本站原创【摘 要】我国房地产业的潜力相当巨大,发展空间十分广阔,在我国经济建设中起着不可忽视的作用.然而,随着房地产市场的迅猛发展,房地产行业的竞争必将日趋激烈.文章就如何保持我国房地产市场平稳健康发展进行了探讨,并提出了建议.
【关 键 词】房地产市场发展对策
Abstract：ThepapermainlydiscusseshowtokeepthehealthyandoothdevelopmentofChina'srealestatemarket,andthenputorwardsomesuggestions.
随着人们生活水平的提高,我国人均居住条件将不断得到改善.我国房地产业的潜力相当巨大,发展空间十分广阔,在我国经济建设中起着不可忽视的作用.然而,随着房地产市场的迅猛发展,房地产行业的竞争必将日趋激烈.因此,如何保持我国房地产市场平稳健康发展,是一个需要认真研究的重要课题.
1.房地产市场发展现状分析
1.1房地产迅速上涨
房地产市场的高速增长主要是因为福利分房体制的终结和城市化的加速,但住房政策改革的措施不到位,使房地产投机行为大行其道,主导了房地产的上涨.
1.1.1城市化拉动了住房消费
城市人口的急剧增长带来了巨大的住房需求.根据中国有关部门预测,2010年中国的城市化水平将达到45%,即全国有6.3亿人口在城市中生活.与2004年相比,城镇人口净增1.07亿,按人均居住面积14平方米〔建筑面积28平方米附算,要新建住宅30亿平方米；现有居民（5.23亿）人均居住面积增加5平方米（建筑面积10平方米）需增加住宅面积52亿平方米；考虑每年有1亿平方.米的拆旧盖新,此期还要新建12亿平方米的新住宅.
1.1.2住房制度改革刹激了房地产市场的需求
1998年,国务院发布了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》,它表明中国新住房政策开始实施.政策目标是将城市住房消费从实物分配向货币分配转移.从政策导向看,国家明确提出要把房地产培育成支柱产业、把住宅产业培育成国民经济的增长点并出台了一系列的扶持政策,也刺激着住房产业的增长.
1.1.3土地政策的变化催生了房价
2002年7月1日开始实行土地招拍挂制度,该制度在无意中起到了催生房价的作用.
首先,土地的强制性招拍挂制度使地方政府及有了土地垄断的强大工具,也有了低价征用土地、高价招拍挂土地获取巨额土地差价的利益驱动,让各级政府可以在土地交易过程中获得巨额资本.在这个过程中可能存在难以监管的灰色地带,使掌握土地控制权的官员参与寻租活动,而巨额租金必然强化地方政府征地、拆迁的行为.其次,土地的强制招拍挂大大提高了土地的,不但使新推出的产品在这种高土地成本的基础上,追求高价位产品的供给以保证开发商的利润空间,并在市场中创造了一个高房价的预期,让原本出让的低成本土地上的产品也在设计高价位的产品,提高了产品销售的预期.
1.1.4非自住需求者参与购房、妙房、住房的行为
目前,中国的投资渠道单一,商品房投资成为比利息收人高而相对风险小、不用过多专业技术与管理能力的最佳投资选择.从静态收益率看,由于租房人口的高比例,使租房市场的供给和需求有些失衡,直接表现在租金上,2003中国的住宅租金高于主要发达国家和发展中国家,直接平均租金收益率在4.8%,而中国的主要城市的租金收益率达到7%左右,远远高于银行存款的收益率.再从动态看,2001年以后,中国大部分城市的房地产都在上涨,使房地产投资产生了较大的盈利机会.当这种力量在“羊群效应”的作用下,以很快的速度增长,加剧了市场中的需求.
1.2房地产过热带来的负面影响
高速增长的房地产业带动了其他行业的投资过热,加剧了中国经济中的瓶颈问题.2003年,全社会固定资产投资55118亿元,比2002年增长26.7%.其中,基本建设投资22729亿元,增长28.7%,更新改造投资8444亿元,增长25.1%,房地产开发投资10106亿元,增长29.7%o房地产投资占全社会固定资产投资总额的18.3%,相当于整个工业固定资产投资的69.9%.由于房地产投资的快速增长,直接带动钢铁和建材行业的快速增长,2003年的钢铁行业和建材行业投资分别比2002年增长96.6%和121.9%,而钢铁和建材行业的快速增长又推动能源、电力、运输等行业的增长.由于房地产投资的大幅增长,使2003年度国内钢材继2002年上涨以后仍大幅上涨,大部分钢材品种再次创出新高,钢材已超过1993年房地产泡沫式的水平.中国钢铁需求的快速增长推动世界钢铁原材料的上扬.从2003年下半年开始,中国钢铁需求的快速增长,导致钢铁行业的资源紧缺,铁矿石、焦炭、废钢大幅上升,而这些原材料成本约占到钢厂生产成本的40%以上.与之相关,矿石进口海运费也出现了大幅抓升.
2.保持房地产市场平稳健康发展的对策
2.1实行住房制度的双轨制.党的十七大提出居民“住有所居”,即使每个人都能有房子住,而不是“居者其所”,这就是说并非强调每个人都要有自己所有权的住房.就连经济发达的美国,在这场金融危机爆发之前,美国拥有所有权住房者才达到68%.而我国当前人均国民经济收入只有美国的1/14,要实现“居者有其屋”或“居者其所”还为时尚早.为此,必须审慎反思我国解决居民住房问题究竟应走什么样的路.在住房改革之前,城市居民从普通百姓到高级干部都不写房,是实行计划经济的公房配给制度,即廉价的公租制.房改以后逐步形成了几乎100%的商品房制度.这对改革居民居住条件、推动房地产业的发展以及拉动整个国民经济的发展都作出了巨大贡献.但实践证明,完全依靠市场调节的商品房制度是走不下去了.因为总有相当一部分中低收入群体、年轻人是写不起商品房的,租住私人房租金又太贵难以承受.2.2采取切实可行的宏观调控措施.房地产市场宏观调控的基本目标就是保持房地产业健康稳定发展.房地产业的持续发展,是改善和提高居民居住条件和水平的前提.这也是全面建设小康社会的重要保障.房地产业的快速发展,不仅有效改善和提高了居民居住条件和居住水平,而且在国民经济增长中发挥着重要作用.因为房地产是一种特殊商品,既可作为投资品,又可作为消费品,这一特殊性决定了房地产对经济增长的双重贡献.同时,房地产在国民经济中又具有很强的关联效应.它能通过前向效应,带动建材业、冶金业、机械制造业、金融业等的发展；又能通过后效应带动装修业、家电业、金融保险业、仪表业等相关产业的发展.
2.3实行严格的差别化税收政策.要认真落实国务院出台的各项政策措施.同时,应针对投资投机性购房,实行更加严格的差别化税收政策.尤其要区别自住性购房与投资投机性购房的税率.2009年底国务院对投资投机性购房的税收政策进行了调整,如对营业税、个人所得税政策的免征期限从2年恢复到5年等,但税率并没有区别,营业税税率仍为5.55%.建议对投资投机性购房出台更加有针对性的税收政策,大幅提高以炒房为目的的投资投机性购房的税率.此类做法已有先例,日前我国香港政府宣布,对于超过2000万港元的房地产销售要提高印花税率,以消除潜在的房地产泡沫.为此,必须进一步细化对投资投机购房行为的界定.
2.4加强舆论宣传,树立正确的住房消费理念.应用宣传教育手段,培育广大居民树立正确的住房消费观是十分必要的.为居民提供基本的住房保障是国家履行其公共怎么写作职能的重要组成部分,但必须摒弃对“居者有其屋”的误解.出售公房和鼓励居民购写住房的住房分配制度改革,过于强调住房的“购写”,而住房商品化是写房还是租房主要是由市场决定,因而住房商品化的实现形式并非只有“购写”,“承租”也是实现的重要途径.单一购房实现住房商品化的导向,不利于倡导形成合理的住房“梯级消费观念”.据统计,发达的市场经济国家个人住房拥有率德国仅为30%至40%,美国为68%,而我国72%的城镇居民已拥有自己的住房.因此,居民过度依赖从市场上购写住宅实现“居者有其屋”的消费理念,必然推动房价的上升.