中国房地产市场

[摘 要 ] 中国房地产行业在经历了1998～2007年的高速发展后,因遇到08年经济危机而跌入谷底,但随即又在政府4万亿的财政刺激政策下再度起死回生,并且形成了具有中国特色的高房价,全球当属一枝独秀.本文就当前存在的巨大楼市泡沫为切入点,深入探讨与研究当前中国房地产泡沫的形成机制,以达到对中国房地产行业发展进行研究的目的.

[关 键 词 ]房地产 泡沫 宏观经济政策

一、引言

1998年6月,政府取消了福利分房政策,转而刺激房地产行业的发展,自此以后,中国房地产一直保持飞速发展的态势,尽管政府择机对其进行宏观调控,但也未对房地产行业造成较大的影响.毋容置疑,中国房地产行业已经成为国民经济发展的一个支柱产业.但与此同时,当前的楼市存在的巨大泡沫问题也成了板上钉钉的事实,其中暴露出来的房价过高、结构不合理等问题,导致了严重的社会矛盾,也使得房地产业成为社会关注的焦点.

关于目前楼市存在的严重泡沫问题的形成机制探究上,本文试图从多角度来探讨房地产泡沫的形成机制,并提出了相应的政府宏观政策措施.

二、泡沫形成的正反馈机制

住房即可作为商品,又可作为投资品.当作为商品时,其受到供求关系的影响,供小于求,自然上涨,当作为一种投资品时,其又受到预期的影响,人们预期会上涨,则上涨,反之则亦然.当前存在的楼市泡沫问题的形成是一个恶性循环的过程.投资是建立在预期商品上涨的前提上的,而正是由于我国居民巨大刚性需求的国情,导致了房地产预期的攀升,而反过来楼市投机因素的增多又导致房价的进一步上涨,从而形成一个恶性循环,最终导致楼市泡沫的形成.

三、楼市泡沫的形成机制

1.政府财政政策对楼市的影响

对于当前中国楼市存在的泡沫问题,政府的4万亿财政政策显然难逃其责.在政府4万亿的财政投入中,其中大部分资金都流进了“公铁基”的重复建设项目当中,并且其中的大部分资金又都进了国有企业的腰包,而今年频繁出现的国企“地王”现象恰恰印证了国企拿了的钱投进了楼市的不良现象,从而在客观上大大加剧了我国楼市的泡沫化.

2.政府货币政策对楼市的影响

从2008年11月份开始取消对商业银行的信贷规模控制,由此导致了信贷井喷式增长.截止目前为止,据估算,09年的银行信贷总量已达10万亿巨额的规模,其中的大部分信贷资金都悄悄的流入到楼市,从而加剧楼市的泡沫化进程.

宽松的信贷政策对房地产市场的影响主要表现在以下几个方面:1)对于开发商而言,宽松的信贷政策使其流动性风险迅速下降,不再需要依靠降价甩卖来回笼(2008年底以万科为代表的房地产开发商就是依靠降低售价来维持回笼的).在房地产市场的形成机制中,开发商是主动定价者,开发商的流动性风险解除后,房地产就失去了下行的动力.2)商业银行为了控制风险,将信贷资金主要集中在国有控股的企业,使得这些企业得到了充足的廉价的资金的支持,而这些公司在制造业等领域无法寻找到投资机会,于是将目标转移到房地产领域,制造了很多“地王”.而土地的不断攀升又助推房价的上涨.3)对于地方政府来说,由于有了信贷资金的不受约束的供给,减轻了卖地生财的压力.根据有关部门的统计,在2009年的前八个月里,通过地方政府的融资平台增加的信贷资金约5万亿之多.因此,我们看到了2009年前三个季度出让土地面积的大幅度减少(在不断上涨的背景下,前八个月出让土地面积同比减少了25.1%).土地供应的减少助涨了土地.4)对于购房者而言,信贷井喷使之产生了强烈的资产上涨的预期,写房尤其是通过按揭贷款写房成为理性的选择.

四、楼市泡沫下的宏观经济政策探究

将存在着巨大系统性风险的房地产行业作为国民经济的支柱产业的经济结构必须得到调整,如今的高房价已成为消灭中产阶级的最佳资本品,而普通民众则只能望洋兴叹.因此,当前房地产行业存在的巨大泡沫问题必须得到有效遏制.

从宏观政策角度分析,政府大致可从以下几点政策入手:

其一,从信贷的角度看,极度宽松的信贷政策已经走到头,未来的信贷增长速度不可能再保持2009年的水平.故央行应加紧市场流动性的回收工作,降低楼市泡沫刺破的风险,并且有助于低于通货膨胀的发生.

其二,从政府财政政策角度看,政府应将下一步的政府资金重心向基础制造业倾斜,降低“铁公基”项目的资金投入比例,发展实业,防止产业空心化危机的发生,以增强对泡沫破灭时的风险抵御能力.

其三,从政府的金融体系改革来看,政府一方面要加强对整个金融体系的监管力度,一方面应进一步完善中小企业贷款制度,加强对中小民营企业的扶持力度,帮助其技术创新以及产业结构调整,将存在于股市与楼市中的资金向民族实业转移,从而在根本上解决楼市的泡沫化问题.