房地产企业财务管理体系

摘 要：由美国次贷危机引起的国际金融危机使我国房地产行业动荡不安,面对低迷的国际经济形势,房地产行业要实现长远发展,获得持续性核心竞争力,必须提高财务管理水平,防止金融危机造成房地产市场的过热或崩塌.

关 键 词：房地产企业；财务风险；财务管理

中图分类号：F275文献标志码：A文章编号：1673-291X（2012）29-0162-02

房地产行业是资金密集型的高风险行业,面对跌宕起伏的房地产市场,房地产企业要实现长远的发展,获得持续性核心竞争能力,必须提高财务管理水平.财务管理作为企业管理的核心系统之一,应成为房地产企业实现长期发展战略的有效管理控制工具.

一、房地产企业财务风险的类型

(一)房地产开发周期与风险

房地产开发产品要从规划设计开始,经过可行性研究、征地、拆迁、安置补偿、建筑安装、配套工程、绿化环卫工程、产品上市等多个阶段,经过一段相当长时期才能全部完成.周期越长,不确定因素越大,风险也就越大.首先,房地产开发周期越长,各种社会经济环境条件发生变化的可能性就越大,产品的成本和售价的不确定性就越大.其次,随着社会的进步和人民生活水平的提高,人们可支配收入增加,对房产的品质要求也越来越高,房地产企业面临其产品不能满足人们要求的风险.

(二)房地产产品特性与风险

土地与房屋同属于不动产范畴,房地产的不可移动性是其区别其他商品的一个重要特征.房地产位置的固定性造成房地产产品的区域性和个别性,造成不同城市之间、同一城市不同区域、地段之间的差异性.房地产的价值在很大程度上取决于其所处的地理位置,而地理位置则取决于该城市区域、地段未来发展的趋势.未来发展的不确定性是房地产投资的重要风险因素之一.因此,房地产商品与所处的地区、地段的社会经济及地理环境的优劣密切相关,而这些条件的变化非常复杂,有很多不确定的因素在起作用,房地产的投资产品必然承担项目所处地理环境条件变化所带来的风险.

(三)房地产企业资金供求与风险

房地产投资是资金密集型的投资,房地产每一个开发阶段都需要投入大量资金,加上产品本身的造价很高,需要不断地投入大量的资金.对一般的房地产企业来说,预售款与银行贷款为其获得资金最重要的渠道.随着房地产企业资本运作能力的提高,房地产信托投资基金、股权投资、委托贷款等一系列新的融资方式被广泛地采用,房地产企业资金来源日趋多样化.房地产投资的规模越大、融资方式越多,投资者承担的风险也越大.房地产企业融资方式越复杂、资金成本控制越困难,房地产企业风险也就越大.

(四)房地产企业组织结构形式与风险

在组织结构上,大多数房地产公司都按照投资项目成立多个项目分公司.成立项目分公司能够给管理带来一定的好处,同时也增加了管理的风险.总公司和项目公司也存在“委托一写作技巧”关系,项目公司是写作技巧人,在空间上具有相对的独立性,总公司和项目分公司之间存在比较严重的信息不对称,总公司在获取信息上具有不准确性和滞后性,这削弱了总公司对项目公司的控制.在经营上,项目公司的经营可能违背总公司所制定的战略规划和原则；在财务上,总公司也很难有效地对项目的预算、决算进行控制.

二、房地产企业财务管理体系

1.根据管理需求重新设计和调整会计单据

目前房地产企业采用的会计单据反映的信息量小,难以提供管理控制所必须的信息,因而应进行重新设计,构建财务核算的体系平台,从管理角度重新梳理财务会计核算基础规范和业务流程,以标准、统一的财务数据作为分析基础.将诸如合同管理信息、预算控制信息、授权审批信息等内容包括在单据之中,通过单据及时记录经济业务的重要内容,为管理者提供审批依据和决策支持,也便于利用会计信息系统收集和积累管理信息.

2.科学设置会计科目

首先,根据《企业会计制度》的要求,调整并完善《房地产企业会计制度》规定设置的一级科目；其次,根据管理控制要求,科学设置二级以下的会计科目.例如,在开发产品科目中尽可能细化核算对象,保证按产品名称或楼号进行开发产品的归集；在开发成本和销售收入科目中,根据产品或楼号设置土地费用及下级明细科目、前期费用及下级明细科目等各项开发成本费用项目,细化成本对象,以便于房地产企业进行不同产品的盈利能力分析；第三,会计科目设置与全面预算管理结合起来.需要按照组织结构的特点实现收入、成本、费用类等损益科目和部分重点资产负债科目按部门进行数据归集.

3.统一会计核算程序和规则

各个会计主体的会计科目设置要保持统一,在此基础上可以增加适当的灵活性；各个会计主体的会计单据格式、种类和使用方法要保持统一；各个会计主体的财务数据记录和归集程序、账务处理程序、结账与会计报表编制和上报程序、报表汇总与合并程序要保持统一.

4.建立管理会计系统

建立管理会计系统,通过管理报告全面及时地向管理者分析企业经营状况,实现管理信息动态收集和深入分析,为管理决策提供有效支持.以全面预算管理为核心手段,实现战略目标的有效分解和战略实施反馈,实现对房地产开发项目全过程资金和成本监控,实现对二级项目公司及各职能部门重要经营和业务活动的预测、控制、反馈、修正动态循环,并与部门绩效考核紧密联系起来.建立统一明确的业务授权制度,平衡各层管理者的权力与责任,明确规定各项业务的执行程序,提高管理的规范化与科学性,降低运营风险.建立管理会计系统包括设立责任中心管理和设置管理会计报告体系.（1）设立责任中心.房地产企业的责任中心,是指按照管理目标,根据各职能部门、项目公司、项目部等组织单元承担的职责,将其分别确定为成本中心和利润中心.责任中心管理是按照每个责任中心的职责分别制定其绩效考核标准,并通过责任中心绩效报告的形式动态反映各责任中心每月、每季度和年度业务执行情况,进而能够对各责任中心的业绩进行客观评价.（2）建立管理会计报告体系.房地产企业管理会计报告,需要向管理层及时反馈销售预售收入和进度、项目开发成本、项目管理、管理成本、综合效益等信息,支持管理层的经营决策行为.房地产企业管理会计报告,可包括项目公司及其他二级房地产企业单体管理报告、房地产企业母公司综合管理报告两个体系层次,每个层次报告体系均包括多个分报告或分报表.（3）完善资金管理系统,实现资金集中统一监控与管理.完善资金管理系统,实现资金集中统一监控与管理,提高资金效率,降低资金风险,利用资金有效控制实现对房地产企业整体的风险控制.实现财务管理和房地产开发业务的信息一体化集成,充分借助于信息化手段,提高财务管理的效率,进而完善内外部信息共享平台,实现在共享平台上的动态决策和动态管理.财务管理体系还需与包括人力资源管理体系、战略管理体系、绩效管理体系在内的企业其他管理系统进行不断整合,形成有机的整体管理系统,最终达到房地产企业在平衡有效配置企业资源基础上的持续发展.

房地产企业的预算会计体系主要包括项目预算与资金预算两项内容.项目预算是企业以开发项目作为预算对象,对项目建设中将会发生的前期可行性研究、规划设计费用、工程开发成本、开发间接费用、经营收入、借款计划等内容进行的整体预算.资金预算是指公司在对各责任中心的资金需求和使用计划进行汇总后,根据整体资金状况,对企业资金的整体协调运作所制定的规划.企业财务部门应围绕目标利润编制预计损益表、资产负债表和流量表,构建企业财务预算指标体系.同时,要加强管理,坚持月度分析、季度考核、年度总评相结合的预算分析和考核原则,定期检查、严格考核、落实责任、兑现奖惩措施,形成以财务制度为主对经济行为定性约束,以财务预算为主对经济行为进行定量约束的格局.房地产企业的全面预算管理的基本内容包括：全面预算模式、预算的编制与执行、预算的考核与分析.

完善房地产企业资金管理系统,首先应将资金管理纳入全面预算管理体系,通过与项目预算和责任中心预算相结合的资金预算,可以实现对资金需求较准确的预测与动态调度,从而降低资金成本,提高资金使用效率；通过对资金预算实际执行情况的分析,对房地产企业的资金使用进行及时反馈和修正.建立适应于企业规模的资金控制模式.大型房地产企业,二级项目开发公司众多,会计主体数量较大,适应于资金调度中心模式；中小型房地产企业,则可选用资金监控模式.建立完善的资金管理系统有助于防范财务风险的发生.