房地产企业全面预算管理模式

【摘 要】全面预算在房地产企业管理方式由粗放化向集约化、精细化的转变中发挥着重要作用.文章针对房地产企业在实施全面预算过程中存在的问题,阐述房地产企业全面预算管理模式,并提出实施该模式下的具体对策.

【关 键 词】房地产企业全面预算管理模式项目预算成本控制

房地产行业已经成为我国经济的支柱产业之一,房地产企业规模逐渐扩大,逐步形成了开发范围广、组织机构集团化的特点,带来的管理难度日益增加.全面预算管理作为全员参与、全面覆盖、全程监控的内部控制管理系统,可以利用预算对企业内部各部门、各单位的各种财务及非财务资源进行分配、控制、考核,有效地组织和协调企业的生产经营活动,完成既定的经营目标（范勇梅,2007）.房地产企业面临着严峻的形势,尤其应充分运用全面预算加快推动企业管理方式由粗放化向集约化、精细化的转变,加快提升企业管理水平.

一、房地产企业全面预算实施中的主要问题

1.年度预算与项目预算脱节.目前许多实施全面预算的房地产企业还在采用传统的预算方式,仅将企业年度经营计划逐级分解、汇总编制企业年度预算.殊不知,传统的预算方式虽可按照会计周期（月、季、年）进行成本效益预算,而房地产企业的一个个独立项目的建设周期较长,需在项目决算时才能最终确定其实际的成本、利润,因此并不适合采用一般会计周期进行成本效益预算.如人为地将年度预算与项目预算完全割裂,仅编制年度预算而忽视项目预算的方式,使得企业无法对项目整体的盈利状况进行总体和阶段性的把控,从而无法确保企业中长期战略规划的落地.

2.业务经营预算与财务预算脱节.许多房地产企业都是由财务部门牵头组织全面预算工作,其他业务部门只是协助配合,提供财务部门所需要的数据而已,甚至有人认为,全面预算就是财务预算,理应由财务部门制定和控制.这种失去了真实完整业务数据支持而编制的财务预算只能沦为一种数字游戏,预算编制后的执行控制管理成为一种空谈,企业经营管理目标也无法保证实现.

3.预算管理与业绩考核脱节.预算管理与业绩考核应紧密结合、相辅相成,考核不力将不能保证预算管理体系的全面有效实施.目前房地产企业存在的主要问题包括：一是没有清晰地划分项目开发管理链中各个责任单元以及各责任单元职责不清；二是考核指标的设置只注重了短期利益,没有实现项目短期利益与企业长期发展之间的平衡；三是项目考核与组织考核之间未实现有机结合等.

二、房地产企业全面预算管理模式的选择

预算管理连接着企业外部市场竞争与企业内部管理控制,不同的市场环境、不同的企业规模以及企业产品生命周期的不同阶段,预算管理的重点和模式也是不同的（张云亭,2003）.通常,全面预算管理主要分为以下四种：以销售为核心的全面预算管理模式、以利润为核心的全面预算管理模式、以成本费用控制为核心的全面预算管理模式、以流量为核心的全面预算管理模式（张玉清,2007）.企业可以根据行业及自身组织特点选择多种类型,形成综合、系统的全面预算体系.

不同于传统行业,房地产企业具有鲜明的行业特点：（1）建设周期长,经历多个开发阶段,少则一年,多则数年才能完成,在项目决算时才能最终确定其实际利润；（2）销售受国家政策和金融市场影响波动大,经营风险高,企业把控难度大；（3）开发经营业务内容复杂,涵盖了从征地拆迁、勘察设计、工程施工、销售到售后怎么写作全过程；（4）开发投资额大,资金密集,负债程度高.基于以上特点,决定了房地产行业不适用于以销售和利润为核心的全面预算管理模式,而应采取“以项目成本控制为核心,流量管理为重点”的成本与流相结合的全面预算模式.在这种模式下应以项目成本为起点编制预算,并对其进行动态控制,项目成本应作为主要考核指标纳入预算考核体系,同时运用流量预算来监督控制项目投资成本.以上项目成本是指贯穿整个开发周期的综合成本,包括土地、设计、前期、建安工程、开发间接费用、管理费用、营销费用、财务费用及各类税费等.

三、房地产企业全面预算实施的改善方法

1.构建预算管理基础.一个成熟的房地产企业预算管理基础应由三部分构建而成：一是营造全员参与的管理氛围和企业文化,使公司上下在预算管理上达成共识,这是决定全面预算管理能否取得实效的首要因素；二是建立预算管理的组织体系,该体系既要依托于企业组织结构,又需要保持相对独立,这是决定全面预算管理能否有效推进的关键主导因素；三是健全预算管理的配套管理制度,作为完善全面预算管理制度后的必要补充,这是决定全面预算管理能否持续改善的关键配套工具.该配套制度应包括：明确企业中长期战略规划、成熟的成本管理体系、稳定的组织架构和清晰的岗位职责划分、预算绩效评估机制、完善的项目开发成本科目体系以及会计信息系统等.

2.建立二维预算体系.即通过项目预算和年度预算两个维度实施全面预算.项目预算是对房地产开发项目整个开发周期成本效益的预算,强调的是目标和实现目标的规划,既摆脱了会计期的限制,也避免了年度预算管理中重短期利益、轻长期发展的缺点,因此,房地产企业编制全面预算时应首先以项目预算为龙头,以项目开发进度为依据,深化项目收入、成本费用及流等各项预算,形成贯穿项目开发全周期的整体预算.项目预算是房地产企业全面预算的基础,将各个项目在每一个预算年度的相关预算数据汇总编制即形成对应年度的公司全面预算.

3.把握项目预算管理核心.房地产项目在方案设计、施工图等多个阶段均需要编制项目整体预算目标,包括目标成本、目标利润等,尤其是施工图阶段的项目目标一经确定即不得随意改变,它将作为项目后续预算分解、动态管理控制和分析的主要依据.根据确定的项目整体预算目标,应进行横向与纵向分解.横向是将所有预算内容分解至项目开发全周期内的各月、季和年；纵向是各预算责任部门将其预算责任范围内的预算内容分解至收入和成本费用等各预算细项.以上项目预算内容包括业务经营计划（比如工程进度、可售供应计划、预销售进度、合同付款计划、融资方案等）和财务预算,以业务经营计划为源头,以财务预算为成果,方能形成落实到数据的业务和基于业务的预算.在此基础上,应进行以合同管理和流量管理为手段的动态成本监控,从而实现对项目预算的控制.动态成本是指项目开发过程中已发生的合同成本、非合同成本,以及未来可预见的合理的待发生成本,通过实时监控,将项目动态成本控制在目标成本之内.同时根据构成动态成本的各个合同、非合同的付款要求,项目进度计划以及销售回笼计划,融资方案等,定期编制流量表并实行跟踪管理,当有其他原因导致付款计划变更或销售回笼不能满足付款内容时,应及时调整预算.

4.充分运用业绩考核手段.全面预算是企业实施绩效管理的基础,是进行员工绩效考核的主要依据,通过预算与绩效管理相结合,使企业对员工的考核真正做到“有章可循,有法可依”,形成全面预算的闭环管理（张玉清,2007；包春玲、班娜,2008）.绩效考核应以经审计的财务报表为依据,针对房地产行业经营特点设定合理的考核机制,比如为实现长、短期利益的平衡,应同时实施年度经营考核与项目整体考核；为了对各责任单元做到奖惩分明,可根据各责任单元在项目管理中所承担职责的程度,采用部门间、部门内考核分权重的考核机制等.

5.实施预算管理信息系统.借助计算机技术,实现全面预算信息化,可将业务经营管理的流程、经验及知识固化,是企业规范化、精细化管理的必然选择.目前许多房地产企业都已使用了财务软件、房地产成本软件和CRM软件,实施全面预算管理信息系统,可以将预算管理系统与各业务系统、财务系统互联,将各个独立的信息岛有机结合起来,实现信息的集成、协同和资源共享,为企业决策层提供更及时全面的管理信息.

全面预算管理强调全员、全方位、全过程,是一项系统工程,它要求各业务部门长期高度协同合作.房地产企业应当根据自身的特点,形成适合本企业的全面预算管理模式,狠抓项目成本与流量管理,充分运用全面预算管理手段落实企业战略,强化经营过程与控制,促进资源整合与业务协同.

（作者为财务经理、会计师、CPA）