本站原创【摘 要】2013年是朵力地产公司推进“十二五”发展战略规划承上启下的关键年,在经济企稳向好、实施新型城镇化战略、房地产调控政策保持现有力度前提下,朵力地产公司以科学发展观总揽全局,积极落实集团公司“继续做大做强房地产业”的战略部署,统筹兼顾落实发展项目、抓好当期生产经营、怎么写作集团公司环保搬迁、提高项目运作管理水平、促进科技进步五大任务,坚持市场化、规范化、精细化和标准化的经营管理思想,稳步推进各项管理工作.在此,就房地产开发企业如何加强对建筑工程的质量管理工作进行探讨.
【关 键 词】房地产开发企业；建筑工程；质量管理
一、实施质量管理的重要性
建筑工程施工质量的好坏直接影响到人民的生命、财产安全.因此建设者要对建筑工程质量进行严格的管理,并积极采取措施来提高建筑施工质量.对于房地产开发企业而言,房地产行业的竞争是产品品牌的竞争,是产品技术与质量的竞争,而工程质量是建筑产品质量最重要、最核心的组成部分,一旦出了质量问题,面对业主的维权、职能部门的监管、舆论的监督,都会对企业品牌造成严重的负面影响.如何加强对建筑工程的质量管理工作就显得尤为重要.
二、房地产行业建筑工程特点
要加强建筑工程质量管理就必须对房地产行业建筑工程的特点有一个充分的认识,其主要特点体现在以下几个方面：①施工情况复杂多变.主要表现在产品形式多样,建筑物所处的自然环境和用途的不同,导致工程的结构、材料等影响因素也相对发生变化,从而使得施工方法必然发生改变,而非一成不变.②施工技术复杂多样.主要表现在对不同的工程内容的分包给不同的专业施工队伍（单位）完成.工程专业涉及如工程基础主体、门窗栏杆、外保温、室外综合管网、消防、防雷、人防、供水、供电、燃气、灯饰、安防系统、绿化等.③生产的流动性大.主要体现在绝大部分工程内容均由人工操作完成,且随建构筑物坐落位置变化而不断转移生产地点.
三、如何有效加强房地产开发企业工程质量管理,四个环节是关键
正是基于房产地建筑工程的以上特点,才使得采取工程质量管理显得尤为必要,房地产开发企业必须对涉及上述生产活动的各个环节进行充分的调研分析,归纳总结出应采取的对应措施才能保证工程质量得以有效控制.
1.建立参与工程建设各方的质量监督管理体系
要做好工程质量管理工作,就必须首先建立健全参建各方的质量管理体系,才能有效推动质量管理工作的层层开展落实.各参建单位（这里参建单位主要是指建设单位、施工单位和监理单位）必须配备满足项目要求的人员和设施设备,并对人员进行合理的组织分工,协调开展落实各项管理工作,才能对工程实施各环节做到有效监控,从组织管理这一环节上进行保障.朵力地产公司结合自身情况,采取了多项目运作制,既以开发项目为单位成立工程项目部,每个工程项目部按规定人数配置相应的工程管理、财务、成本核算等专业人员,由工程项目部牵头负责自身管辖项目的各项施工管理工作.在各工程开工前,第一项工作就是要求各施工单位和监理单位提交各自项目部组织人员名单及相关任职文件,从组织结构这一环节开始,保障质量管理体系的建立.这样做的目的,主要在于监督参建各方做到专人专职,避免因为人员配置的不到位造成各单位自查自检工作的相对缺失或流于形式,为相关质量问题埋下隐患.
2.层层落实管理职责,制度保障执行
各施工单位负责按照国家法律法规及行业标准等相关要求组织开展施工作业.监理单位负责对施工单位行为进行监督管理.建设单位则是负责施工现场施工总平面布置的控制、协调和管理工作,并协助监理单位做好分包单位之间的协调、管理,确保实现预期工程管理目标,保障工程施工质量.为了实现这一管理目标就必须订立各种工程管理制度,怎么写作于工程管理全过程,约束各方行为,保障工程质量管理目标的实现.朵力地产公司结合多年开发项目工程管理经验,总结出了如图纸会审、工程技术设计交底、定期工程例会、“样板”带头等相关工程质量管理制度.以“样板”带头制度为例,朵力地产公司工程项目部以该开发项目第一个开工的单位工程的某一施工阶段进行首层做法展示,组织其它还未施工到该阶段的施工单位进行观摩学习,将其做法推广应用到今后的其它单位工程中.如砌筑工程的样板展示,此阶段重点强调砌体正手面的平整度、垂直度、灰缝厚度、后塞口的做法和门洞尺寸留置等主控质量项目.以制度为管理手段,对整个项目的施工过程起到指导、控制作用,保障质量管理工作的执行到位.
3、未雨绸缪先推进,加强施工准备阶段的质量管理工作
房地产开发企业除要求施工单位为工程开工准备好施工材料、施工机械、施工场地、施工队伍等因素,组织施工设备、材料、施工人员进入施工现场,根据对施工工期的要求,做好工程进度计划外.朵力地产公司从多年开发项目的经验总结出,施工准备阶段必须重点做好两个质量管理工作.
一是图纸会审.它由两个阶段组成,第一阶段为建筑工程项目施工前,由项目总工程师带头,组织参建各方的工程管理人员、监理工程师、施工方技术负责人等认真学习研究施工图纸,领会设计意图,全面掌握施工图纸内容,检查图纸的设计是否合理,查找图纸的相关内容标识是否有误,不同专业之间的图纸尺寸、位置、大小等内容是否存在差异等问题.随后将图纸会审发现的相关问题归纳汇总后,由朵力地产公司相关职能部门一起组织施工图纸设计交底,由设计单位对相关问题进行逐项答疑.第二阶段为施工过程中,朵力地产公司各工程项目部每月定期组织监理单位和施工单位举行一次图纸会审,主要工作内容为归纳汇总上月实际施工过程中反映出图纸部分的问题,研究对策进行解决.同时对下一月施工计划中图纸部分的关键节点控制进行部署.图纸会审制度贯彻工程建设全过程,为施工过程中进度的有序推进、工程质量的控制打下了坚实基础.
二是施工现场总平面布置审核.由于建筑工程专业性强,各参建单位众多,如何合理划分施工区域,部署进出场道路,使相邻标段之间互不影响显得尤为重要,合理的施工标段划分有利于开发项目的整体性推进.实际工作应尽量应使各标段工程量大致相等,以便于施工组织节奏流畅,使施工均衡,且与主要施工过程相协调,以主导施工为主,形成工艺组合.4、多管齐下保品质,狠抓施工实施阶段的质量管理工作
房地产开发企业为保障施工质量在施工过程中需要对以下四个方面的内容进行重点控制：
①施工各环节工序转换的控制.朵力地产公司在该过程中充分发挥监理单位作用,督促监理单位组织相关人员进行检验批、分项工程、分部工程完工后的质量验收,确保合格后方可进入下一工序作业.
②PDCA循环（即计划、实施、检验、处理）控制.朵力地产公司同时需根据施工进度特点,有针对性的对重点部位（如隐蔽工程、大面积施工前需做“样板”的工序等环节）编制检查计划,朵力地产公司工程项目部和监理单位随工程施工进展及时跟班到位,监督和检验工程材料质量和施工实体质量,确保用于工程的物资、设备及工程实体质量全面符合设计文件、施工及验收规范和施工合同的要求,及时发现施工中出现的质量缺陷及隐患,提出纠正措施并跟踪检查整改是否完成.
③成品保护.在施工过程中有一些工程已经基本完成,而另外一些还在施工过程中,或是工程中某项的某个部位进行施工,而其他部位已经完成施工.在这样的情况下,无论这一部分是由哪个承包单位完成的,其余的承包单位都就有义务对已经完成的部分进行保护,避免其因为保护不善或者是缺乏保护造成污染或者损坏.避免造成承包单位之间的纠纷或者损失,影响后续施工作业的开展,对工程的整体质量造成影响不说,也增加了建设单位协调工作的难度.在朵力地产公司开发的几个项目中,成品保护意识正逐渐加强,在公司早期开发的项目中,由于工期相对紧张,相同区域作业面施工单位众多,人员繁杂、相互交叉、干扰不断,尤其是成品损坏严重,重复投资不断发生,使得公司充分认识到成品保护的重要.随着后续项目的开展,公司有意识的加强了此方面的管理,在狠抓自身管理力度的同时,更是提高施工单位的成品管理意识,采取各种有效的成品保护措施,取得了显著成效.
④分户验收.2007年3月26日,重庆钢铁集团朵力房地产股份有限公司工程标准《住宅工程质量分户验收标准》（DLQB-01-2007）发布,4月1日正式在朵力尚美国际三标段工程实施.这标志着朵力地产公司成为重庆市首家实施分户验收企业标准的房地产开发企业,对于朵力地产公司开发项目来说具有里程碑式的意义,标志着我司开发项目从标准化管理向精细化管理的飞跃,极大提升了“朵力”品牌形象,这既是朵力地产公司对提高企业自身竞争力的期盼,也是对今后工程质量管理如何更进一步开展的探索.2009年12月22日,中华人民共和国住房和城乡建设部出台的建质【2009】291号《关于做好住宅工程质量分户验收工作的通知》发布.这更验证了朵力地产公司的企业管理理念顺应着房地产行业发展的趋势,而今分户验收已经作为工程质量管理环节的必经程序,在工程质量管理中占有着举足轻重的地位.
四、结束语
工程质量是工程建设的核心,工程质量的优劣,直接关系到人民群众的切身利益,关系到房地产开发企业的品牌声誉,更关系到社会和谐稳定大局.确保房地产建筑工程质量,提升房地产建筑工程质量管理水平,建立健全各项质量管理制度,落实企业责任,推动建筑工程质量不断提高,是房地产开发企业义不容辞的责任和使命.