本站原创随着我国土地有偿使用制度的改革,国内大多数大中城市基准地价评估工作已经结束,但小城镇的基准地价评估工作只有在东南沿海等土地市场发育较好的地区得到重视,而中西部小城镇的基准地价评估工作相对滞后.笔者在常州市武进区土地分等定级及基准地价更新工作中发现,小城镇基准地价评估中还存在很多问题,必须有针对性地采取措施加以解决.
问题
在武进区城镇土地分等定级与基准地价更新工作中,普遍存在的问题表现在以下四个方面：
1．定级资料不全,数据陈旧
影响城镇土地质量的因素很多,根据《城镇土地分等定级规程》和武进区实际情况,除横林镇、奔牛镇进行综合定级以外,其他乡镇都仅进行商业定级.商业定级中主要考虑商服繁华度、道路通达度、基础设施完善度三个因素.道路通达度主要考虑路面宽度、机动车流量、非机动车流量和人流量四个指标,其中机动车流量、非机动车流量和人流量采用每天上下班高峰期现场调查数据,路面宽度指标主要从城镇建设部门获取数据资料.而在实际评估中,大部分／j、城镇尤其是苏南小城镇近年来经济发展迅速,道路结构不断拓宽改造,变化较大,相关部门的资料更新迟缓,档案资料比较陈旧,甚至尚未整理入册.此外,由于中心区商业、怎么写作业集中,开发较早,边缘区多为规划或在建的住宅小区和工业园区,城镇中心区与边缘区的基础设施状况差别较为明显,对于土地级别影响较大,而现有资料多以老镇区资料为主,新建区域和规划区域的资料不足.
2．估价资料中城镇的土地、房产交易形式单一
城镇基准地价更新工作搜集的资料主要有房地出租样点资料、房屋写卖样点资料、土地使用权出让转让样点(含企业改制出让样点)资料、征地样点资料等.但实际工作中,大多数小城镇的土地、房产交易形式单一,导致房地出租资料占相当大比例,其他如房屋写卖资料、土地使用权出让转让和征地样点等资料较少,并且房地出租资料中绝大部分是商业用途的样点,住宅用途的样点很少.虽然可以利用房地出租资料进行租金剥离,用收益还原法评估商业用地的基准地价,但由于小城镇房地出租用途多是个体经济,代表性不全面,宗地面积较小,单位面积地价水平一般会高于社会平均水平,据此评估的商业用地基准地价水平常常偏高.住宅用地和工业用地的基准地价评估由于样点不足,部分交易资料为1998年以前发生的交易,对于基准日为2004年1月1日的基准地价评估来说意义不大.
3．估价参算样点分布不均,可利用率低
由于历史原因和经济发展,多数小城镇规模较小,商业网点、公用设施等较为集中,尤其是商业网点的布局,多是沿着一条城镇主干道或围绕农贸市场布局,尚未形成网络化,怎么写作半径也较小.这导致在基准地价评估中,样点分布不均,梯度变化较大,缺少过渡地带,往往一个十字路口、一座桥就成为城镇商业网点布局中的分界线.住宅出租样点中由于出租人未考虑地租地价,许多样点测算地价为负值,地价相差悬殊.同时,随着城镇规划的实施,大部分工业企业外迁,多集中在工业园区内,镇区内部工业样点较少,且多集中在特定的规划范围内.此外,在调查中一些被调查单位虚报瞒报数据,信息严重失真,样点租金与实际租金差距较大,从而导致相当一部分样点不能直接作为基准地价评估的资料.
4．影响地价的因素考虑不全面、不客观
基准地价主要反映城镇土地的平均,影响地价水平的有一般因素和区域因素,样点地价要修正到级别平均开发水平和城市平均开发水平,才能评估级别基准地价和城市平均地价.笔者认为,随着时间的推移和社会经济的变化,各因素对地价影响的程度都会有所变化,尤其是土地利用规划因素、经济发展战略因素等人为因素的影响较大.对于特色鲜明的小城镇,仅按照常规方案进行地价水平修正,亦不能客观地评估其水平.武进区基准地价评估外业调查过程中,由于对当地情况不很熟悉,对影响地价的因素只能从技术规程上考虑.而实际情况与之有较大差异,如夏溪镇和嘉泽镇是我国有名的“花木之乡”,花木交易及其相关怎么写作业大多临近花木种植基地,在地价评估时必须对此予以充分考虑,否则就不能反映当地真实情况.
建议
1．利用集体所有土地上的房地出租样点测算住宅、工业用地基准地价时,宜进行权利修正,并辅以成本逼近法和市场比较法等多种方法
小城镇的商业用地、住宅用地和企业用地大部分是集体土地,而基准地价评估多设定是国有土地.国有土地上的房屋所有权人在出租房屋的时候会考虑到土地出租收益,而集体土地上的出租屋,为了获取较高的利润,常常不考虑土地出租收益,租金偏低.小城镇中的工业用地同样如此.所以,在利用集体土地所有权下的房地出租样点测算住宅和工业用地地价时,应进行权利修正,并采用成本逼近法和市场比较法等多种方法,使评估较客观地反映地价水平.
2．采用协议出让交易方式下的样点资料要进行交易方式修正
以协议方式出让土地使用权,没有引入较充分的竞争机制,在地价的确定、受让人的选择上受具体承办者的主观因素影响较大.因此,协议出让方式的交易样点,要在进行交易方式修正后,方可用于基准地价的测算.
3．样点分布不均匀或末级地缺少样点的地区,宜采用典型样点调查和多种评估方法技术相结合
人工神经网络法具有较强的容错性,对不完全信息、带噪音的信息具有良好的适应性,对非线性关系的模拟更具有优越性.对于样点较少的地区,可以采用人工神经网络法建立基准地价评估模型,通过模型计算,求解地价.同时,采用Kriging技术进行地价的空间插值,也可以较好地模拟末级地的地价.
4．对不同类型的城镇应该采用不同的评估思路
以武进区为例,湟里镇、奔牛镇、横林镇等镇作为常州市区的卫星小城镇特点明显.第一,镇区内的几条商业街道经济发展水平较高,建筑比较整齐,但商业街的背后通常就是住宅,缺少过渡带.第二,城郊新兴乡镇企业与城区中心老企业并存,初具规模的新建区与改造尚未完成的老城区形成鲜明的对比.这类城镇基准地价评估,可以在土地级别划分的基础上进行地价评估.
东安镇、卜弋镇、邹区镇为现代化小城镇,该种类型的小城镇街道整齐,功能分区明显,基础怎么写作设施齐全,有较大的独立性.这类城镇估价区域内土地利用功能分区明显,城镇中心为商住混合用地,城镇边缘多为工业用地.城镇中心区商住用地采用市场比较法、收益还原法比较适合.周边工业区应采用成本逼近法和比较法,其技术流程不一定局限于先定级再评估的传统路线.
嘉泽镇、夏溪镇等镇等别较低,以发展第一产业为主,镇区内部发展水平差异较小,影响地价的因素主要是商服繁华程度和道路通达度.这类城镇仅考虑商服繁华度和道路通达度进行土地级别划分即可,适宜减少土地级别,通过级差收益法评估地价.
5．及时更新基准地价
基准地价的设定条件基于评价区土地利用现状,商业、住宅、工业用地的用地特点和空间分布规律,城镇总体规划方案,土地开发和城镇建设有关规定政策等.即使在土地等别没有变化的情况下,其他设定条件也会发生变化.因此,基准地价应及时更新,尤其对于经济发达、土地市场完善的地区,不妨缩短更新周期,以适时满足土地管理需要.根据《城镇土地分等定级规程》,因城镇条件变化,引起土地质量发生较大变化的小城镇,一年进行一次基准地价更新的做法是比较可取的.