本站原创中国房价涨幅之快世所罕见,高房价背后蚁附着几大利益群体,投资性需求超过自住性需求,说明高房价并非由纯粹的市场力量所推动.
数据印证了房地产泡沫之大.根据国家统计局公布的2009年全国房地产统计数据,当年全国商品房销售面积比上年增长42.1%,其中,商品住宅销售面积增长43.9%,2009年,商品房销售额比上年增长75.5%,其中,商品住宅销售额增长80.0%.中国指数研究院的数据是,2009年全国住宅用地成交面积同比增83%、成交涨36%、政府土地出让总收入增100%.
2009年12月16日《福布斯》评选七大金融泡沫,中国房地产成为位列第二的近在眼前的金融泡沫,与迪拜泡沫有着同样大的名声.
谁是最大的获益者
高房价是现行政策选择的结果,而不是市场衍生的结果.城市化进程中迫在眉睫的资金压力,是高房价与高地价的推手.1987年12月1日深圳第一次土地拍卖,既留下了市场化的火种,也埋下了政府垄断、政府经营的隐患.政府第一次尝到了资产变现的甜头,此后资产变现成为做大政府、做大国企的常用办法.
正是通过垄断土地一级市场,政府成为土地交易中的最大获利者.公共财政体系被扭曲,本该由税收收入支撑的财政,现在由税费、土地收入共同支撑.
事实上,从1998年房地产市场化之后,土地收入在地方财政中获得了越来越大的比重,直到拯救金融危机的2009年达到高峰,土地出让翻番.以北京为例,2009年通过招拍挂方式成交的各类土地达247宗,成交金额928亿元,土地出让金收入占财政收入比重达45.9%.据2009年初全国工商联的调查报告,在房地产开发企业项目开发中,土地成本占直接成本的比例最高,达58.2%.可以说,没有房地产的高涨支付公共产品建设与大型基建项目,中国的城市化改革根本不可能顺利进行.某市的市长曾经无意中说出了心声,他感谢房地产市场的蓬勃发展,让该市拥有转型的基本资金.
只提地方政府是既得利益者是不够的,更上层的政府同样是既得利益者,他们拴在同一根利益链条上.原因很简单,正因为土地收入弥补了地方财政收入的不足,分税制得以继续推行,地方财政收入源源不断上缴到金库.
土地之所以能够上涨,主要不是因为供求关系紧张,而是出于三个原因:一是土地受到了严格控制,18亿亩耕地红线让城市土地有了高悬在上的充足底气,二是经济的发展提升了土地的级差地租,而农民所得的补偿未能相应提升,农民最后的财产性收入――土地被夺去,使得土地的级差地租主要体现在政府收入之中,三是货币不断发行造成通胀预期的恐慌,抬升了房地产.
2009年成为房地产业前所未有的大好年景.事实上,房地产畸高,是城市化进程中不完善的公共财政与夺取农民财产性收入相结合的结果.
只要目前的公共财政模式不改变,房地产在略受打压后,就会受到追捧.2010年1月,商品住宅成交量略有下滑,国家统计局总经济师姚景源说,房价高涨带来了社会对房地产泡沫的担忧,但汽车业、房地产业作为我国整个经济的重要支柱产业一点也不能动摇,因为这两个产业与宏观经济关联度高.
其实,任何利益链条都是自我加强的模式,尤其像房地产这样容易复制的模式,会很快像病毒一样四处蔓延.目前全国各个城市基本都建立了土地储备中心,海南省贯穿全省各市的土地储备中心也将于2010年建成,各地冀望于不断出售土地以获得GDP增长与转型的动力.
还有谁卵翼在后
根据对上市公司的追踪,即便在房地产遭遇严寒的2008年,上市的房地产开发企业净利润率也超过20%,可以想象2009年的利润率会有多高.
在最大的获益者之下,卵翼着大大小小不同的利益群体,如被攻击得体无完肤的开发商、被痛斥的污吏、靠倒卖房地产获得第一桶金者与购写了一套房的蜗居者.
之所以说这些获利者都是附属得益者,是因为这些群体获利再多,也没有自己的独立品格,必须依附在权力与制度上才能生存.
虽然这些群体之间共同语言不多,大多数时候常常互相排斥,并且在遭遇政策危机时彼此拆台,如地方政府与开发商之间的互相指责,开发商与国土资源部来往数次的辩诬.但奇妙的是,这些人会出于利益而暂时地站在同一阵营,如开发商与官员为了追求漂亮的经济数据和减轻银行债务,都希望保持宽松的货币环境,拥有十几套房的投机者与购写了一套房的蜗居者,前者为自己房产的保值增值与兑现,后者为降低自己的贷款成本,共同反对加息、物业税等政策――从表面看拥有一套住房的蜗居者在为自己争取权益,实际上却是为最高收入阶层作嫁衣――根据不同的资产拥有量,优惠从上到下有层级.
目前的房地产发展现状,代表的是一种特定的经济发展模式.这种模式是快速易行的,可以通过货币灵活地加以调控,不到万不得已是不会改弦更张的.这种短视的政策在2009年大显威力,如东莞、温州等地通过土地开发维持着勉强过得去的经济增长,直到2010年初,海南省的房地产以几何级数上涨,给2009年的疯狂敲了一记警钟.
当货币泡沫发生时,铜可以变成黄金,这在2009年已经发生了.尾大不掉,虚拟经济大行其道必然导致房地产市场的繁荣.如果不必辛勤工作就有了面包,结果就像上世纪20年代美国的佛罗里达和2006年之前的美国房地产市场一样,最终会崩盘.类似的,小布什总统任期内的一屁股烂账到金融危机之后才显山露水.
当政府用各种政策使房地产成为投资品(甚至允许国际友人购写成为国际投资品),并且得意地摆弄定价仪器时,狂乱的投资品交易也就找到了疯狂的根源.无节制的政府收入、投机性十足的宽松的货币政策,才是房地产市场的罪魁.
(作者系《每日经济新闻》首席评论员)