本站原创房贷提前还款的情况每年都会发生,基本上从每年10月开始持续到年底,往往会形成一个还贷高峰.许多在年底领到年终奖的房贷族都会倾向于选择提前还贷,他们觉得把手中的闲置资金用于提前还贷,可以减少支付给银行的利息,降低贷款成本.其实并不是所有人都适合这一做法的.特别是今年的情况与往年有所不同,由于年内央行两次降息,从明年一月一日开始房贷将执行降低后的新贷款利率,这就意味着贷款族的还款压力降低了,到时候是否还需要提前还款就需要好好权衡一下了.
还贷前先了解提前还款规则
房贷族在贷款之前应详细了解银行的贷款规定,对于提前还贷多数银行要求至少还款一年后才可以申请提前还贷,少数银行将这个期限缩短至半年,但也有个别银行表示可以随时申请.在手续费方面,有些银行采取多收取一个月的利息作为手续费,有些是无需手续费的.还款金额上,多数银行要求以1万元的整数倍还款.时银行一般要求贷款人提前15-20个工作日提交书面或申请,银行收到申请后还需要审批,一般需要一个月左右的时间.
根据自身情况分析判断 哪些人适合提前还贷哪些人不适合
一般处于还款初期的房贷族提前还款比较合算,因为还款利息支出通常集中在还款初期,所以这一时间段提前还贷还是合算的.另外一种是房贷族手中的资金只够支付房贷剩余的尾款,却不能满足其他方面的资金需求时,选择提前还款还是比较合算的.房贷族可以在提前结清贷款后将此套房产抵押给银行申请消费贷款,然后将发放的贷款资金用于其他方面的资金需求上,来解决自身的需要.
不适合提前还款的几种情况
情况一：首先是已享受了7折至85折房贷利率优惠的房贷族,由于已经享受了利率优惠,建议房贷族不必急于提前还款,因为如果还有资金使用需求再融资已经很难达到这样的低成本了.
情况二：等额本金还款期已超过三分之一的房贷族提前还款也不合算.等额本金就是将贷款总额平分成本金,根据所剩本金计算还款利息,随着还款时间的增加,所剩本金和还款利息越来越少,当还款期超过三分之一时,其实房贷族已经支付了一半的利息,此时选择提前还款,节省的利息并不多.
情况三：等额本息还款已到中期的房贷族也不适宜提前还款.等额本息还款每月的还款总额是固定的,其中还款本金是递增的,利息是递减的,如果房贷族在还款已到中期时提前还款的话,由于已经偿还了大部分利息,所以提前还款的意义并不大.
情况四：对于每月公积金缴纳数额较高的房贷族而言,可以考虑提前偿还一部分贷款,但不必全部还清（如果是组合贷款的话可以考虑偿还其中利率相对较高的商业贷款,而保留一部分利率较低的公积金贷款）.如果贷款全部还清了那么就无法利用每月所缴纳的公积金了.按照现有的公积金政策,在职员工除购房还款等情况外,是无法提前支取公积金的.考虑到房屋限购令,大部分人也不可能多次购房,因此大家公积金提前支取的机会有限,还不如每月冲还房贷,使其发挥更大的作用,也能使自己的流更为充裕.
情况五：投资收益高于贷款利率的,不必急于还款.对于经常进行投资理财的房贷族而言,如果身边有不错的投资渠道,可以将手中的闲置资金用于再投资,尽管投资有一定的风险,但只要不贪心,收益超过贷款利率还是很有希望达到的.即使没有好的投资渠道赚不到更高的收益,银行发行的以稳健型为主的短期或中长期理财产品还是具有一定吸引力的,另外购写货币基金也可以作为房贷族降低房贷利息支出不错的选择.
由于每个房贷族的贷款利率,期限以及还款方式有所不同,因此还是建议房贷族在认真分析自身实际情况的前提下,仔细计算还贷成本,权衡之后再做决定.对于贷款族来说,如何做好提前还款规划也是房贷理财中的重要一环.
（作者系建行花木兰理财）