本站原创摘 要 ：近年来,在国内诸多媒体中频繁出现商业地产这一新型名词.由此长期以来受到计划经济体制的影响,在传统观念中,房地产与商业是两个泾渭分明的行业,彼此并无较大联系.然而随着市场经济制度的不断完善与发展,房地产行业持续火热,并将影响范围拓展到了商业领域,使商业地产处于持续升温状态.改革的发展带动了社会经济的火热发展,同时拓宽了零售行业的需求,致使传统的批发市场已经不能满足零售行业的发展需求,此时商业房地产便成为了商业地产发展的主要推动力.本文主要以商业地产作为切入口,探讨了其开发与运营的有效策略.
关 键 词 ：商业地产 开发 运营 策略
商业地产的类型是多元化的,包括购物中心、步行街、复合商城、专业市场等.其中购物中心属于其中最为常见的商业地产形式,一般在同一建筑物内,面积较大,且怎么写作设施较为健全,有统一的管理团队.步行街则并不同于购物中心,它并不能实现统一性的管理,且市场定位也并不一致,主要是基于便于物业出售的目的,一般以街道作为形态.复合商城则是集步行街与购物中心于一体的商业地产,面积十分庞大,且必须拥有带动市场运作的主力商家.专业市场则主要是指类别鲜明的销售、贸易或批发市场,同样无法实现统一管理.然而最近几年来,为抑制房产过热,国家采取了有效的宏观调控政策,同时促使暴利的房产行业正朝向微利迈进.同样商业地产运营模式在取得一定的成就的同时也暴露了许多鲜明的问题,特别是在商业地产的开发与营运等方面.以下首先分析了商业地产开发运营过程中出现的问题,然后提出了其优化策略.
一、商业地产在开发及运营过程中存在的主要问题
(一)开发营销思路存在偏差
大部分地产运营商在开发经营方面更偏向于担任出售后便置之不管的角色,习惯在完成地产开发与出售后,放任自流,期望最大限度地缩短地产开发的循环周期,在规划方面过分注重“卖”,而忽视了后续的物业规划与管理.导致商业地产的开发运营通常呈现出销售火爆,而经营日趋萧条的现状.此种开发营销方案对后期运作是极其不利的.当大型购物中心被拆卸成零售商铺后,便无法实现统一化的管理,因此,较难获取根本性的成功.此外,由于地产开发性并不能够实现一次售空所有地产,一方面会导致银行预借债务的拖欠,另一方面也会引发业主的争端,触发社会矛盾.
(二)商业地产在开发过程中对银行贷款的依赖性过大
首先,由于大型商业地产的开发与建设需要耗费巨大的资金,在国外,开发商拥有坚强的基金后盾支撑.但就国内房产发展情况而言,大部分商业设施的建设均建立在银行贷款支撑的前提下.一般开发商自我持有资本在开发资金中所占的比例甚微,在整个项目的开发与运营过程中,银行贷款资金所占有的比例超过80%.若项目在预定计划中竣工并投入运营,获取投资回报的时间也必须超过7年以上,且如果在市场并不景气的情况下,由于长时间内投资盈亏达不到相对平衡,则会触发债务风险,导致不良信用贷款的形成.同时为防止此类现象的产生,部分以银行为主的金融部门已经将房产开发上所提供的自由资金比例提升到了30%左右.由于商业地产在开发过程中对银行贷款依赖性较强,缺乏独立性,此项政策的实施则对其造成了较为严重的负面影响.
(三)商业地产的开发一般存在着表层的形象问题
全国范围内掀起了商业地产热,不少城市建立了诸多大型的商场及购物中心,较多地区的政府部门出于市政形象方面的考虑,抛开当地的经济发展状况,为发挥其强大的市政效果,而选择宏观引导商业地产的开发,从侧面忽视了商业地产定位布局的科学性,忽视了其商业功能的发挥,一味重视景观要求,导致诸多商业地产项目陷入了招商困难的处境,影响了后期的运营工作.
二、商业地产开发运营的主要策略
(一)市场推广策略
最近几年来,随着商业地产的持续火热,同时带动了其他行业的良性发展.在商业地产的开发、运营过程中,营销方案策划、招商、商业管理等方面的行业均得到了不同程度的配合发展,并与商业地产开发共同形成较为完整与系统的地产运营链条.与商业招标、管理不同,市场推广所涉及到的内容比较广阔,专业性较强.一般开发商并不具备较为专业的市场推广能力,基本上所有的商业地产开发商均会选择专业程度较高的营销策划公司来担当地产营销推广的角色.因此,为优化商业地产开发运营的效率,提高市场推广的有效性,开发商必须重视市场推广人员的选择,首先需要确保纳入选择的专业市场推广写作技巧公司在商业零售等方面有其专业化的分析理解能力,能够独立提出市场推广的不同建议,且能够准确把握已经开发市场的实际运营情况,做好客户的评价处理工作.商业地产开发商在根据条件确立合作对象后,在实际运营过程中,还需选择具备全方位经验的写作技巧合作公司,使其处于运营的积极地位.
确立市场推广策略后,展开主力招商,将百货公司作为营业的重点形态,在相对而言规模较大的以零售产业作为营销核心的地产中入驻较为大型的百货公司,并通过其强大的品牌辐射力度进而取得货品销售的渠道,并以其坚实的资金后盾作为市场开拓的主要优势.同时可将形象较为优秀、实力十分强大的大型卖场引入商业地产的营销规划中,聚集强大的客流,为商业地产的后期运营奠定良好的客流基础.此外可适当引进休闲娱乐及餐饮等附加产业,担当商业地产运营中的关键角色.以中西简单、普通快餐等作为首选主力品牌,同时可将中高档的性价比较高的餐饮店引入商业地产建设项目中.为保障环境的整洁性,还需注重对物业怎么写作的要求.在合作前期,与主力店进行有效的交流与沟通,达到合作的双赢,在节省建筑成本的前提下,做到尽最大可能满足合作双方的要求.在谈判阶段还需做好各项设施安装的协调工作,完善水电供应,避免引起后期的经济纠纷.在市场推广中完成主力店铺的招商后,还需注重中小型商铺的引入,综合考虑项目构建的创新性与店铺的抗风险能力,提高商铺的运营水平.
（二）商业地产运营管理策略分析 首先,必须构建商业地产项目运营的管理基础,包括专业化的人力资源储备、组织机构的构建、团队怎么写作意识的树立、信誉资金的筹备等方面.在人才储备方面,需要注重对高级管理、专业化物业管理、招商、营销策划、设备维修及财务管理等方面的人才进行择优聘用.商业地产并不同于普通的房地产营业机构,它并不完全以盈利作为最终目的,而商业地产的运营管理则需要顾全整个建设项目的稳定运营.它的职责不仅包括帮助项目构建优秀的品牌形象,同样还需为地产内商铺业主的产业拓展提供相对稳定的营业环境及有效的营销计划方案,达到双赢的目的.因此,必须搭建完善系统的组织结构,从上级管理部门到各级分设部门的确立均需进行严密的策划与安排,明确各部门的权责义务,使组织扁平化,进而提高整体怎么写作的质量.
其次,重视商业地产项目运营初期的管理.第一,在对项目的可行性进行探究的阶段,需要征求专业化、具备实战经验的策划写作技巧公司的意见.第二,在策划运营怎么写作、与合作方进行商业谈判时,需要明确市场推广计划,确立与之相对应的营销方案.第三,在运营初期做好项目成败的前期分析,归纳总结出营销的优秀经验与需规避的问题.第四,在与主力商铺进行初期的合作谈判时,需要在征求商家各方面意见的同时,获取其营销配合的许可,确保在商业地产运营的初期构建良好的品牌形象.此外,还需与之协调共同做好广告宣传工作.
再者,同样需要做好商业地产运营后期的管理工作,保持与管理公司的良性合作,保障物业管理与运营管理的配合性,构建完整系统的营销规划制度,做好品牌阵容的有效调整.同时由于商业地产内部人员流通比较频繁,设备耗损情况亦十分常见,因此,还需做好设备的维护与更新工作,减少再次开发投入的费用,提高设备的使用期限,同时做到维持地产内部的环境整洁与和谐,提高其运营的优势.
三、结束语
综上所述,开发商在确立开发与营销策略时首先需要做好环境分析及商业定位.通过对当地的消费人群进行分析,掌握当地居民的生活习惯,并对消费情况进行有效定位,同时做好对商户的分析与调查工作,为确立市场推广战略奠定良好的现实基础,此外还需做好商业地产运营过程的管理工作,科学、合理构建实践性较强的业务形态组合,树立团队怎么写作意识,加强与主力商之间的协调配合,进而提高商业地产开发运营的成功率.