本站原创银行信贷紧缩,市场交易量大幅下滑,开发企业资金链开始变得紧张,房价逐步回归,福州楼市由繁荣进入平淡已成现实.根据中国国家统计局6月18日公布的数据显示,5月份全国房地产开发景气指数为103.34,比4月份回落0.73点,这是国房景气指数连续6个月出现环比(比上月)回落.今年4月开始,福州楼市首次出现“量价齐跌”现象.4月份,福州市商品住宅均价达7673元／平方米,与上月相比下降了242元／平方米.商品房交易量由繁荣时期的每周千套,缩水为如今的每周三四百套,不少楼盘一个月也卖不了几套.这些新出炉的一连串“不乐观”的宏观数据,加剧了房地产业本已紧张的气氛.毋庸置疑,房地产市场已经进入一轮调整期,引发开发商、营销专家、学者、购房者对期房价值的再次关注.
审视期房的风险
有人曾用这样的等式来形容期房的价值：购房款-开发商对美好未来的憧憬等于期房的价值.以前,在楼市火热时期,在不断抬升的大背景下,购房者往往处于集体无意识状态,风险意识往往已经降低到最低点,忽视了开发商对美好未来的憧憬可能打了折扣.许多楼盘在开盘的前几天就排队成了长龙,往往开盘就清盘,连卖萝卜白菜的商贩也自叹不如,于是有了“写白菜不如写房子”的说法.这种皆大欢喜的结局一定程度上让购房者忽视了产品质量的瑕疵,因为人们更看重的是房子的升值潜力.如今,在经济局势不是很明朗,楼市渐渐步入调整期之时,购房者由于趋利避害的本能,面对着市场上降价声不断,反倒是踌躇不前了.
6月21日,福州市房地产估价协会组织本市27家顶级房地产估价机构的50位估价师对金山楼盘“世欧彼岸城”进行期房价值评估.这是福州楼市首次出现评估机构为商品房期房做价值评估,而在此之前市面上的房产评估主要是为二手房贷款申报提供参考.还有一点值得注意的是,作为此次评估标本楼盘的开发商,世欧地产的财务总监向在场的所有评估师和到场的福州新闻媒体通报了该公司的财务状况.参加研讨会的评估师均来自福州市27家顶级房地产估价机构,评委会成员均为国家注册的房地产估价师.会上,世欧地产分别就彼岸城的施工质量、社区规划以及公司财务状况等做了详细的介绍,同时接受了各位评估师的提问.
对于此次期房价值评估的初衷,福州资深房地产估价师章积森解释道：“目的是忠告消费者,期房是有风险的,引导他们更理性消费.”调整期萦绕在购房者心中的巨大疑惑是如何规避风险、寻找价值物业,选择具有升值潜力的房子,这也是市场观望气氛渐浓的主要因素之一.因此房产价值评估报告就成为一种有效的购房参考方法,也是福州楼市走向理性的风向标.
巴菲特告诉我们“只有在大海退潮的时候,才知道谁在裸泳！”随着市场的进一步洗牌,购房者势必开始认真考虑购房风险和核心价值.因为从签订合同开始支付到入住,获得产权证,是一个至少长达三年的过程.在市场旺盛的时候,消费者比较少地考虑期房风险,在市场处于规范发展阶段,消费者必然考虑这个因素.然而,消费者在考量房产价值和风险的时候,却难以获取准确的信息和专业的手段.从开发商的角度分析,在市场比较旺盛的时候,售楼是一种相对简单的行为,当市场处于规范发展阶段时,售楼则是一种“绞尽脑汁的专业化行为”.
“房地产市场进入新时期,消费者需要有个专业的机构来评估房产的风险,为其购房提供参考依据；从开发商的角度分析,在市场比较旺盛的时候,售楼是一种相对简单的行为,在市场正处于规范发展阶段,开发商也需要借助专业的力量证明自己的产品,以此促进销售,这就是市场.”正如福州知名地产专家刘福泉所说,此次期房价值评估实际上是双赢的结局.
降价之外的新营销
万通地产董事长冯仑日前公开表态,在2009年上半年以前,房地产市场将属于无人喝彩的时期.于是,观望期里如何打出独特的营销策略来摆脱困难,成为摆在开发商和策划营销人员面前的一道必选题.以前开发商卖房子,只需在报纸上刊登几篇开盘广告就可以很快把房子卖掉,根本不需要花太多心思在营销上,地产营销的作用随之被弱化,营销人员的专业水平和发挥空间也受到极大限制.而当房地产市场逐渐由热转冷,“房子不好卖”是所有开发商都面临的一个现实问题.以前那种靠打广告卖房子的简单做法,已经难以达到销售的目的,承载着销售压力的地产营销亟待变革.诚如世欧地产营销策划部经理吴昊所说,“这次评估会实际上也表明了我们开发商的信心,也因此我们的楼盘才敢这样“透明”地展现在购房者的面前.此次评估的营销意义,在于向市场证明彼岸城产品的实力和价值,我们更想要借助专业的力量,改变自己的理念.”
而在刘福泉看来,“这次评估会并非作秀,而是一场真正的比赛,毕竟对机密资料如此‘不在乎’、主动要求进行评估的企业仍在少数,这也说明了福州的地产营销正在进入一个透明化、公开化的阶段,不管对购房者还是开发商,都是一个好消息.”世欧地产总经理罗新则点出了开发商的良苦用心：“这是一个楼市透明化的概念,是对楼盘真正价值的评估,只是表象,原来楼市很疯狂的时候,只是有,但是价值并没有这么高,所以楼盘价值很容易缩水,我们希望通过专业的评估,有一个理性的,倡导一种健康楼市的概念”.
然而从2007年下半年至今,各地楼市纷纷出现变相降价的优惠措施.当然,敢于公开降价的开发商亦不在少数.对于打折促销,开发商几乎众口一词：这都是正常的市场营销行为.中国住宅及房地产研究会副会长顾云昌认为“房地产是资金密集的行业,在货币政策紧缩的局面下,开发商只有通过降价销售,才能实现其资金的回笼和流转.”然而越来越大的折扣优惠换来的不是购房人的疯狂.刘福泉认为层出不穷的特价、低价也将扰乱正常的房价信息体系,更增加购房者的疑虑,在暂时看不到投资前景之时,害怕“开发商对美好未来的憧憬”大打折扣,致使观望情绪更浓,楼市“回暖”乏力.对于行业而言,单纯地依靠降价促销,无疑是“割肉”套现之举.