上提高Y万元,即售价为642.40+Y,售价提高则相应的销售税金及附加应提高5.5%Y,此时,允许扣除项目的金额合计为535.33+5.5%Y,增值额为107.07+94.5%Y,应纳土地增值税为30%×（107.07+94.5%Y）.公司若是想通过提高售价获得更多利润,就务必使提高的售价部分高于因突破起征点而新增加的税收,即Y30%×（107.07+94.5%Y）,解不等式Y44.83.此时,企业必须使房屋售高于687.23（642.40+44.83）万元,才有利可图.
依据土地增值税的税率是增值率来确定的,且采用的是四级超累进税率,这种税率形式存在明显的纳税临界点.企业可采用以上方法,求出各级适用税率的纳税临界点,结合企业实际情况,通过增加支出或减少收入的方法来调节税率,使企业适用税率降低至临界点以下,从而适用更低一级的税率.
3.实证研究.
宏达房地产开发有限公司,有一批普通标准住宅待售,在该项目中,取得土地使用权所支付的金额为1 000万元,房地产开发成本为2 200万元,有关的税金为150万元.根据税法规定,该房地产开发公司还可以加扣成本费用（1 000+2 200）×20%等于640万元.
如果该批住宅售价为4 900万元,该房地产的增值率为910÷3 990等于22.8%,根据税法规定,应该按照30%的税率缴纳土地增值税（4 900-3 990）×30%等于273万元.此时,企业税后利润为4 900-3 990-273等于637万元.
如果公司进行税务筹划,将售价降低至4 780万元,该房地产的增值率为19.8%,依据普通标准住宅的税收优惠相关规定,该企业免征土地增值税.此时,企业税后利润为790万元,公司税后利润增加153万元.
三、临界点在利息支出扣除方式中的运用
房地产开发企业一般都需要使用大量贷款,自然涉及到利息的支出.对于利息支出的扣除限额,我国税法做出了以下具体的规定：如果利息费用没有超过按商业银行同类贷款利率计算的金额,且能按转让房地产项目计算分摊,并提供金融机构证明,利息支出可据实扣除,其他开发费用,按“合计数”（取得土地使用权支付的金额等于房地产开发成本）的5%以内计算扣除,与其他费用一起按“合计数”的10%以内计算扣除.这样的规定为房地产开发企业进行纳税筹划提供了有利的空间,企业可选择有利的扣除方式.
1.举例分析.
丙房地产开发公司,开发一房产项目,取得土地使用权支付了2 000万元,房地产开发成本为2 400万元,利息支出为100万元,未超过按商业银行同类贷款利率计算的金额,且能按转让房地产项目计算分摊.
若公司不提供金融机构证明,则能扣除的房地产开发费用的最高额为（2 000+2 400）×10%等于440万元,若提供金融机构证明,能扣除开发费用的最高额为100+（2 000+2 400）×5%等于320万元.可见,在本例中公司应选择不提供金融机构证明.
2.分析结论.
公司在扣除借款利息时,要好好权衡是否该提供金融机构证明,若发生的能够扣除的利息支出超过了税法规定的开发成本的5%,则应该提供证明,如果没有超过5%,则应选择不提供证明.
四、结束语
在房地产企业土地增值税纳税筹划中分析运用税收临界点,能在一定程度上降低企业税负,争取更多利润.纳税人在分析运用纳税临界点时,要及时关注税法最新动态,确保筹划方案的时效性.同时还必须结合企业实际情况,着眼于企业整体,因为只有使企业综合收益达到最大化的税务筹划,才是最优的方案.