房产认购书具有法律效力吗?

卢岚在2004年4月与万盛房地产公司签订了一份商品房认购书,认购书约定商品房一套,面积292 平方米.卢岚依照合同约定支付了5万元订金.2005年5月,卢岚接到房产公司通知,说最后还有一套165 平方米的公寓,让他速去房产公司签订正式合同,逾期将不再保留.卢岚接到通知之后很纳闷,因为她当初签订的认购书明明是292 平方米的排屋,现在怎么变成了公寓,而且面积也少了127 平方米?况且在这一年的等待中,市场的房价已经涨了很多.于是卢岚找到了万盛房产公司进行交涉.

但令卢岚不解的是,房产公司手里保管的那份认购合同上载明的面积却是192 平方米,而且有卢岚自己的签名,且没有涂改的痕迹.为此双方争执不下,卢岚将房产公司告上了法庭.

法庭经审理和法学鉴定后发现两份认购书都是真实的,格式也是一样的,只是在手写的购房面积一款中,一份面积为292 平方米,另一份面积少了100 平方米,变成了192 平方米.

在法院的调查中,卢岚提出自己手里的认购书是合法有效的.但房产公司却主张是无效的,并提出了以下几点意见：一是认为签订的认购书不具有正式合同的法律效力.二是那份签署292 平方米认购书,本身是个错误的文本.因为292 平方米的房子,只有排屋才有,但要造排屋,须经过政府部门的规划允许,如今排屋在这个楼盘中根本不存在.三是房产公司只可能与卢岚签订165 平方米的认购书.因为192 平方米的约定只是初步约定,非正式合同,签订正式合同时有些面积出入是正常的,何况认购书中对此也已注明.四是如果卢岚不愿意签订165 平方米的购房合同,房产公司可以如数退回5万的订金.

在感觉胜诉无望的情况下,卢岚与房产公司达成了调解：房产公司将保留的165平方米的公寓按原约定卖给卢岚,原告卢岚撤诉,并承担一万元的诉讼费.

点评 童松青 （律师）

就本案来说,卢岚确实有点冤,值得同情.但作为房产公司来讲,他们的理由确实也在法律上站得住脚.因为该案的主要焦点是,房屋认购书是否具有商品房写卖合同同样的法律效力.

笔者认为,房产认购书不是普通的商品房写卖合同,只是一种预约合同.因为法律规定预约合同的签收双方只是有义务在将来签订正式合同.换句话说,当事人一方只能请求对方订立合同,而不是依照预约合同来履行.所以,卢岚只能要求房产公司和自己订阅一份正式的房产写卖合同,而不能直接要求对方交付房产.

只有在认购协议书具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房写卖合同的主要内容,即：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项等在符合上述条件,而且房产公司已经按照约定收取购房款的,这样的认购协议才可以被认定为商品房写卖合同.而卢岚与房产公司签订的认购书,不具备上述的约定.

眼下,国家对商品房预售已经有严格的限制,必须拿到预售证才能卖房.但现实中还是有一些开发商,为了抓住时机卖房,也为了早点收到房款,减少资金压力,往往采取认购的方式,进行变通的预售.因此提醒广大的购房者,一定要在签房认购协议书时认清条款,以免日后节外生枝,造成不必要的损失.