本站原创【摘 要】近年来,在市场经济条件下,政府利用税收政策宏观调控房地产市场经济活动,本文分析了房地产各个环节税种的设置与税负水平,并且试图找出影响房地产税负不合理的因素,从而提出了减轻房地产企业税收负担的因素.
【关 键 词】房地产企业 税收负担 宏观调控
一、房地产税收负担的含义
税收负担是指纳税人或负税人,因税收而承受的福利损失或经济利益的牺牲.可以用宏观税负和微观税负来衡量.宏观税负水平宏观税负水平以税收总收入占GDP的比重来衡量,它表明在GDP分配中的集中程度,是政府制定税收政策的依据,也是税收政策实施的综合体现.微观税负水平微观税负以纳税人的纳税额占纳税人的相关收入的比重来表示.它可用于衡量企业和居民个人的税收负担水平,或用于比较各类企业或各阶层居民之间税收负担水平的差距.房地产税负负担的分析,属于微观范畴,其税负水平可以用一定时期内,房地产开发转让、保有、流转环节所缴纳的税额,与当期房地产销售额比例来反映.
二、我国房地产各个环节税负负担现状
(一)房地产取得环节税种设置与税负水平
房地产取得环节主要是开发征用土地,涉及到的项目不多.开发企业取得土地时应缴纳契税和耕地占用税,还有土地开发费等.税费的占总房价的75％,可见,在房地产取得环节,税费合计数额较大,但从税费比例看,费重税轻.
(二)房地产交易环节税种设置与税负水平
房地产税收集中在销售方面,在该环节设置了大量的主要税种.一般而言,房地产交易环节包括房地产的转让、交换等多种情况.在房地产交易行为中销售方涉及到营业税、城市维护建设税、所得税、土地增值税、印花税以及教育费附加共6个相关税费.在房地产转让行为中,购写方还需支付一些地方性的收费项目,如土地使用证费、房屋所有权证费、商品写卖交易手续费等.另外,由于房地产供给缺乏弹性而税收具有转嫁性,一部分开发阶段的税费通过转让行为而顺利转嫁到购写方身上,使得购写者必须付出高额代价,许多应有政府在财政预算中安排支付并通过使用者付费的方式逐步收回投资成本的公共产品,也被摊入房价中由购写者通过购房一次性负担.由此可以说,这一环节的税负水平相对最重.
(三)房地产保有环节税种设置及税负水平
一般而言,房地产保有环节包括房地产居住、租赁等多种情况.在房地产居住行为中,现行税制的涉及的税种非常少.主要有房产税和城镇土地使用税.在这一环节,税负负担相对集中,该环节税种少,减免范围广,主要是针对企业与个人生产经营用房而征收的；名义税负水平明显偏低且免税范围极大,目前为止,房地产居住行为基本处于无税负状态.
在房地产租赁行为中,租赁方涉及到营业税、城市维护建设税、印花税、所得税、房产税、城镇土地使用税以及教育费附加共7个相关税费,承租方涉及到印花税.这一环节税收负担主要集中在出租方,且名义税负较重,为此,国家曾出台相关优惠政策,降低了出租行为中的主要税种的税率水平.降税后,个人出租房屋的综合税负水平比原来大致降低了五至六成.在房屋租赁中存在着的一个重要问题是,许多城市尤其是一些大中城市,房屋租赁情况非常普遍但相关税收收入却非常少.这些大量的需求却形成了一个税收方面的巨大的隐形市场,形成了租赁市场规模大而税收收入规模少的局面.分析其原因,不是由于税负水平设置过低,而是由于税收征管难度过大,税务工作人员无法逐门逐户排查出租房屋情况,即使能够做到也很难判断其真伪,使得房屋出租过程中的税收基本处于流失状态,造成实际税负水平过低,使得房地产租赁环节的税收形同虚设.
三、我国房地产业税负不合理的影响及原因分析
房地产行业税负较重将阻碍房地产行业的健康发展,同时增加房地产企业偷逃税的概率,增加资本外逃和人力资本外流等现象.房地产企业税负不合理的原因有以下几个方面：
(一)从税制结构上看,重视流转环节,轻视持有阶段
房地产的税种主要集中在前三个开发投资环节,也就是流转环节,即流转税种.而保有和交易环节相对较轻,即保有税轻.而流转税是间接税,它具有转嫁性,这部分税转嫁给购房者,由购房者负担.这也是房价居高的一个原因.另一个现象是不对个人非营业性住房征税,这相当于给了土地持有者无息贷款,只要未流通,就无须为土地的增值而纳税.这样做实际上鼓励了土地持有,助长了土地投机,导致了高房价与高空置率的存在.
(二)税费不清,费高于税
我国收费的总体规模较大,常年稳居国家财政收入相当重大的比重.对于房地产行业来说,政府部门、各事业单位通过各种途径设立收费项目,制定收费标准.在房地产开发、交易等环节都要征收名目繁多的收费.包括项目性收费、管理费、手续费、各种工本费等.并且收费缺乏透明性,有时甚至出现费挤税、税上加费、费费重叠的现象.适当的收费有利于提高资源的利用率,同时有助于提高有关部门的工作廖律,但是过多的收费项目却会产生很多方面的影响,其中最值得一提的就是,房地产商会将各种各样的“费”摊入商品房的成本中去,再通过房地产交易行为,将这些本该由他们承担的费用转嫁到消费者身上,最终对房地产的交易产生一种拉升作用.
四、为减轻房地产业税收负担的对策和建议
(一)合理设置税种,简化房地产税收体系
要调整我国房地产行业税收负担的水平,不仅是降低其税收负担率的问题,还应注重其税制结构的调整,在公平、效率原则的基础上构建一个合理的房地产行业税收体系.
房地产取得环节.房地产取得环节保留耕地占用税、契税两个税种,但需对两税种进行调整,主要措施主要有：提高耕地占用税税率.鉴于现行耕地占用税从量计征,既没有考虑所占用耕地的质量、等级,也没考虑物价水平的波动,使得占用好地与劣地的税额没有差别,在经济发展和物价水平不断上涨的前提下,没有形成节约用地的机制.建议结合地理位置、肥沃程度、单位面积、常年收入、使用年限、生产潜力等等因素,对耕地进行测量,合理确定计税依据；大幅度提高耕地占用税现有税率水平,尤其是经济特区、经济技术开发区和经济发达地区的税率.大幅度提高契税税率水平,取消对房产产权交易征收印花税的规定,避免契税和印花税对房地产产权取得行为的重复课税.
房地产交易环节的税收安排.房地产交易环节设置企业所得税、个人所得税、营业税、城市建设维护税、教育费附加,五个税种.取消现行房产税、城市土地使用税、城市房产税和土地增值税,主要措施如下：取消三税的原因,是因为房产税和城市房地产税针对不同纳税人重复设置.房产税与城镇土地使用税针对房和地重复设置.从房产税和城市房地产税的关系看,城市房地产税条例公布20世纪50年代,主要针对“三资”企业征收.随着内外资企业所得税的统一,两税合并时迟早的事.从房产税与城镇土地使用税的关系看,在物质形态上,房依地而建,地为房之基,房地难以分离.在价值形态上,房价、地价之间难以分割且常常互含.市场上的房屋价值或多或少的包括土地的价值,这在上商品房中尤为突出.在税制设计上,现行税收制度按照房产和土地人为地分设对房产从价或从租计税,对土地从量计税.对房产价值中所含土地既按价值征收了房产税,对房屋所占土地面积征收土地使用税.在房产税计税依据确定上,若要人为地剥离土地的价值有明显不合理,造成重复征税和税负不平.为此,建议取消房产税、城镇土地使用税和城市房地产税,其功能由新物业税取而代之.
五、提高房地产税收的立法层次
我国现行房地产税收从立法层面来看,主要存在立法层次偏低,税权划分不合理,税收法规多变,致使在大多数时候房地产的开发、交易都处于一种无法可依、又发难依的状态,大大的削弱了房地产税收对房地产市场的调控力度.因此,改革税制的同时必须提高房地产税收的立法层次.具体而言,就是改变目前房地产税收多以国家、行政机关制定颁布的《暂行条例》为主的现状,将其提升到全国人大或人大常委会颁布相应的法规,并且根据国家的产业政策以及房地产企业的类型和经营方式制定规范、操作性很强的税收法规细则.
六、理清庞杂的收费体系
名目繁多的收费大大加重了房地产行业的税收负担,理清庞杂的收费体系势在必行.除了将一些具有“税”性质的收费纳入税收体系外,目前,更多注意力应该放在清理收费项目上,即取缔不合理不合法,纯属“三乱”性质的收费项目.对于可以保留的收费项目,应该制定相应的收费标准和相关的法律法规,同时实行定期向社会公布的制度,并将这一部分逐步纳入预算管理体制,以便有效的约束政府行为.此外,还应建立相当的反馈机制,对违反有关规定而进行的乱收费、乱摊派行为要责令相应机构向当事人退回所收款项,情节严重对直接责任人给予一定的行政处分.