房地产企业建筑节能管理

摘 要：从我国建筑节能领域的现状和存在问题出发,分析这些问题产生的原因,提出以房地产企业为主导的建筑节能管理模式.同时借鉴全寿命周期理论,指明房地产企业在各个阶段的建筑节能管理工作.并建立建筑节能管理中使所有利益相关者受益的利益共赢体系,从而为这种模式的运行提供基础的动力和保障.

关 键 词：房地产企业；建筑节能管理；全寿命周期理论；利益共赢体系

中图分类号：F293.33文献标识码：A文章编号：1006-4311（2014）01-0159-02

0引言

2013年1月1日,国务院以“1号文”的方式转发了国家发改委、住房和城乡建设部联合制订的《绿色建筑行动方案》.这个方案表达了中国政府推动绿色建筑发展的决心,可见绿色建筑行动正在上升为国家战略.“1号文”提出,“十二五”期间我国要发展超过10亿平方米的绿色建筑,20%以上城镇新建建筑需达到绿色建筑的标准.可以预见,绿色建筑将是21世纪我国建筑类型的主流,也必将是21世纪房地产开发的主流[1].

1建筑节能管理的现状及存在问题

1.1建筑节能管理的概念建筑节能管理是指对建筑材料的生产、房屋建筑和构筑物的施工及使用过程的耗能进行科学管理,以达到合理利用资源,在满足同等需要或达到相同目标条件下的尽可能降低能耗的目的.在可持续发展观点的指导下,节能建筑包含了建筑对能源的有效使用以及建筑对环境、健康影响等多方面的内容,这是节能建筑概念的新拓展.

1.2建筑节能管理的现状

1.2.1建筑节能管理激励机制不健全除了技术水平的限制以外,推广建筑节能的另一个更大的瓶颈在于建筑节能缺乏内在的利益动力,这是由建筑节能具有外部性所决定.也就是说,由于绿色节能建筑成本比传统建筑增加了10%,投资节能建筑的开发商往往得不到节能收益,加之国家在鼓励发展节能建筑,财税优惠政策以及实施建筑节能的利益激励制度等方面的不完善不能补偿开发商在这部分的损失,因此更加挫伤了房地产企业推广节能建筑的积极性和主动性[2].

1.2.2缺乏对建筑节能的全过程监管一个建设项目的全寿命周期包括项目策划、设计、施工、竣工验收和销售许可核准的多个环节.

2基于全寿命周期理论的房地产企业建筑节能管理

2.1运用全寿命周期理论分析房地产企业建筑节能管理的优点在资本的推动下,中国房地产存量资产市场已经形成,房地产的产业链也在发生着巨变,开发商靠单纯的拿地、卖房就想在现如今的房地产市场上站稳脚跟并发展壮大已经不现实,他们必须运用可持续发展的思想着眼于项目的整个生命周期进行项目决策阶段的开发管理、项目实施阶段的项目管理和项目使用过程的设施管理才能实现工程建设和工程使用增值这一全寿命周期管理的核心任务和目标,也才能最终获得最大化的全寿命周期利益.建设项目全寿命周期管理的模式是以房地产商为总协调人,并全面负责节能生态建设项目的运作同时督促各方按照合同的约定完成相关的工作,而各个具体的阶段由各责任方负责[3].

2.2房地产企业在全寿命周期各个阶段的节能管理工作

2.2.1建筑规划设计阶段建筑规划设计包括环境设计和建筑规划设计.在环境设计阶段,开发商应全面了解楼盘所在地的生态、地理、人文环境特征,收集并整合有关气候、水资源、交通、商业配套、人文环境方面的资料,力求实现所开发楼盘与周围生态人文环境的有机结合[4].在进行规划设计时,开发商应要求设计师秉承精细化设计的思想意识,做到从粗放到精细,由局部到整体,从建设周期走向全寿命周期.设计师需要将每一次的设计都当作进行个性化定性分析,结合项目的地域性特点和项目的自身特色,运用现代计算机数字模拟技术来为设计师的定性判断提供检验手段从而修正设计,提前发现问题并解决问题[5].

2.2.2建筑单体设计阶段①建筑设计方法.目前,较为绿色环保的建筑设计方法是“开放式建筑方法”,这种方法可以最大限度地减少甚至避免废弃物的产生,加大建筑材料的回收再利用.可以说,这是一种着眼于长期的建筑设计方法,可以很好地防止建筑整体过早老化的问题[6].②围护结构和设备系统设计.使用高效保温材料复合墙体和屋面以及密封性能良好的多层窗、门,增大墙体厚度或中间设置空气夹层等方法都可以极大地减少建筑运行能耗,一方面可以有效减少空调使用和照明用电量,另一方面能提高室内光、热、声方面的环境品质,使得房屋居住者的舒适度大为提升.

2.2.3工程施工建造阶段①施工方法.在节能建筑的建造过程中,将拉动式准时化建造和柔性化施工两种施工方法相结合将会保证节能建筑施工的质量,缩短施工周期,减少资源的浪费和废弃物的产生[7].②施工中应该注意的问题.节能建筑的施工建造会不可避免地与环境发生关系,这种关系通常是对环境的破坏,因此,环保设施与主体建筑同时设计、施工和交付使用就有了特别重要的意义.

2.2.4运营维护阶段运营维护阶段是建筑物生命周期中最长的一个阶段,这个阶段的能耗占到建筑物总能耗的50～80%,而且这个阶段也耗费大量的成本[8].①先期介入.物业公司若想在项目运营期更好地显现建筑节能的成效,最好的方法是在项目的策划和设计阶段就主动介入其中,参与制定并决策设计施工方案,检查所设计的配套设施是否完善、是否考虑到不同业主使用的设备及其区域供电容量等问题[9].②节能建筑的运行管理.建筑节能运营维护阶段的内容主要是对物业进行保养、维护、修缮、为基础的建筑节能设备的运行管理和能耗数据进行统计,努力形成可再生能源在住户中的规模化应用,提高太阳能、地热、风能、核能等清洁可再生能源的利用比例.

2.2.5拆除回收阶段当建筑完成了它的使用功能,结束使用寿命后,通常情况下,政府就会根据新的规划对土地进行改造,而拆除建筑势必会增加土地的清理成本,但是由于节能建筑建材的60%都可以回收再利用,则建筑废弃物便能够被视为一种可再生资源,对废弃物进行分类处理,对可以回收的材料尽可能回收利用,形成“资源——产品——再生资源”的循环利用模式以增加开发者的利润空间.3房地产企业建筑节能管理的利益共赢体系

建筑节能市场上主要的利益相关者有购房者、房地产商、建筑施工方、材料供应商和政府,只有设置合理的经济杠杆,建立起使节能生态建设项目中所有的利益相关者都能利益共赢的建筑节能利益共享体系,科学配置各方的利益关系,使得利益相关者从不敢违规转变为不想违规,才能从根本上保证房地产企业开发节能建筑、进行建筑节能管理的可行性.

①购房者高价购写节能建筑；②居民的满意度增加；③居民的生活成本和居住成本降低；④政府对购写拥有绿色建筑标识住宅的购房者以贷款利率上的优惠；⑤实行严格的税收政策增加购写非节能建筑的边际私人成本；⑥各级财政部门设立节能专项资金补助节能建筑项目；⑦对绿色建筑不同的星级返还容积率并给予每平方米的成本补助；⑧信贷方面“五色评级”节能环保措施良好的企业简化贷款手续和宽松政策；⑨建立建筑能效测评标识及认证制度；⑩保护环境,降低能耗；{11}节能技术研发推广投入；{12}降低开发商的节能建筑开发成本；{13}小区的物业管理成本下降；{14}建筑物拆除时,60%的节能建筑材料都可以回收再利用,减少了开发商的土地清理成本；{15}节能建筑前期投入的成本平均增加2%左右,然而其整个生命周期的建筑成本下降20%以上.节能生态建筑项目中使各利益相关者利益共赢的建筑节能利益分配体系示意图如图1所示,节能建筑的主要利益相关者,政府、购房者和开发商在该利益体系中均扮演一定的角色承担相应的责任并获得相应的利益,共同推动这个体系的顺利运行.

4结论

可以说,房地产市场从开发建设（提供增量供给）为主向投资金融（保持存量供给）为主的转变是推动开发商选择绿色建筑和进行建筑节能管理的最重要因素,原因是进行建筑节能管理能够极大地提高房地产资产价值并使开发商的持有物业增值,而房地产资产价值的提升只有通过一种系统理论的指导才能得以实现.全寿命周期管理这种理论就是从长期效益出发以项目全寿命周期整体最优作为目标的管理方法.因此,综合市场环境、恰当的理论指导和经济上的可行性这三个方面,我们可以看出,在全寿命周期理论指导下的房地产企业的建筑节能管理具有极大的可行性和可操作性,可以为我国的建筑节能管理方式提供借鉴.