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经济高速发展的同时,房价作为人民群众生活的一部分也成了国家政治决策中的重要一部分.为降低房价,国家出台多种措施应对,房产税改革作为一大手段,对房价的影响产生了三种观点:推高、降低房价或者无影响.在这样的改革思路下,房产税改革不仅要从本身着手,即从课税对象,税率,计税依据等改革,更要关注配套制度改革.

房产税改革房价配套制度

2013年全国两会后,国务院出台新国五条,全面应对房价上涨问题.房子事关民生,是国家工作的重中之重,怎样保证房价的平稳,让百姓有房可买,有房可居一直是国务院调控房价的核心问题.随着沪渝两市房产税试点改革的进行,试点的扩大也必然将成为一种趋势.

房产税是以房屋为征税对象,按房屋的计税余值或租金收入为计税依据,向产权所有人征收的一种财产税.1986年,国务院正式颁布《中华人民共和国房产税暂行条例》,从当年10月1日开始正式实施.2010年.财政部地方税研讨会上确定了关于在2012年进行房产税试点的要求.

一、房产税与房价三大观点

房产税的征收从微观角度对房价有何影响,存在什么样的机理,现在学术界大致分为三种观点.

(一)房产税的征收有助于推高房价.

财经大学的王福重认为房产税会提高房价(2011),睢党臣,李牧然在《房产税是否等于房价下降》也表达这一观点(2011).房产税征收有利于提升房价,在一定程度上符合经济学的逻辑关系.根据微观经济学供给需求理论,商品价格由供求关系决定.房产税的征收,无疑增加了房屋成本,则供给减少,需求方面,由于中国城市化进程的加快,国人对于房屋的需求呈现卖方市场的局面,需求不会有大变化,因而有助于提升房价.另一方面,随着买房成本增大,无力买房的人必然需求租房这一方式.供给不变,需求增加,则房价提高.对于房地产开发商来说,在征收所得税情况下,要保证利润,必然会通过提升房价来实现,从而也会导致高房价.根据微观经济学的效用理论,购房者在房价提升时购房往往会导致效用降低,因而心里预期的作用也会促使一部分人在房屋价格预期上涨情况下尽量早买房.此种观点虽然从微观经济学市场需求角度进行了大量的分析,可以说是直击要害.从理论上,对于房产税的负担做出了分析,但是在实际中,在房价影响因素中,房产税只是九牛一毛,因此此观点脱离了实际.

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(二)房产税的征收有利于抑制房价过快上涨.

骆永民,伍文中在《房产税改革与房价变动的宏观经济效应》中指出,征收房产税有利于房价下跌(2012),福建省财政厅的朱斌也持有同样的观点(2012),郑州大学的赵媛媛认为房产税是一把利剑能够一定程度上抑制房价(2012),财政部财科所所长也同意上述观点(2013).同样根据需求供给理论,这部分学者普遍认为,在经济学假设情况下,每个人都是理性消费者,而在买房压力增大情况下,部分无刚性需求者必然放弃买房,等待房价下降,从而减少需求.对投资商或者房地产商而言,征收房产税使得投资成本增大,在市场无明显有效信息时,定然会减少投资,降低投资需求.同时,对于持有存量房的人来说,根据沪渝两市关于房地产征收不同的思路,存量房房产税的征收是其中一个思路,为了减少持有期间房产税的成本,部分持房者必然售房,从而增加房屋供给,抑制房价.对于地方政府来说,房地产税作为地方税,有利于缓解地方政府对土地财政的依赖程度,从而减少在住房用地拍卖过程中出现“地王”的现象,降低房地产商的房屋建造成本,为房价下跌留有空间.此种观点从一个侧面分析了房产税的降价作用,但是却没有看到多数人认为房子是一种投资保值品,因而一般也不会大量存在对于持有者的抑制作用,因此也是不符合实际的.


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(三)前提论或者无影响.

浙江工商大学郭宏宝认为房价的高低与房产税无关,更多是与其坐落的土地价格(2011),李佳鹏认为房产税不是遏制高房价的“速效药”(2011).全国人大代表,湖南省财政厅厅长史耀武指出房产税基本上对于房价无影响(2013).刘素蓉在《关于我国房产税改革的思考》中也指出了影响房价的其他影响因素.前提论或者无影响论者都从另外几个方面看待这个问题.一个问题的形成不单单是一个因素影响的结果.不管是在改革目的,还是关于房价问题的其他层面,这些学者为我们提供了新的思路.对此观点我表示赞同,我国现阶段的国情是符合这一逻辑的

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,当下买房者多是富人,基本上不在乎一点点的房产税,而且对于地方政府来说,既要有政绩,又要有收入,所以此情况下对于土地财政的依赖程度仍不会减少,因此,从个角度分析,这个观点持中.

二、房产税改革趋势以及对策建议

(一)改革趋势

随着沪渝两市房产税改革的进行,2013年国家会逐渐循着思路,在全国各个大城市推行,为了稳定一线城市的房价,一线城市必然首当其冲.同时,二三线城市会跟着国家关于房产税改革的正确思路,在一定时间内实现改革,为人民能够买得起房,住得起房创造条件.

国社科院财经战略研究院院长高培勇认为,把房产税推向全国是必然,而且近几年必须推行(2013).

(二)对策建议

1.法律建议

张德勇在《进一步完善房产税的几个问题》中指出,应该加强房产税立法工作,从法律层面加强房产税改革(2011)刘素蓉也同时强调了从税率,课税对象等方面着手推进房产税改革(2010),黄莉也同样是从房产税自身角度去考虑(2013).下面分述部分学者关于房产税的几点建议:

(1)税收法律

自1986年房产税暂行条例实施以来,已经过去了27年时间,跟上时代脚步,应对社会问题,应该是当代改革的一个重要方向.房产税的征收动一发而牵连全身,关乎社会生活即居民有房可居的问题同时也关乎政府作为税收征收者的义务与权力.因此,全国人大应该加快对于房产税的立法.

(2)税率 1986年的《房产税暂行条例》规定:以房屋为征税对象,依照房产余值(依照房产原值一次减除10%-30%)计算缴纳的,税率为1.2%;依照房产租金收入计算缴纳的税率为12%.而在试点的沪渝两市中,上海市以0.6%的固定税率作为征税标准,重庆市以0.5--1.2%的累进税率为征收依据.作为现代调控房价的手段,在国民收入不断增长情况下,尤其是相当一部分富人来说,采用累进式税率才能更加有效的调控房产市场,才能在兼顾效率与公平中合理缩小房产税负担.

(3)计税依据

作为对房产税征收的法律标准规定,我国对于房产的征收依据是从租或者从价征收两种模式.作为其中之一的从价计征模式,房屋价格在征收时一经确定,便不会改变,实际上算是固定征收,而从世界范围来看,比如美国,采用市场价值,即通过不同时段对房产的重新价格评估来确定征收基数.同时,随着社会经济答发展,以评估值确定的计税依据也必能更加符合社会公平原则.

(4)征收范围

现行房产税规定,以城镇的经营性用房为征收范围.而在当代中国城市化进程加快的过程中,一部分农业人口转化为了城市人口,一部分农业用地转化为城镇土地等,但却未曾向这部分人征税,因此在扩大征收范围时,应考虑农村经营性用地.同时,作为试点的沪渝两市,仅仅是全国大城市中的代表,类似北京,广州,武汉等这样的大中型城市,更应该实行房产税改革,依次改革,增大范围.

(5)课税对象

现行房产税对于增量房或者说持有住房者征收房产税,根据沪渝两市房产税试点来看,主要还是对增量房征收,而对于现实情况来说,多数人买房的目的是为了进行投资,因而大部分人手里面可能持有多套住房,不对着部分人征税显然有失公允,有利于富人的利益,因此对房产税的课税对象应该不仅仅是持有或者增量房,更应该包括存量房.

改革房产税,关键是从房产税本身入手,完善计税依据,课税对象,税率等是十分必要的,我赞同房产税改革的基本思路.同时,我们也应该看到,房产税作为财产税类,有其在法律的地位,对于房价与房产税而言,房产税的主要目的并不在此,它只是进行收入分配改革的一部分,我认为更应该从加强税收联动考虑,加强税与税之间的联系,从而才能更好的实现公平与效率.

2.完善相关配套制度

郝丽娜提出在房产税改革中完善相关配套制度,尤其是房产登记制度,房屋资产评估制度(2012),中南财经政法大学的杨晶晶也认为尤其要加大保障房建设(2012),因此完善相关配套制度对房产税改革也大有裨益.下面是部分学者关于相关配套制度的观点:

(1)房屋资产评估制度

房产税的征收应以市场价格作为依据,然而房屋市场价格不易取得.对房屋价格的评估,取决于几个因素,一是评估公司制度,而是评估人员资格,三是要提高考试门槛,加大对评估人员素质的考核.我国资产评估开始比较晚,因而经验不足,所以国家法律应该确立资产评估制度,更新资产评估准则,培养资产评估人才,加大对资产评估人员的考核力度,适时吊销个别执业人员的执业资格.

(2)房地产登记制度

大中型城市房价较高是一个不争的事实,二三线城市相对较低,对于在城市化进程中变身为市民的农民工来说,何处安家不是一个绝大的选择,建立全国的房地产登记信息系统,使得低收入人群能够在更多选择中找到自己所需要的信息,达到全国信息的共享.

(3)住房保障制度

经济适用房和廉租房建设为不少低收入人群提供了租房梦,国家要在给地方政府一定职权上,充分鼓励地方政府关于经适房与廉租房建设,同时,更要完善经适房登记制度,适时公开,提升透明度,加强人民群众的监督.

适时加强对于房产配套制度建设,盘活市场经济下资源的有效利用是十分必要的,通过完善房产评估制度等能够为长期我国房价下跌以及房产税改革提供帮助.但是我们也应该看到在我国这样一个国情面前,通过触动各方利益的改革往往是举步维艰,因此完善相关配套制度还需要各方的共同努力,因此国家力量是不可或缺的.同时,我认为,作为地方政府的收入一部分,对土地财政过于依赖,因此进行 和地方的税制改革也是必要的, 权力部分下放地方,加强阳光财政的力度,我想着才能从根本上解决房产税改革的难题.

参考文献:

[1]王福重. 房产税能降低高房价吗[J].华中师范大学学报(人文社会科学版),2011(01):38-44.

[2]睢党臣,李牧然.房产税是否等于房价下降?――聚焦上海、重庆试点征收房产税[J]. 经济体制改革,2011(030:159-

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