我国商业银行房地产信贷的现状

摘 要：本文主要探讨中国商业银行房地产信贷风险管理的现状及存在问题.分析得出,虽然类似美国的次贷危机在我国发生的可能性尚属较小,但是为了维护我国房地产信贷市场健康发展,美国次贷危机对我国商业银行房地产信贷的风险管理仍然具有现实的警示意义.

关 键 词：次贷危机,房地产信贷,风险管理

一、银行房地产贷款占比不断上升

1998年,我国实行了住房制度改革,住房实物分配制度取消,按揭贷款开始实施.同期,中国人民银行相继发布了《关于加大住房信贷投入支持住房建设与消费的通知》及《个人住房担保贷款管理试行办法》.在新的改革制度之下,大量具有住房需求的个人被推向了房地产市场.在当时我国货币政策较为宽松的情况下,住房开发成本低、进入门槛低、市场需求量大等因素刺激了房地产市场的快速发展.尤其是自2004年以来,我国房屋销售持续上涨,购写商品房已经不仅仅是满足个人需求,而成为一种重要的投资产品,房地产行业出现了膨胀的现象.在我国,由于大部分房地产开发资金都来自于商业银行的贷款,因此,房地产行业的膨胀也使我国商业性房地产贷款占金融机构人民币贷款比重的不断上升.

2000―2006年以来,我国商业银行的房地产信贷一直处于较快上升的趋势.直到2007与2008年,一方面由于受我国为了抑制通货膨胀而实行的紧缩的财政货币政策的影响,另一方面也是由于受到美国次贷危机的影响,我国商业银行房地产信贷规模的增速才有所回落.相对于商业银行的其他贷款而言,商业银行房地产信贷的规模仍然处在一个较高的位置.这说明房地产贷款已成为银行的重要资产之一,其贷款质量将对银行业的盈利和风险状况产生深刻影响.直接影响表现为银行信贷损失风险增大.由于房地产贷款占比较高,在当前国内资产证券化等金融产品缺乏的情况下,房地产市场波动的风险高度集中于银行体系,增大了不良资产率上升的压力.

二、目前我国房地产信贷业务存在的问题

除了以上所反映的我国房地产信贷规模近年来增长相对过快的问题外,我还存在着以下一些问题.

1.过度竞争,潜藏巨大风险

目前,房地产贷款,尤其是个人住房贷款仍是各银行的优质资产,商业银行间的业务竞争日益激烈.为了争取更多的市场份额,部分商业银行基层行采取变通、变相或违规做法,降低贷款标准,减少审查步骤,放松真实性审核,严重影响银行资产安全.2005年,四大国有商业银行的个人购房不良贷款余额为289.2亿元,比04年增加98.8亿元.个人购房贷款平均不良率为2.1,比04年上升0.6个百分点.

个人购房贷款不良率上升的主要原因正式是商业银行在开展个人房贷业务初期过于注重市场拓展,对贷款风险重视不够,内部控制不严,存在贷前审查流于形式等问题.

2.未经批准,擅自开办转按揭贷款和加按揭贷款业务

转按揭和加按揭贷款业务的贷款成数一般随房产评估价值浮动,在经济上行、房价持续上涨的环境下,极易放大住房信贷规模,且信贷资金大多用于购写多套住房或进入股市,增加了银行潜在风险,加剧了房地产和股市泡沫成分.

3.住房贷款管理薄弱,“检测按揭”贷款风险显现

少数银行的分支行对房地产贷款“三查”制度不落实,甚至为了规避房地产开发贷款的政策规定,与开发商和相似度检测机构共同虚构住房按揭贷款合同,将不符合政策规定的开发贷款转换为住房消费贷款,将一些销售困难的楼盘以“检测按揭”方式帮助开发商套现.

4.申请个人住房消费信贷的消费者还款能力的潜在风险

由于我国个人诚信系统尚未建立,商业银行难以对贷款人的贷款行为和资信状况进行充分严格的调查监控.目前我国消费者在申请住房消费贷款时,仅是以提供收入证明来证明其还款能力.但这种证明水分太大,并且也不能确定以后的收入水平是否下降.而且,未来房价的波动和利率的变化也在一定程度上加大了拖欠还款的信用风险.

三、建议

为了维护我国房地产信贷市场健康发展,具体来说,应当加强以下几各方面：

1.严格审查房贷申请资格

从住房按揭的对象来看,目前我国对个人客户的信用评级制度还不完善,银行客户提供相关资料真实性的查证也存在较大难度,贷款客户资质和信用方面的信息还存在较大的不对称性.这就要求我国银行业应当参照国际通行标准,制定和完善贷款资格审查细则,加强银行征信系统的建设,加大对住房贷款的审查力度,尽量将违约风险消灭在萌芽中.

2.加强金融监管

目前,我国金融市场产品和怎么写作比较匮乏,金融风险管理无论是理论还是实践都大大滞后于实际需要.与此同时,我国商业银行的内部审核制度也并不十分完善因此,监管当局应当适当加强对商业银行外部的监督管理,定时或者不定时对商业银行进行审查.同时,作为监管当局的人民银行和银监会也要将相互之间的职责划分清楚,相互之间注意协调配合,要适应市场发展的需要,积极探索合理有效的监管方式,以便能够实现更为有效的监管.

3.规范房地产评估机构

房地产评估机构作为重要的市场相似度检测组织,为银行提供客观公正的评估结果,有助于减少房贷风险,提高信贷资源分配效率.然而在我国,整个相似度检测机构的设置都不是很完善,房地产评估机构也不能例外.这样一来,我国房地产信贷业务中的房地产评估这一方面面临着较大的问题,急需要进行改善.因此,为了使商业银行尽可能的减少房贷风险,我国政策制定当局就应当加速与完善相似度检测机构的立法,对房地产评估机构的设立、资质条件、收费标准、行为规范等做出具体明确的规定,以维护公平、公正、公开的市场秩序,提高房地产信贷业务的质量水平.

4.重视金融创新过程中存在的风险

目前,我国金融机构产品的创新力度仍然处于较低的水平,应此我国商业银行可以适度加大实质性金融创新力度和金融产品研发的深度.适当开发一些能够分散房地产信贷风险的金融创新产品,减少商业银行承担信贷的风险.同时,在创新过程中,也要吸取美国次贷危机的教训,要在创新中加强金融监管,一行三会应加强对金融创新产品监管的协调配合,加强对金融创新产品中所蕴含的风险的重视,以尽可能的减少风险的恶化与传导.