国外房产税制度借鉴和

【摘 要】房产税改革是近来房地产行业谈论的热点话题,争论颇多.世界上有很多国家都在征收房产税,并且已经积累了丰富的经验,借鉴国外房地产税收制度体系,有着重要的实践意义.

【关 键 词 】国外房产税制度；借鉴；启示

房产税是以房屋为征税对象,以房屋的计税余值或租金收入为计税依据,向房屋产权所有人或者房产的实际使用人等征收的一种财产税.2011年1月28日,上海、重庆作为试点城市实施了由国务院制定并颁布的房产税改革试点办法,正式开始对部分个人住房征收房产税.

房产税试点征收已经两年过去,试点效果如何,该不该进行全国推广,如何更有意义的征收房产税还存在很大争议.

纵观世界,很多国家都在征收房地产税,各国在多年的实践过程中积累了丰富的经验,建立了比较完整的房地产税收制度体系,对我国的房产税改革有很大的借鉴意义.

各国房产税制度一览：

美国：

美国对土地和房屋直接征收房地产税,在美国,征收房产税的目的主要是维持地方政府的开支、完善公共设施和福利等.所以征收税率由各地方政府根据当地所需的财政支出来决定,首先,政府必须对其一个财政年内的支出进行预算,然后,决定出哪部分支出是由房产税来承担的,一般在1-3%,即使在一个城市,不同的街区,由于公共投入不尽相同,税率也不相同.

美国的房地产税对全民征收,对业主来说是笔不太轻松的负担,如,纽约市的房产税在2%-5%,这意味着一套50万美元左右的房子,承担的房产税约2万美元.而出租房子也要收税,税率是租金的30%左右.如果房产转让,还要收15%的资本得利税,再按交易征收1%～5%的营业税.如果房子是按揭购写.还要对贷款额征收0.35%的印花税,另外加0.002%的无形税.[1]

英国：

由于英国是土地私有化国家,居民写了房屋就同时写了土地.因此,课税对象包括两部分,一部分是土地,另一部分是附着其上的建筑物和构筑物.计税依据是纳税人拥有的一切居住房屋的评估价值,包括自用住宅和租用住宅.

英国所有房屋按照市场价值分为A-H八个档次,其中以D级为基准税级,其他档次的纳税额分别是D级的一定百分比或倍数.英国的房产税缴税原则为“谁住谁缴”,每年,各地区政府会给所辖地区的每栋住房寄去房产税账单,租户或者房主缴纳.账单中还会说明该项税收的用途,与美国大致相同,英国住房财产税也大体被应用于公共事业开支.[2]

法国：

法国房地产税包含在财产税里,财产税要求把家庭所有住房和汽车、艺术品等财产合并纳税,也就是说,按照各类财产的总价值计征.对大多数家庭来说,财产税主要就是房地产税.

根据法国税法,如果是法国公民和欧盟公民在法国境内连续居住超过183天,就要对他（她）在法国以及世界各地的财产征税,如果在法国境内居住不超过183天,则只对在法国境内的财产征税.其他外国人不管在法国境内居住时间长短,只对其法国境内的财产征税.法国对欧盟公民的世界各地的财产征税的目的,就是遏制一些富人到国外购置房产,把钱从法国境内带出.法国财产税按居民户计征,夫妻和未独立子女算作一个居民户,这一居民户不管以谁的名义购写住房,都算作同一计征单位,这就堵塞了家庭成员以不同户主购写房产逃避财产税的漏洞.[1]

德国：

德国的房产税是地方税,有专门的《房产税法》.计算方式相对简单,是按“统一的征税值”乘以3.5%后,再乘以当地确定的税率.“统一的征税值”在德国西部是按1964年1月1日的数字确定,在东部是按1935年1月1日的数字确定,法律要求每6年需重新核算“统一的征税值”.

房产购置税也是一种重要的调节手段.每购置一处房产,需按房产的实际价值交纳一定数量的税.这个税也是地方税,相应地,有一部《房产购置税法》.在德国,房产购置税基本上是按房产价值的3.5%征收,各个联邦州有所不同.

加拿大：

根据加拿大税法,加拿大的财产税分土地税、动产税和房产税三种.加拿大房产税也是和地产税分离的.加拿大的房地产税比较复杂,因为它不是计征一次,而是市镇、县和学区重复计征,各地的税率差别很大,但大多在1%左右,平均占家庭收入的5%,而个人所得税占家庭收入的10%以上.

在加拿大,老年人支付的房产税占个人收入的11.7%,而年轻人则只占4.2%,这是因为老年人退休收入低,但住的房子较大,所以比例就显得高.为了减轻低收入群体的纳税负担,在年度个税申报时会有个调整,如果收入低,政府会退回房产税.

日本：

日本从1950年开始征收房产税,已经形成了一套比较成熟的税收体系,主要是以固定资产税的名义征收,针对土地和房屋征税.主要由市町村的地税机关征收.

日本对房屋的课税依据是按房屋的市场价值计征的,即以房屋再建为基础评估,并且每三个基准年度还需进行一次交替评估.《地方税法》规定,固定资产税的标准税率是1.4%,除固定资产税之外,日本部分地区还对市区房产征收税率约为0.3%的“城市规划税”,各地税率略有不同.

从各国房产税制度,我们可以得出以下几个相通点：其一,房产税是地方政府税收收入的主要来源,比如,美国房产税占地方税收收入的70%左右,加拿大约90%,澳大利亚几乎所有的地方税都来自于房产税；其二,增收房产税主要目的用于增加地方财政来提高当地的公共怎么写作水平和调节贫富差距；其三,征税范围广,除对公共、宗教、慈善等机构的房产实行免征外,其余的房产所有者或占有者均为纳税对象；其四,各地征收税率不同,计税依据一般为房产价值或者市场评估价值,评估时也以市场价值为基础.

国外房产税制度经验借鉴：

1.明确房产税征收的目的

不能仅仅将房产税作为短期调节房价的工具,从国外经验来看,房地产税是世界上很多国家重要的地方税收,为地方政府的各项怎么写作和基础设施建设支出提供了资金支持.在美国,房产税收入约占地方财政收入的30%,税收收入的50%～80%,成为地方政府最大和最稳定的收入来源.在英国税收中,住宅税（包括住宅税和营业性房产税）是最大的地方税种,也是地方财政收入的主要来源.[3] 而对于中国来说,我们来看下这组数据：2011年,上海市征收房产税22.1亿元,2011年上海市地方财政收入3429.8亿元,房产税仅占0.64%；2012年,上海市房产税收入24.6亿元,地方财政收入3743.71亿元,房产税仅占0.66%.

我们应该将房产税作为一个长期的制度

建设,形成规范的经济调节杠杆,来形成多种正面效应,包括对地方政府职能转变的合理激励,以及改变地方政府对土地财政的过度依赖,让房产税作为财政来源之一,真正做到取之于民,用之于民.

2.扩大房产税征收范围,做到公平性

国外房产税征税范围广,除对公共、宗教、慈善等机构的房产实行免征外,其余的房产所有者或占有者均为纳税对象,不仅对企业征收,而且对居民个人也征税.从试点城市来看,我国的征收范围较狭窄,上海只对增量房产征收,从公平性上看,对后进入房地产市场的人员不公平；而重庆目前只对高档住房征收,那些拥有数套普通住房的就免征,会让炒房投机者有空可钻,也起不到有效打压房价的作用.

3.对房地产转让环节征收高额税

从房产税的国际经验看,我国的房产税应该对住房保有阶段征收,而不是购写阶段,只对购写环节进行征税,会引起税费转嫁到租房者或第二次交易者身上.应该建立严格的转让环节税,来遏制房产投机者.如前文美国如果房产转让,要收15%的资本得利税,再按交易征收1%～5%的营业税,如果房子是按揭购写.还要对贷款额征收0.35%的印花税,另外加0.002%的无形税.

4.建立有效的房产价值评估体系

房产税的计税依据一般为房产价值或者市场评估价值,应当建立有效的房地产评估机构,例如,波兰为有效监督房产税的征收, 建立两个专门收集数据的登记部门,地方政府在房产税征收过程中,将自身记录与这两个部门比照, 以保证税收征管的全面高效.再如英德等国为有效评估计税价值,专门设立房地产评估机构和专业评估师,而美国则在各地设置与征收机构分开的评估官,并委托社会评估机构进行评估,以保证财产评估的高效、准确.加拿大房产税成功的重要因素也是建立了科学有效的房地产税估价制度,通过评税确定计税依据,计算机辅助批量评估系统提高了评税工作效率,减少了地方财政负担.[4]

而我国目前资产评估的法律还不够完善,评估机构及管理机制还不够健全,评估人员的素质也有待提高,这些因素会造成难以保证评估价值的合理性.

结论：

房产税改革是一项长期艰巨的任务,从试点城市推广到全国还需要一段时间,借鉴世界上其他国家的成功经验,有助于更好的推进房产税改革.