房产出租土地转让相关税收筹划

[摘 要 ]房地产公司的税收包含营业税、城建税、教育费附加、土地增值税、所得税等,综合税率比较高,研究房地产公司的报表,很重要的一块就是要留意它在税收方面的筹划能力.了解相关的政策,可以在企业发出收购/出售子公司股权的公告开始,明白这家公司的动作是否最科学,是否给股东带来最大的回报.

[关 键 词 ]房产出租；土地转让；税收；筹划

中图分类号：F21

文献标识码：A

文章编号：1006-0278（2013）08-056-01

现在我国正处在产业、产品结构调整时期,社会资源不断地进行优化配置,部分社会闲置资源重新组合在所难免.房产出租,土地转让较为普遍,如何使企业能够保持较低的运行成本,又能依法纳税,相关税收筹划是值得研究的课题.

一、房产出租

现在公司逐步向零库存发展,库房大量闲置.而部分闲置的库房用于出租,但是,租赁的税负过高,要降低税负,必须完成房屋租赁与库房仓储的转换.这里要明确租赁与仓储的含义.所谓房屋租赁是指租赁双方在约定的时间内,出租方将房屋的使用权让度给承租方,并收取租金的一种契约形式；仓储是指在约定的时间内,库房所有人用仓库代客贮存、保管货物,并收取仓储费的一种契约形式.不同的经营行为适用不同的税收政策法规,这就为税收筹划提供了可能.

营业税：租赁业、仓储业均应缴纳营业税,税率相同；房产税：房产自用的,其房产税依照房产余值1.2%计算缴纳；房产用于租赁的,其房产税依照租金收入的12%计算缴纳.应纳城建税、教育费附加依流转税的7%+3%+2%（各地可能不同）.从上述各税种计税公式的不同可以看出,由于房产税计税方法的差异,必然导致应纳税额的差异,这就预示了税收筹划的机会.

税收筹划方法：将租赁合同改为仓储保管合同,增加怎么写作内容,配备保管人员,为客户提供怎么写作.由于仓储保管而节省房产税,而给公司带来效益.但出租变为仓储后,需要增加支付保管人员一定费用,公司可在增加的保管费用与节省的房产税额之间综合比较,选择适合的方法.

二、土地转让

现实社会当中部分开发商中标得到土地以后,因诸多原因,无法完成房地产开发,因此,土地转让流转在现实社会比较普遍,现就各种转让方式的税负进行分析

1 是直接土地交易转让,相关税负：（1）营业税,按增值部分缴纳,（2）土地增值税,正常缴纳,（3）企业所得税按企业所得税法规定缴纳,（4）契税,按3%-5%的税率缴纳.（5）印花税：万分之五缴纳.

2 是生地变熟地再交易转让：（1）营业税,按增值部分缴纳,如第一种相同,（2）土地增值税,同第一种方法比较,根据相关条例,计算增值额时允许扣除取得土地使用权时支付的价款,交纳的有关费用,和开发土地所需成本再加计开发成本的20%以及转让环节缴纳的税款,筹划空间就是加计20%开发成本扣除.（3）企业所得税按企业所得税法规定缴纳,但由于土地增值税缴纳的变化,实际缴纳税额跟第一方方法有差异.（4）契税,按3%-5%的税率缴纳.（5）印花税：万分之五缴纳.

3 是土地投资入股变成股权：（1）营业税,根据财税（2002）191号文件,以不动产投资入股,参与投资方利润分配共担风险,不征营业税；（2）土地增值税：若子公司不是从事房地产开发,母公司转让土地使用权可免征土地增值税；若子公司从事房地产开发,正常缴纳；（3）、企业所得税：正常缴纳,（4）；对以国有土地使用权投资入股的行为,要按规定缴纳契税.契税税率为3-5%.（5）印花税：万分之五缴纳.

税收筹划方法：根据上述,筹划空间在于营业税的减免以及土地增值税的加计扣除上,同时由于营业税的减免以及土地增值税的加计扣除而导致所得税应纳税额也会产生差异,因此,综合计算各种方法应纳税额,进行比较,选择合适的方法.

4 代建房屋是个极其简单的问题,就其提供劳务所取得的收入按“怎么写作业——写作技巧业”科目缴纳5.5%的营业税、城建税及教育费附加,将收入并入应纳税所得额,扣除成本、费用、税金及损失,再征一道企业所得税就万事大吉了.但是,将一普通的房地产开发销售通过合法的形式演变成代建房屋却是个相当复杂的问题,企业因此将获得巨大的税收利益.试想,销售房屋环节,是按成交全额计征营业税、城建税及教育费附加,而代建只就结算劳务所得计征；销售房屋所需回避或缴纳的巨额土地增值税根本不属代建行为的征收范围；购房者应纳的契税由于未发生产权转移,完全可以回避；关于所得税方面,由于税基的大幅减少,少纳税款是显而易见的；至于节省的印花税,在这里就显得微乎其微了.当然,这需要全盘的策划和详尽的操作步骤,而且为了防范不应有的法律风险,要在房地产律师的协助下,与委托方签订一揽子协议,将预期利润化整为零在各项协议中或以管理费的形式体现.下面通过案例说明.

案例：某综合性大学为解决教师住房问题,需要质优价廉且地理位置好交通方便的住房1000套.

分析：当然,该大学最直接也最简便的方法是花钱购写某小区或某小区中若干栋住宅楼,但、房屋的格局或小区的环境往往难尽如人意.该大学也可以选择自建自用,但其技术、运作模式及经验与专业的房地产开发公司是无法相提并论的,可能花了许多冤枉钱却无法达到预期的效果,还可能间接促成腐败,并且要承担相应的风险.这些,为房地产开发公司提供了筹划的可能.房地产开发公司首要的任务就是要确定最终的客户群或客户,然后,只要符合下面代建的条件就可以了.（1）委托方拥有土地使用权.作为受托方的房地产开发公司可以帮助取得或将自己的土地使用权转让给该大学.（2）委托方取得相关批文.受托方应予协助.（3）受托方不能垫付资金.（4）施工单位将开给委托方,受托方原票转交.（5）受托方按照协议收取管理费.