去“土地财政”乃抑房价之本

为抑制住宅销售的上涨,中国政府自2010年以后,推出了一系列以抑制需求为中心的政策,但都只治标不治本,要根治就必须改革现有的土地制度,增加土地供给.

中国在雷曼危机之后受宽松货币政策的影响,主要城市的住宅销售急速上升,房地产市场出现了泡沫,在沿海大城市这一现象尤为显著.2011年北京和上海的标准住宅（70平方米）的销售分别上升为家庭年平均收入的22.3倍和15.9倍,大大高于日本的10倍.其结果导致普通民众离自己的写房梦越来越远,不满情绪越来越多.更令人担忧的是,如果楼市泡沫进一步膨胀,一旦泡沫破灭,银行业和宏观经济将遭受重创.

为避免这一事态的发生,2010年后,中国政府推出并实施了一系列应对政策,具体通过限贷、限购、强化房地产相关税制等措施来抑制需求,加快建设以低收入阶层为对象的保障性住宅（诸如经济适用房、廉租房、公租房等）来扩大供给.同时紧缩银根,使70个大中城市的新建住宅销售同比上涨率从2012年3月起连续十个月处于负增长,但随后受宽松货币政策重启的影响,2013年1月起重又上升（参见图1）.2013年7月,70个大中城市的新建住宅销售同比上涨了7.1%,其中北京同比上涨18.3%,上海同比上涨16.5%,大城市的涨幅明显增大.土地政策助推楼市泡沫

房地产泡沫的本质是土地泡沫.地方政府垄断土地供应,控制土地市场和土地,禁止农民将承包的土地自主卖给开发商,只能以“被征地”的形式低价卖给政府.

然而,政府却可以将从农民手里写来的土地,通过竞拍等方式高价卖给开发商（注：中国的土地,城市为“国有”,农村为“集体所有”,在市场上交易的也只是土地的“使用权”,并非“所有权”）.其差额既是地方政府的重要财政收入,同时也是地方政府维持高地价的动力.但是,开发商的开发成本却因此增加,房地产也因之水涨船高.

此外,政府为了维持粮食自给率,采取了将耕地保持在18亿亩“红线”的方针,其结果就是农业用地难以转作其他用途,城市化所需土地的供给受到了很大制约.这又进一步加剧了土地、房地产的上涨. 土地政策应有所转变

只有实施以下政策,才能有效抑制土地、真正解决上述问题.

第一,必须明确土地所有权.虽然最理想的是将其私有化,但是由于受到意识形态的制约,难以实现土地私有化.次优方案是延长土地使用权年限,同时不再将土地使用权分为政府、集体、企业和个人,任何人都可以在土地市场进行交易.这样,土地就会降至合理水平,房地产泡沫问题也会自然解决.

第二,取消18亿亩耕地红线政策.由此可能产生的耕地不足问题,可以通过耕地集约化,提高农业生产率来解决.

第三,确保地方政府的财政收入,以代替国有土地使用权出让收入（下称“土地出让金”）.上世纪90年代的税制改革,使税收向政府倾斜,地方政府为了确保基础设施建设的资金,通过融资平台公司的贷款不断增加,对土地出让金的依赖也越发严重.

土地出让金已经成为地方政府的重要财政收入（参见表1）.地方政府的总收入由以税金为主的公共财政收入、政府性基金收入和来自政府的财政转移支付构成.土地出让金归为政府性基金收入,并占其大部分份额,2012年达28517亿元,为地方政府总收入（141844亿元）的20.1%,相当于扣除来自政府的财政转移支付后的直接收入（95281亿元）的29.9%.

如果再加上与房地产相关的税收,广义上的土地财政规模则更大.财政部的数据显示,2012年城镇土地使用税、土地增值税、房产税（固定资产税的一种）、耕地占用税、契税的收入合计达到10128亿元.

要想摆脱对土地出让金的依赖,就得确保地方其它的财政收入.根本办法就是在调整政府和地方政府之间税收比例的同时,加快实施以个人住房为对象的房产税.