本站原创改革开放以来,随着我国房地产行业发生的天翻地覆的变化,房地产评估的应用领域也逐渐扩大,从房地产写卖、交换、入股、租赁、抵押、征用补偿,到企业的合资、租赁经营、股份制改造、兼并、破产清算等,逐步渗透到金融行业的各个领域.以房地产抵押评估来说,它已成为房地产所有者进行抵押贷款的一项最重要的工作.房地产抵押评估业务就像一条纽带将房地产所有者、评估机构和银行紧密地联系在一起,既相互影响,又密不可分.但由于我国房地产抵押评估发展较晚,相应的法律法规、评估程序、原则、规范等还存在一些问题,解决好这些问题,对于评估工作的开展有重大意义.
1有关房地产估价的法律法规不健全,体制准则不完善,具体体现在以下几个方面
其一,不能正确判断房地产的抵押有效性.尽管《土地管理法》《城市房地产管理法》《担保法》等法律具体规定了不同性质的房地产作抵押,如房改房,集资房等,但现实业务中有些评估人员并不熟悉这些法律法规,只是按照以往的评估经验,对被估房地产做出测算,其结果是评估出的抵押物价值与实际价值相差甚远,从而造成抵押无效或缺值.
其二,概念不清晰,易产生歧义.例如,对于房地产抵押价值评估“可参照设定抵押权时的类似房地产的正常市场进行”.那么所谓的“正常”是什么呢?是二级市场的房地产销售还是市场的二手房交易?一般来说,销售高于二手房交易,而抵押房地产的属于市场,所以,如果以销售来估算抵押房地产,就会导致评估价值高于实际价值.而这样的歧义正是由不完善,不健全的准则和规定造成的.
其三,对于本身存在问题的规定评估中也未涉及.房地产抵押是一种在将来可能转让的行为,其前提是房地产权利进行了登记,并通过让渡来实现.但事实上并不是所有的房地产权利都能登记,而在当前的房地产价值评估中并没有提及这些不能登记或无法登记的权利,也就是说在评估时没有把这些客观的权利评估进去,就会导致抵押人的房地产权利大于等于抵押权人所能实现的房地产权利,可想而知,这样估算出来房地产价值并不是真实的房地产价值.
其四,责任划分不明确,加大了评估的法律风险.由于涉及资产评估的行政管理部门较多,加上现行法律法规的不健全,所有的行政管理部门都希望通过立法或颁布法规的形式对其管辖的资产来进行管理.
2房地产估价行业本身也存在一些问题,具体包括
第一,评估人员自身素质不高.自身素质包括专业胜任能力和职业道德两方面.专业胜任能力不足会影响其对抵押资产价值特性的判断、对特定评估目的的理解以及对委托方提供资料的辨析等等.职业道德水平不高,往往表现在评估师在评估业务中受到来自委托方对评估报告期望用途的影响.
第二,抵押贷款的特殊目的涉及到银行、评估机构和委托方.在评估业务中,委托方要想把其拥有的房地产进行抵押以拿到更多的贷款,就必须依赖评估公司对房地产价值进行高估；而评估公司面临日益激烈的竞争,为了生存,也必须讨好银行以获取业务来源.
第三,评估收费过高.不考虑不正当的抵押评估,单就目前评估行业规定的收费来看,确实给委托方造成了一种负担.目前,房地产行业是以累进费率方式收取的,具体如下：100万元以下,收取5‰；100万-1000万元,收取2.5‰；1000万-5000万元,收取1‰；5000万元以上,收取0.5‰.按照上述规定,无论贷款金额的大小,价值600万元的房产评估后需一次评估费15000元,除此之外,还需缴纳房地产抵押登记费用.有不少需要融资的企业,因评估成本过高而放弃了贷款的请求.
针对以上问题,本文提出以下几点建议：
第一,健全相关法律法规,加强市场监管.房地产评估行业的相关法律法规应在相关部门的指导与领导下尽快制定并完善.将其中不详细的规定予以完善,不合理的制度予以纠正,不仅如此,相关部门还应当就不同的评估目的制定不同的规定和准则,以便为房地产评估行业健康正确的发展创造一个良好的条件.
第二,完善评估程序及评估方法,提升房地产评估行业公信力.房地产估价过程兼具复杂性和综合性.评估程序中任何一项操作不慎或遗漏,都有可能造成评估结果失真,引起评估风险.同时,应学习借鉴其他机构或西方国家的先进的评估方法,结合具体实例,选择多种方法进行比较,提高评估结果的准确性,提升房地产评估行业的公信力.
第三,对于相关金融机构应加强管理,建立外部监管制度.凡是涉及抵押贷款评估的金融机构应当建立完善的抵押评估管理制度,通过内部控制确保评估机构和评估行业的独立性和有效性.同时,为了防止委托人与评估机构串通,银行内部应设有专业人员对评估报告进行复核,或委托其他评估师进行复核.针对涉及抵押评估业务的金融机构,建议政府部门定期对其进行检查,并将检查结果作为对银行考核的内容之一,以此督促其完善管理制度.
第四,大力培养房地产估价专业人才,促进房地产评估行业整体水平提高.房地产评估行业是智力劳动密集型行业,该行业的健康发展离不开评估人员综合素质的提高.因此,相关部门应定期对房地产评估从业人员进行文化、业务及职业道德等素质的培训与教育,并组织活动交流各评估人员的实践经验,使房地产估价人员的知识更新加快,同时对于抵押贷款评估中的违法违规行为应严厉惩罚,规范行业整体道德水平.
第五,借鉴国外经验.由于我国抵押贷款估价起步较晚,而国外抵押贷款体系相对比较成熟,因此,可以向国外经验借鉴.如国外对于抵押贷款估价通常就是传统与抵押估价方法并行.此举是为了说明抵押贷款估价结果与一般性估价结果之间的差别,反映抵押估价的谨慎性、保守性的特点及风险观点.并且通过评估结果的对比,还可以表明评估人员对被估对象的风险意识以及对房地产价值的持续观点,这样便能体现房地产估价咨询性和顾问型的特点了.
鉴于此,本文旨在“抛砖引玉”希望有更多专业人员关注房地产抵押评估,从我国实际情况出发,引进国外科学、成熟的行业管理和各种评估方法,早日探索出一条适合我国实际情况的房地产抵押估价方法.
【参考文献】
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[2]张重望,闫旭东.关于房地产抵押评估的若干认识和建议[C]国际房地产估价学术研讨会论文集,2005
[3]林金豪.浅析抵押贷款评估存在的问题和相关建议[J]现代商业.2008（23）
【作者简介】
史夏阳,女,（1989——）,山西襄汾人,专业：资产评估研究方向：不动产评估