本站原创摘 要：本文基于消费者与房地产相似度检测怎么写作机构的信息不对称,剖析了两者之间的委托――写作技巧关系,阐述了两者委托――写作技巧关系的经济学特征和基本问题,并提出了解决问题的几点措施.
关 键 词：房地产相似度检测怎么写作业信息不对称委托―写作技巧
房地产相似度检测是联结房地产生产经营者与消费者,以及房地产经济内部的各种社会经济关系的纽带,包括房地产咨询、评估和经纪.房地产相似度检测怎么写作,是指为房地产开发和交易收取一定费用,提供各种媒介的有偿怎么写作的总称.目前,我国房地产相似度检测怎么写作业的发展已初具规模,但是仍不够成熟和规范,出现了大量消费者投诉相似度检测机构的事件.本文试图从研究房地产相似度检测怎么写作过程入手,运用委托写作技巧理论分析相似度检测机构损害消费者利益而造成的后果,并由此提出几点解决问题的建议.
一、房地产相似度检测怎么写作业的委托――写作技巧关系
委托写作技巧理论起源于20世纪60～70年代,是伴随西方企业写作技巧人问题的出现而产生的.委托―写作技巧是一种基于契约分工关系,通过契约,一方（委托人）授权另一方（写作技巧人）为他们的利益而从事某些活动,其中包括授予写作技巧人一定的决策权利.在房地产相似度检测怎么写作市场,消费者委托专业的房地产相似度检测机构提供怎么写作,包括房地产咨询、评估和经纪,同时消费者授予房地产相似度检测怎么写作机构一定的决策权利,并依据其提供怎么写作的数量和质量支付报酬.这在合同上形成了一种委托―写作技巧关系,消费者是委托人,房地产相似度检测怎么写作机构是写作技巧人.
依据房地产相似度检测怎么写作的业务范围,委托关系有如下三种：咨询公司和消费者的委托写作技巧关系,经纪公司和消费者的委托写作技巧关系,估价公司和消费者的委托写作技巧关系.由于房地产相似度检测市场中咨询、经纪怎么写作比较活跃,下文就以这两种委托写作技巧关系为研究对象,其中消费者指开发商和作为自然人的消费个人.
二、房地产相似度检测怎么写作业的委托―写作技巧关系的经济学特征
房地产相似度检测怎么写作业的委托―写作技巧关系是随着房地产市场的发展而产生的,这种委托―写作技巧关系的经济特征主要表现为：
（一）消费者与房地产相似度检测怎么写作机构的信息不对称性
传统经济学认为：经济行为人具有“完全信息”,即市场上每一个从事经济活动的个体（写者和卖者）都对有关的经济情况（或经济变量）具有完全信息.但是在房地产相似度检测怎么写作市场,由于交易双方占有信息和知识量不同的差异,致使拥有信息优势房地产相似度检测结构在交易中处于强势地位,而相应消费者处于弱势地位,即信息不对称现象.
（二）相似度检测怎么写作结果的不确定性
房地产相似度检测怎么写作是一种市场行为,要遵循市场的供求关系和市场规律,同时还要受一些相关的行业法规约束.相似度检测怎么写作结果并不一定能满足消费者的预期设想,并且由于市场不确定因素的影响,如政策、法律法规的变动,可能与预期完全不一致.如咨询怎么写作中项目投资的可行性研究,也许结果表明投资并不可行.
（三）相似度检测怎么写作的非连续性和有偿性
房地产相似度检测怎么写作从双方达成协议签订契约为标志开始,到相似度检测怎么写作活动完成委托人支付相似度检测怎么写作机构酬金为止结束.如果再次发生委托写作技巧相似度检测怎么写作,可以再一次建立新的关系并相应支付酬金,但是前后两次相似度检测怎么写作关系间没有任何联系,因此中介怎么写作具有非连续性和有偿性.
三、房地产相似度检测怎么写作业的委托―写作技巧关系的运行模型
房地产咨询、经纪怎么写作是房地产相似度检测的重要组成部分,其中咨询怎么写作包括市场调研、方案策划、投资管理、产品营销和项目运营等,经纪怎么写作包括二手房房屋写卖、租赁、商品房销售写作技巧、商品房按揭贷款等等.目前,市场上咨询公司的业务也包括商品房销售写作技巧.
以房地产相似度检测市场主要的怎么写作业务：咨询、营销写作技巧和二手房写卖租赁为例,房地产相似度检测机构利用自身的知识、信息、市场优势,为开发商和消费者提供咨询、写作技巧营销和二手房写卖租赁怎么写作.开发商为了降低销售成本和降低市场风险,把房产项目的咨询、销售任务委托给专业的咨询公司写作技巧,咨询公司则全权负责房产项目的销售,并拥有一定的决策权利,如销售进度控制、的优惠折扣等.开发商则根据咨询公司完成销售任务的数量和时间给予一定的报酬.在二手房市场,消费者为了降低搜寻成本,委托经纪公司写作技巧房产项目的写卖租赁.经纪公司在一定时间内提供给消费者满意的写卖租赁怎么写作,获得消费者支付的酬金.
综上所述,房地产相似度检测怎么写作业的委托―写作技巧关系的运行模型见图1所示
四、房地产相似度检测怎么写作业的委托―写作技巧关系的基本问题
消费者委托房地产相似度检测机构写作技巧怎么写作,但是由于两者目标函数（经济效益最大化、品牌美誉最大化等）的差异,导致作为写作技巧人的房地产相似度检测机构可能从事只满足自身利益最大化而有悖于消费者目标和利益的非协作、非效率的活动,致使消费者的风险成本增大,从而造成消费者的利益损失,即产生委托写作技巧问题.
（一）逆向选择问题
消费者与房地产相似度检测结构达成协议,其委托―写作技巧关系就已经产生.在这种契约下,相似度检测机构要为消费者提供满意的怎么写作,而消费者则要配合相似度检测机构提供相关信息和支付相关费用,双方分工明确.然而,出于自身利益的考虑,房地产相似度检测机构滥用自己所拥有的信息优势,以低价合同获得写作技巧,损害消费者的利益.如图2所示：开发商委托专业的咨询公司、营销公司从事楼盘的写作技巧,开发商并不了解写作技巧营销公司的真实实力、经验和以往的销售业绩,写作技巧营销经纪公司则可以利用这种信息不对称,以低报价合同获得写作技巧营销任务,造成逆向选择问题.
（二）道德风险问题
消费者与房地产相似度检测机构建立委托―写作技巧关系的信息不对称,使得房地产相似度检测机构存在隐藏行动和信息的可能性,引发道德风险问题.在信息不对称严重的情况下,这种可能性将会转化为机会主义行为,即写作技巧人利用信息的不对称性,隐瞒信息或隐藏行动,通过减少自己的资源（时间、精力、信息等）投入或采取机会主义行为（即不诚实的利己主义行为）,来达到自身效用极大化的目的,从而影响怎么写作效率.如图3所示：在二手房市场,有的经纪人为了取得售房委托,往往不管委托人所开底价偏高,都先与卖方签下委托协议,而后再找些理由与屋主议价等.
四、房地产相似度检测怎么写作业的委托―写作技巧基本问题的几点解决措施
从以上分析可以看出,由于房地产相似度检测怎么写作业信息不对称,由此产生了逆向选择问题和道德风险问题,要解决这些问题,必须采取一定的有效措施.
（一）解决逆向选择的措施
建立信号传递系统和信号筛选系统,诱使写作技巧人披露真实信息,委托人则根据某种可观测的信号判断写作技巧人的真实信息,可以有效解决逆向选择问题.
1．建立信号传递系统
信号传递是指拥有信息的一方主动向交易对方提供信息.对于写作技巧人弄虚作检测,传递虚检测信息,委托人要在调查的基础上,利用信号筛选系统,加以甄别.从长远来看,建立信号传递系统即是要建立网络化的信息平台,促进信息的顺畅流转,实现行业信息共享.如美国房地产经纪行业实行的多种挂牌怎么写作（MultipleListingSevice,简称MLS）,实现了行业成员之间的有序联系、信息共享等,改变了房地产经纪怎么写作业的格局.
2．建立信号筛选系统
信号筛选指委托人主动搜集和分析交易写作技巧人的信息.为此可以做好以下几方面工作：一、建立房地产相似度检测市场评价体系.对从事房地产相似度检测的机构建立诚信档案、诚信度指标,并定期在网络上披露,方便消费者选择合适的写作技巧人相似度检测机构.二、建立和健全房地产相似度检测怎么写作市场信用管理体系.信用管理不是喊口号,必须有配套的管理机构和管理措施,使得信用管理有理可循、有法可依,真正具有可操作性.三、加大信用管理力度.就需要加强监管的刚性、严格执法,避免管而不治、治而不力,使得信用管理形同虚设.
（二）解决道德风险的措施
1．加强行业标准化建设
加快、加强我国的房地产相似度检测怎么写作业法律法规建设,使该行业的发展有一个坚实的基础,坚决杜绝弄虚作检测,坑害消费者,使得房地产相似度检测怎么写作市场的发展有一个良性的循环.同时加强房地产相似度检测怎么写作市场的规范化建设,制定行业怎么写作标准,严格贯彻职业资格准入制度,规范房地产相似度检测怎么写作市场的运作.
2．建立写作技巧人信用担保机制
为了确保房地产相似度检测公司促使其诚信、规范操作,保护消费者的合法权益,可以让该公司在银行设立专用账户,作为信用基金,一旦有纠纷时,以此基金补偿消费者.采取这种形式,降低了消费者委托人的风险,提高写作技巧人房地产相似度检测机构的危机意识.
3．加大败德处罚力度
明确惩罚条件、惩罚标准,加大败德处罚力度,写作技巧人在严厉处罚的形势面前会做出正确的选择――不败德,这样就可以最大可能使得委托人的利益达到最大化.
4．设计激励合同
契约是委托人和写作技巧人就各方的权利、义务达成具有法律约束力的文件,是激励与约束的主要手段.基于此,笔者设计了一种激励合同,使得写作技巧人和委托人的目标函数趋于一致.
消费者和房地产相似度检测公司签订合同时,设立最高合同价S,最低合同价P,相似度检测公司的收益为R等于P+θ（S-P）,市场合同价R*.且0≤θ≤1,P 签订合同时,双方就对怎么写作结果质量、效率满意度达成一致写入合同,并约定完成怎么写作后组织评审专家组（由相似度检测公司怎么写作人员、消费者和邀请专家组成.特别的,销售写作技巧和经纪怎么写作不需要专家的参与）,根据质量、效率满意度指标就怎么写作结果给θ评分,从而确定相似度检测机构的收益R.θ取值见下表1. 当中介公司努力工作时,在约定的时间内按照质量指标完成消费者的委托任务,付出努力的成本为C,并且有R*+C ［参考文献］ [1]候光明,李存金．管理博弈论[M]．北京：北京理工大学出版社,2004． [2]甘文成．关于发展我国房地产相似度检测怎么写作业的几点思考[J]．中国房地产金融,2002,(8)． [3]黄英．信息共享――房地产经济业发展的必然趋势[J]．中国房地信息,2005,(8)． [4]王晓州．建设项目委托写作技巧关系的经济学分析及激励与约束机制设计[J]．中国软科学,2004,（6）． [5]陈娴,奚蔚．当前房地产相似度检测市场存在的问题及对策[J]．郑州航空工业管理学院学报,2004,22（4）．