房地产调控的相关问题

摘 要：房地产市场近年来一直火热,尽管现在房价有所下浮,但是房价市场依然不失色彩.政府房价调控也在陆续展开中.理论界对此次调控政策下是否会是房地产市场的拐点产生了颇多的争论.政府是否该继续施加宏观调控也是一个关注的焦点.本文通过对市场失灵情况下,众多宏观举措的必要出击,阐述了政府调控的必要性.并且通过演绎与归纳相结合的方式阐明了观点以及针对性的提出了几点建议.

关 键 词：房价；市场失灵；政府；宏观调控

引言

市场失灵是指市场经济并非万能的,自由放任的基础之上的机制并非在任何场合、任何领域都能够充分的展开,现实的市场经济中仍存在的一些自身难以克服的缺陷或不足.造成市场失灵的原因概括起来主要是市场势力、市场残缺、以及市场功能的不足.

当前中国房地产市场依旧是政府各部门关注的重点,人们讨论的热点,同时也是宏观调控的焦点所在.据历史数据显示可知房地产市场近几年的火热不是一蹴而就的,从以前的不温不火到近几年的井喷式的增长是诸多因素共同作用的结果.这两年的政策措施起到了一定的作用,初步实现了稳定房价,但房价却大体上呈现的是高稳定,即未能实现真正的下调.因此,要实现真正控制住房价还要求政府采取更多的宏观调控政策以及更充分地履行政府职能.

一、当前房地产市场存在的相关问题

(一)关于房价的问题

1.总体房价呈现居高不下.

过去20年房地产的飞速发展,为中国经济的持续增长起到了很大的支撑作用.房产市场如火如荼,这也是几代人所见证的不争事实.近几年力度空前的调控政策也起到了一定效用.例如,据行业数据显示,2011年10月17至23日上海商品住宅成交面积再次跌破10万平方米,环比减少19%；成交均价21247元/平方米,环比下降5%.至此,10月前三周上海市共计成交一手商品住宅30.27万平方米,和去年同期相比大幅下滑72%,成为近7年有数据历史以来的最低水平.但是,我们也可以看到,成交均价在两万多元每平米的额度对于普通民众而言仍然是一笔庞大的负担.我们只能说房地产市场在政府紧锣密鼓的调控之下在发生着不断的变化,至于这样的变化是否会越来越好,成功地实现“拐点”的转折还是继续向前“一波三折”的发展,正是当下理论界博弈的焦点.

2.地区房价涨势不平衡.

根据上两个月部分城市房屋成交的数据显示,我国大中城市之间、东西部之间均存在房价涨幅趋势不平衡问题.如下表所示：

由表中数据可以看出,东部地区房产市场总体上比西部地区来的活跃,房价攀升速度也是相对较快.尤其北京市在同比上达到最高,比去年同期高出了9.5个百分点,天津市比去年高出了8.1个百分点上海也是出于一个较高的水平.相比之下,西部地区的一些城市房价上涨就比较缓甚至是出现下降的景象.

(二)关于房屋供需的问题

东部沿海经济较发展地区呈现房屋供应不足现象,但实际上房屋的居住率却远远小于实际的房屋量.近年来,我们每年新建房屋6亿平米,没有售出的房屋约1－2亿平方米,尽管所建起的房子大多数能卖出去,但真正能住上人的估计只有50％,空置和闲置的房屋量巨大.根据国家统计局公布的“改革开放30年报告之一：大改革大开放大发展”,我国城市居民人均住房面积27m2,农村居民人均住房面积31.6m2,达到了发达国家国家如日本的人均水平,继续在城市建造更多的房屋,主要销售对象应是城市低收入者,例如城市工人和从农村转移到城市工作的民工.然而,普通工人和民工收入低,在当前高房价状况下,工作一辈子也写不起.我们的高房价实际是政府和房地产商支持下,一些人的投机行为所致,有的人贷款购写上百套,指望房屋不断上涨,从中大捞一笔.楼市实际上已经成了赌场.而现实早已决定了大多数投机者的命运.在当前高房价政策下,房屋销售面积大幅度下滑已成定局.

中国是个人口大国,人口基数庞大是我国的基本国情.众多的人口必然也就要求有足够的居住房,这也从某方面解释了房地产市场为什么经久不衰.另外,房价虽有小幅下降,但是这也只是房地产商的权宜之策,毕竟房地产的刚性需求不是一朝一夕就可以改变的.再从2011年9月份的统计数据可以看出尽管有些城市如天津、包头等的房价环比有小幅的下降,但同比仍有所上涨,大部分城市同比不变甚至还在上升,可见房价还是保持一个较高水平.既然房价仍然高,那么必然有大批的人依旧会进军房地产市场,这也会使得房产建设继续向前走.

三、产生上述问题的因素分析

1、长期存在的地区经济发展不平衡.自新中国成立以来,政府采取了很多的政策来发展国内经济,这其中包括了设立经济特区、鼓励沿海地区率先发展等等让我国东部地区经济发展迅速.但也因为这样,造成了如今东、中、西三大地区的经济在一开始就成不平衡的状况发展.尽管后来也陆续推出了“中部崛起”、“西部大开发”等战略,但是一开始的差距至今为止仍是无法弥补的.在地区经济发展不平衡的情况下,受房地产市场辐射的程度自然也就有所差距.

2、市场调节存在失灵区域.市场经济本身有着不足的地方.市场并非万能的,自由放任的基础之上的机制并非在任何场合、任何领域都能够充分展开的.市场经济存在自发性、盲目性、滞后性的特点.房价高涨、房地产市场供求出现相对不对称等究其根本,有很大一部分原因就是市场调节的失灵所致.这也反面告诉了我们政府必要调控政策的重要性.

3、中国人受传统观念的影响深远.不管是一开始的人多力量大还是多子多孙多福的思想都造就了中国当前庞大的人口.这样一个人口众多的国家要实现“居者有其屋”自然也就要有相应多的房子居住.而现如今,不管是“以儿养老”还是“以房养老”这一新的方式都是会或多或少的刺激房屋需求的.再者,中国历来有着渴望稳定、安居乐业的心理,拥有一处安定的居所也是勤劳的中国人所盼望的.

四、建议

1、重视统筹区域的经济发展.根据科学发展观的理念,统筹区域发

展是我们一项重要的策略,长时间的地区发展不平衡可以从房地产市场的反应情况进一步显示出来,且不说房价高与低的危害,要调节市场至少应该先统筹一下区域经济发展,这样国家的调控政策才更加具有效率.

2、加强宏观调控,把政府调控与市场配置有效结合起来.政府履行好职能不仅仅在解决土地财政问题,还要发挥政府宏观调控的能力.正如之前所述市场会出现失灵,供求机制也不是在任何情况下都是有效运作的.当市场出现失灵时,政府应该要伸出“看得见的手”进行宏观调控,这样才可以真正使社会资源得到有效利用,社会福利效应才会最大化.

3、政府应该对民众进行思想的引导.长期受传统观念的影响,中国人的想根深蒂固,要使民众从一个保守封闭型的状态实现转变本就是一个比较棘手的事情.因此,当前政府有必要加大组织各相关部门做好对民众的思想工作,促使人们的观念在循序渐渐的过程中转变,而这些靠市场是远远做不到的.

五、结论

市场并非万能的,针对房价问题,单靠市场机制是实现不了的,市场的残缺、市场的势力以及市场功能的不足使得市场调节对于我国房价问题上出现了失灵症状,只有最近政府的相关政策出台才使得房价有所遏制.根据配置职能的相关规定,政府是有必要在市场配置为主的基础上适当的参与和调节的.当前房价过高问题尚未完全退去,房产泡沫仍置于经济运行中,随时的破灭率比较高,这种情况如果出现势必导致经济波动,国民经济遭到破坏.当前政府宏观调控政策有所奏效,但整体上还是力度不够,房地产市场还存在上述诸多问题.因此,政府对房价的调控还要继续进行,这既是政府本身的职能所在,也是现实市场形势的客观要求.虽然说房价最终还未能回到合理的水平但政府调控至少可以使其迈开了步子.