建筑工程开发环节的成本控制细则

关 键 词：建筑市场日趋完善,要求建筑工程开发成本控制的有效性、准确性、前瞻性等更为重要.成本管理是以实现企业利润最大化为目标,以市场需求为导向、保证质量为前提,过程控制为环节、规范操作为手段.开发环节大体归纳为:立项环节的成本控制→规划设计环节的成本控制→施工招标环节的成本控制→施工过程的成本控制→工程材料及设备管理→竣工交付环节的成本控制→工程结算管理→其他环节的成本控制.

关 键 词：建筑工程开发项目环节成本控制细则

1.立项环节的成本控制

《立项请示》和详细的《可行性研究报告》,必须经详细论证通过.《可行性研究报告》除应具备地块基础资料、周边环境及其发展趋势、合作方背景、合作方式及条件、初步规划设计方案、开发节奏及市场定位等基础内容外,还须包括以下内容:

(1)成本费用估算和控制目标及措施,

(2)投资及效益测算、利润体现安排,

(3)税务环境及其影响,

(4)资金计划,

(5)《竞投方案》（仅限招标、拍卖项目）,

(6)投资风险评估及相应的对策,

(7)项目综合评价意见.

招标或拍卖项目的竞价不得突破集团批准的最高限价,合作建房项目要充分考虑地价款的支付方式及相应的资金成本.

2.规划设计环节的成本控制

(1)总体规划设计方案（必须包括建造成本控制总体目标）,应首先上报集团领导牵头组织的“规划设计方案听证会”审查,获通过后方可进入下一设计阶段（如单体设计、扩初设计、施工图设计）.每一阶段都必须要求设计单位出具《设计概（预）算》,并在与上一阶段的概（预）算进行认真分析、比较的基础上,编制我方的《建造成本概（预）算》,确定各成本单项的控制目标,并以此控制下一阶段的设计.

(2)施工图设计合同应具备有关钢筋、混凝土等建材用量要求的条款,并载明:设计单位的《施工图预算》原则上不得突破我方编制的《建造成本预算》.

(3)设计、工程、预算人员应会同监理人员组成联合小组,对施工图的技术性、安全性、周密性、经济性（包括建成后的物业管理成本）等进行会审,提出明确的书面审查意见,并督促设计单位进行修正,避免或减少设计不合理甚至失误所造成的投资损失浪费.

3.施工招标环节的成本控制

(1)除垄断性质的工程项目外,其他工程的施工或作业单位,不得指定.

(2)主体施工单位的选择,必须采取公开或邀请招标方式进行.

(3)应组织设计、工程、预算、财务四大专业人员联合组成招标工作小组,就招标范围、招标内容、招标条件等进行详细、具体的策划,拟订标书,开展招标活动,对投标单位应就其资质、经济实力、技术力量、以往施工项目和施工管理水平等进行现场考察,提出书面考察意见,对投标情况进行评估,提出书面评估意见.

(4)垄断性质的工程项目（如水、电、气等）应尽力进行公关协调,最大程度降低造价.

(5)施工合同谈判人员至少应包括工程、预算两方面的专业人员,合同条件必须符合招标条件,合同条款及内容概念应清晰,不得因工程紧而不签合同就开工.

(6)应建立健全施工队伍档案,跟踪评估其资信、技术力量等.

(7)出包工程应严禁擅自转包.

4.施工过程的成本控制

(1)现场签证要反复对照合同及有关文件规定慎重处理.

(2)项目开工前,原则上应通过招标方式择优选择具有合法资格与有效资质等级的监理单位.监理单位应与所监理工程的施工单位和供货商无利益关系.

(3)工程质量监控人员应要求监理单位密切配合,严格把关.一旦发现质量事故,必须组织有关部门详细调查、分析事故原因,提交事故情况报告及防患措施,明确事故责任并督促责任单位,按照质检部门认可的书面处理方案予以落实.事故报告与处理方案应一并存档备案.

5.工程材料及设备管理

(1)项目开工前,设计或工程管理部门应及时列出所需材料及设备清单,一般按照下列原则决定甲供、甲定乙供和乙供,并在工程施工承包合同中加以明确:

(2)甲方能找到一级建材市场的、有进口免税计划指标的、有特殊质量要求和浮动幅度较大的材料和设备,应实行甲供或甲定乙供,其余实行乙供,

(3)实行甲供或甲定乙供的材料和设备应尽量不支付采购保管费.

(4)应按工程实际进度合理安排采购数量和具体进货时间,防止积压或造成窝工现象.

(5)《采购合同》中必须载明:因供货商供货不及时或质量、数量等问题对工程进度、工程质量造成影响和损失的,供货商必须承担索赔责任.

(6)各单位必须建立健全材料的询价、定价、签约、进货和验收保管相分离的内部牵制制度,不得促成由一人完成材料采购全过程的行为.

6.竣工交付环节的成本控制

(1)单项工程和项目竣工应经过自检、复查、验收三个环节才能移交.

(2)设计、工程、审算、销售和物业管理部门必须参加工程结构验收、装修验收及总体验收等,“移交证明书”应由施工单位、监理单位和物业公司同时签署.

7.工程结算管理

(1)工程竣工结算应有具体的基本条件要求:

(2)工程结算要以我方掌握的设计变更和现场签证为准,施工单位提供的设计变更和现场签证,一般只能作为参考.

(3)“点工”必须按照定额价计取、结算.

8、其他环节的成本控制

(1)正式发售前,应组织销售、设计、工程和预算人员拟订详细的《销售承诺事项清单》,逐项测算其建设成本,并对照原成本预算逐项审核,对学校、交通、水塔等配套,应测算其运行成本,并列入项目完全成本范围内.《销售承诺事项清单》及有关成本测算,须报各开发单位总经理办公会审查通过.

(2)应尽可能缩短项目开发经营周期,减少期间费用.应保证向客户承诺的交工日期,以避免赶工成本和延期赔偿,在市场和经营条件许可的情况下,应注意加快项目开发节奏,应减少现房积压时间,减少利息费用等成本.

(3)各开发企业应按回避、竞争、平等、怎么写作、距离、双赢、公正、团队合作的原则,正确处理与合作伙伴的关系.