本站原创摘 要 ：工程造价对房地产投资起着决定性的影响,是房地产开发投资的重要组成部分.如何有效地进行工程造价控制,降低工程造价,是房地产商比较关注的问题.本文论述了工程造价管理在房地产建设工程中的重要作用,并阐述了加强工程造价管理的措施和建议,从而使工程造价得到有效控制.
关 键 词 ：房地产；工程造价；管理；控制；对策
在房地产市场遭遇国家严厉调控、市场风险增大、竞争日益激烈的情况下,注重管理、注重效益、降低成本,对房地产开发商而言比以往任何时候更显得重要.必须严格控制工程造价,降低项目成本,才能在市场竞争中立于不败之地.如何充分发挥工程造价管理在房地产工程建设中的作用,对控制工程造价,节约项目投资,为经济建设怎么写作,具有十分重要的意义.
1.工程造价的构成及特点
1.1工程造价的构成
工程造价的构成是指建设项目在工程建设过程中按各类费用支出或花费的性质和途径,通过费用划分和汇集所形成的工程造价的费用分解结构.建设项目工程造价的基本构成包括用于购写建设项目所含各种设备的费用、建筑安装施工所需支出的费用、委托工程勘察设计应支出的费用、购置土地所需的费用,也包括用于建设单位自身进行项目筹建和项目管理所需的费用等.
1.2工程造价的特点
房地产造价有大额性、个别性、差异性、动态性、层次性、兼容性等特点,这是由于工程项目周期长、规模大、造价高的特点决定的,工程造价涉及范围较广,也直接关系到人们的生活和居民的居住标准,及经济承受能力,所以工程造价的作用及影响较大.
2.房地产开发造价管理分析
2.1开发前期造价管理
2.1.1决策阶段工程造价管理.在项目建设各阶段中,投资决策阶段影响工程造价的程度最高.因此,决策阶段是决定工程造价的基础阶段,直接影响决策阶段之后的各个建设阶段工程造价的计价控制是否科学合理.在房地产实践中,在项目立项、可行性研究等决策已获通过的前提下,工程造价的控制应从以下几个方面考虑：项目选址是否符合城市规划的要求；项目是否有准确的市场预测与市场定位；要编制科学的环境评价报告；应做好地质初勘工作.
2.1.2设计阶段工程造价管理.建设项目设计阶段的管理有其特殊性.首先设计的成果是由建筑设计院完成的；其次,房地产开发公司设计人员在策化和设计过程中起沟通、协调、监控作用.因此在建设项目的设计运作过程中,房地产开发公司如何介入,如何控制设计过程,充分发挥内部资源和外部资源的能动性,是取得项目设计成功的关键.
在方案设计阶段,强有力的执行组织的结构是必须的.一般由上层领导、设计规划部门、策划部门、营销部门等部门组成,在设计规划部门的协调组织下通力合作,在方案设计过程中及时、科学地决策,保证设计进程的顺利推进.在进入施工图阶段,为了有效控制工程造价,在委托设计的同时,开发商就应对类似的建筑在心中有了一个大概的估算,包括其平方米的各项技术经济指标.在确保安全的前提下,适当降低砼标号,减少钢筋含量,收缩柱、梁体量,使工程造价控制在一个合理的范围之内.
2.2施工阶段造价管理
2.2.1工程变更和签证.工程变更和签证管理由开发企业引起的变更主要是设计变更、施工条件变更和工程项目变更,控制变更的关键在于开发商.开发商应建立工程签证管理制度,明确有关部门、有关人员的职权和分工,确保签证的质量,杜绝不实及虚检测签证的发生.为了确保工程签证的客观、准确,首先要强调工程签证的及时性.一道工序施工完,时间久了一些细节容易忘记,如果第二道工序又将其覆盖,客观的数据资料就难以甚至无法证实.因此,对签证一般要求自发生之日起半个月内办妥.其次,对签证的描述要客观、准确,要求隐蔽签证要以图纸为依据,标明被隐蔽部位、项目和工艺以及质量完成情况.
2.2.2合同管理.加强合同管理,严格控制合同变更.从项目立项,就成立合同管理小组,主要负责此项目发生的主要合同关系,并对合同进行研究和管理.针对施工阶段的合同管理,主要是要明晰合同内容和范围以及合同文件的组成,对施工合同、监理合同和材料合同的条款进行严密审查,作到资料齐全、文字严密,避免含糊其词和条款的前后矛盾.对合同履行过程进行跟踪检查和监督,提高合同执行的效率,对发生的合同变更,严格其审查和批准程序,有效地控制工程造价.
2.2.3材料、设备管理.对材料和设备的质量,应由专业检验人员进行检验,出具检验报告并负相关责任；方面,施行认证制度,并对材料采购和设备选用过程中出现的“回扣”现象进行严格管理,保证材料和设备的和质量.目前,很多业主为防止乙方偷工减科,以次充好,损害工程质量,降低楼盘品质,往往在合同中规定由业主供应材料.因此甲方采购时应该参考施工承包合同中商定的进度进行,对供货商进行资质审查,货比三家,以公布的信息为基础进行认质、询价、议价,选择适宜的合同形式签订供货合同.
2.2.4施工监理.施工过程的质量监控是现场质量管理的重要环节,有力的质量监控能使工程质量做到防患于未然,能控制工程质量达到预期的目标,有利于促进工程质量不断提高,有利于降低工程成本.在实际工作中,工程监理对工程质量的监控应该是坚决的、严格的,但在实践中坚持公平、公正、公开的原则,平等对待甲乙双方,积极参与到工程造价的确定和控制中来,在工程管理中发挥更大作用.
2.3工程竣工决算阶段的造价管理
在工程竣工结算时,严格把好审核关,在工程内容上既不遗漏,也不重复计价.正确应用定额及有关规定是做好决算的关键,双方的预算、材料人员通过合作,保证量与价的准确合理,是整个工程造价的控制划上一个圆满的句号.房地产开发企业的竞争日趋激烈,企业对经济活动的关注与监控必然不断加强和深化.实际工程中,工程竣工结算管理工作要严格审核工程量,控制高估冒算工程量套用定额,必须实事求是地、客观地反映工程实际造价；严把材料关,对材料的审计要准确；审核取费程序及其准确性,保证按照有关规定合理取费；建设单位审核完后,必须送到审计部门进行复审,以确定合理的造价,并编制符合实际的竣工结算报告,分析投资使用情况,对超支部分分析原因,总结经验教训,以改进今后的工作.
3工程造价管理在房地产工程中的作用和地位
3.1为房地产项目决策提供科学依据.房地产建设项目在投资决策前要进行可行性研究,以充分论证其技术的可行性和经济的合理性.在可行性研究阶段要做投资估算,投资估算是进行经济分析的重要基础,是项目明确决策的重要依据.工程造价决定着项目的一次投资费用.投资商是否有足够的财务能力支付这笔费用,是否认为值得支付这笔费用,是项目决策中要考虑的主要问题.如果工程的超过投资者的支付能力,就会迫使他放弃拟建的项目；如果项目投资的效果达不到预期目标,投资者也会自动放弃拟建的工程.因此,在项目决策阶段,建设工程造价管理成为房地产建设项目决策的科学依据.
3.2为筹措建设资金提供基本依据.当前的房地产工程投资己形成多元化格局,主要有各级政府行政投资、贷款、集资、利用外资、参股等形式.各种投资所占的比例与工程总投资额密切相关,如果投资总额不准确或比例失调,就必然影响开发资金的到位,也会影响工程开发期间的还贷.工程造价基本决定了开发资金的需要量,从而为筹集资金提供了比较准确的依据.当资金来源于金融机构的贷款时,金融机构在对项目的偿贷能力进行评估的基础上,也需要依据工程造价来确定给予投资者的贷款数额.