本站原创摘 要 ：新时期,随着我国房地产开发事业的迅猛发展,房产的测绘工作逐步趋于完善,各项目的测绘水平均有所提升.单就房产面积的测绘来讲,鉴于其测绘中存在着较多的细节问题,测绘结果非常容易出现偏差,测绘人员严格地控制其各环节的测绘质量势在必行.本文便是以房产面积的测绘为主题,着重从初期准备、测绘部位确定、具体面积计算这几个方面探讨了质量控制的相关措施.
关 键 词 ：房产；面积测绘；质量控制
近年来,国家相关部门针对房地产展开的规划工作不断深入,房产面积作为规划中的关键内容,逐步成为了测绘人员关注的重点问题.鉴于我国不同地区的房产面积的计算标准存在差异,房产面积计量自身各项因素极其复杂,计量人员在开展此项测绘工作时往往会受到难以避免的因素影响,而造成测绘结果与真实状况的偏离.当前时期,测绘人员为了提升面积测绘工作的质量,纷纷加大了对其各个环节测绘的研究分析,力求达到对于各环节细节内容的有效把握.
一、房产面积测绘初期准备环节的质量控制
房产面积测绘作为房产测绘的重要内容之一,它与房屋产权问题存在着紧密的联系,且关系到房地产的拆迁、开发以及交易等各项活动的合理性,测绘结果直接影响到房屋原有权利人的权益.因此,测绘人员必须在测绘工作的初期阶段,做好对于各项工作的质量控制.具体来讲,初期准备环节的质量控制主要就体现在对相关资料的收集与审查.本文下面就分析一下这一环节的控制：
1.要求委托方提供图纸
测绘人员开展房屋面积的测绘工作,是以委托方的具体要求为依据来实施,做好测绘工作的首要步骤,就是要求委托方提供所有与房产相关的资料,其资料大致包括以下几个内容：1）房产的建筑施工图,这一施工图纸必须经由相关的规划部门严谨审核以及批准,且这一图纸必须包括平面、里面、剖面的建筑图,以及建筑的阳台、大窗、楼梯等的大样图,尽可能地详细精准.2）房产的建筑竣工图,竣工图代表着整个工程的实际状况,委托方必须提供有效的竣工图纸,并将竣工图与施工图存在的差异,以变更的设计图纸以及联系资料等的形式交给测绘人员.
2.收集房产的其他资料
测绘人员在接收到委托方提供的所有资料之后,必须以具体的房产为基础,对其他相关的资料进行收集,以保证自身测绘工作的合法性、合理性,这些资料大致包括：土地承包或转让合同、建筑的规划与施工许可证、建筑的总平面图,以及由房屋管理部门出具的具有法律效力的该建筑的楼号、门牌号、房屋各配套设施的功用等批准文件.其中,房屋的配套设施在这项测绘工作主要是发电机房与变配电室、水泵房与水池、制冷机房等,这些设施的使用说明、规格型号等,都是有效资料.测绘人员只有在保证各种资料皆收集完成之后,才能够开展下一环节的面积测绘工作.
3.调查房产的相关要素
测绘人员对房产的相关要素进行调查,是其开展测绘工作的必要环节,此项工作的实施一般通过预测以及实测两个环节完成.测绘人员在进行预测的过程中,要以委托方提供的建筑平面施工图、规划与施工许可证、房产管理登记信息等资料为依据,对房屋的位置、地标、结构、用途、楼号以及室号等进行初步的确定.待预测完成之后,再开展实测工作.测绘人员进行实测工作,要进一步将预测结果与房屋资料实施精细核对,检查其部位、尺寸、户型等是否与资料一致,查看其结构、功能、楼号等与测量的规范是否相违背,与房屋产权是够相符合,检测若出现不一致的状况,要及时地与委托方进行联系,要求委托方做出文字、图纸等方面的有效说明,一直到房屋信息与资料完全相符合.
二、房产面积的测绘中具体部位的确定环节
房屋面积的测绘工作不仅仅是一项单纯的工作,它牵涉到房屋的产权归属,容易造成法律纠纷,所以,测绘人员在进行面积测绘的工作时,还必须在确定所有的资料均已收集整合完整之后,再结合资料对测绘的具体部位进行确定.本文下面就分析一下在确定具体测绘部位时应作出的质量控制工作：
1.有效计算面积的确定
根据我国房屋建筑面积测绘的规定,房屋建筑不同部位的面积计算方式不同,在进行测绘的过程中,工作人员必须切实地把握住这一差别,才能够保证其测绘结果的精准性.
房屋建筑中的某些部位的面积需要全部计算,某些部位需要计算一半,而某些部位不需要计算,工作人员必须严格地结合《房产测量规范》以及我国各个地区具体的测量规范实施细则,对房屋中的各个部位加以归类,并确定不同部位面积计算的方式,以避免少算、漏算、多算、重算等问题的出现.
以入户花园部位的面积测量为例,入户花园是指从公共的楼梯、电梯到进入某户人家之间的部位,这一部位属于公用的部位,如果该部位是封闭的,要按照全部面积进行计算,如果面积是敞开,则按照是否处于主体建筑之内,若处于内部则按照全部面积计算,若处于外部则按照一半面积计算.
2.获取有效的边长数据
测绘人员对房屋的面积进行测绘,是以幢为基本单元,多套房屋构成一幢,套是测绘人员面临的最小单元符号,而各套房屋进行计算时,其边长便成为有效的规范数据.边长计算的结果是否正确将直接影响到房屋产权的过去,如果出现差错势必会破坏国家和人民的利益.所以,测绘工作开展时,测绘人员必须对各套房屋的边长数据进行全面精准的获取.具体来讲,边长数据的获取也是通过下文所讲的预测以及实测两个环节完成：
1）测绘人员开展边长的预测工作,可以直接地以设计图为准进行读取,而某些特殊部位则要通过换算或者利用比例尺进行测量来获取,这就要求测绘人员必须懂得怎样解读建筑的立面图、平面图、剖面图以及各图纸中的符号、线段、连接关系等代表的含义.以设计尺寸的读取为例,图纸上的设计尺寸包括轴心、内空、外墙结构等几种尺寸,与墙体的中心尺寸需要不同的计量方法,这就要求设计人员按照具体的尺寸类型对其进行精准的换算.比如,墙厚为24cm,墙体的两面粉刷厚度分别为2cm,则其实际的厚度为28cm. 2）测绘人员进行边长的实测工作,主要就是对预测的具体结果进行检验,以核定预测结果的精准度.在开展此项工作时,测绘人员首先要将预测的施工图和实测的竣工图二者进行比较,查看二者是否存在差别,并将差别与设计的变更文件进行对比,检查其变更是否准确,然后对变更地点进行适当的标记,以作为实地测量的重点工作环节.同时,在开展实地测量时,测绘人员必须严格做好对局部和整体的有效结合,在对房屋整体做出观察之后,再从局部里面对各层次的建筑进行相同点与不同点的观测与分析,尤其是要观察各层房屋的阳台部位是否一样,重点对不一样的部位做出测量.
三、房产面积的测绘中具体面积的计算工作
测绘人员在全面地掌握了房产的各项要素,并且获取了关于房屋的具体面积计算部位,以及套型与边长相关数据之后,对面积进行具体的计算,此项计算的工作是面积测绘的核心,计算结果直接关系到房产证、房价、税费等方面的事务,所以,测绘人员必须借用高效的测绘计量软件来辅助自身工作,并做好对各部位面积测绘结果的审核检验.本文下面就具体分析以下此环节的工作应注意的事项：
1.借助测绘软件开展计算
测绘人员可以结合所测量房产面积的具体状况,将AutoCAD软件作为基础,借助其VisualLisp开发手段制作具体的面积计算程序,对房产的总面积、各层的面积进行测量.并且,比较总面积和各层面积的具体结果,查看面积计算的结果是否存在错误,或过大的误差,如果不存在错误,且误差处于合理的范围,则说明其计算结果正确,如果结果错误或误差过大,设计人员就要针对每一层房屋进行进一步的分析调查,找出错误出现的具体楼层及住户,然后对错误进行修改.最后,检查VisualLisp和自行编制的软件二者计算的面积是否存在过大差值,若一致则证明其计算正确.
2.面积计算结果的审验
测绘人员在得出房屋的总面积以及各层面积之后,还要采用公用建筑的面积分摊计算方式,对公用部位的面积结果进行审验.具体来讲,测绘人员应当按照《房产测量规范》与具体实施细则的规定,结合公用面积分摊的原则,对其公用部位的面积展开分摊审验.如果不能确定该部位是否应当进行分摊,则应当组织委托人员、测绘人员、建筑设计人员、技术负责人员以及质量检测人员组成会审小组,确定其分摊的可行性.同时,待分摊计算完成之后,测绘人员还要将分摊前后得出的总面积、套内面积进行分别比较,以检验其结果是否存在失误.
四、结语：
房产面积的测绘工作与房屋业主利益息息相关,具有较高的复杂性,因此,测绘人员在进行测绘的工作时,一定要认真严谨地把握住各个环节的工作要点,以保证其测绘结果的精准度.