本站原创中图分类号：F275文献标识：A文章编号：1009-4202（2011）11-000-01
三明学院学生公寓BOT投资基本情况
BOT方式是指（build－operate－traner）的英文的第一个字母缩写,即“建设－经营－移交”.
2006年一月初,三明学院由于资金不足,有意以BOT方式向社会引资建设学生公寓,厦门优恩公司对该项目进行了调研,具体情况如下：
三明学院学生公寓的融资方式是由投资单位投资建设2幢学生宿舍,建成后租金收入归投资单位所有,经营期为23年,经营期后,学生公寓产权归三明学院所有.这就是所谓的BOT融资模式.
三明学院的2幢学生公寓建筑面积约为18000m2,土地所有权以412万的被三明学院写下.其中一幢楼为9000m2,计划安排1200人；另一幢为8600m2,计划安排1170人,则合计可以安排2370人.
三明学院学生公寓的收费模式为：4人间宿舍,1150元/人；8人间宿舍,850元/人.
投资计划与资金筹措
1.投资计划.该BOT项目投资是根据三明学院提供的数据制定的.项目总投资为2050万元.
2.资金筹措.本项目建设资金来源由资本金和银行贷款两部分组成,资本金为700万,银行借款为1350万元.
财务评价基础数据
1.安置学生数.每幢楼为9000m2,计划安排1200人；则两幢楼合计安排2400人.安排入住率可以保证在95％以上,这里用95％.
2.基准收益率.本项目全部投资的财务基准收益率采用8％,资本金的财务基准收益率也采用8％.
3.本项目建设期1年,经营期20年.计算期取22年.
总成本费用计算
本项目成本主要包括建安成本、配套设施成本、杂费摊销等.
1.建安成本.按照建安成本1000元/m2,总建筑面积18000m2,包括水电、电信、水龙头、水管、淋浴头、水池、洁具等,合计1800万元.
2.配套设施成本.即购置床铺、座椅、电扇等,按照100元/m2；每10年更新一次,更新一次约180万元.
3.杂费摊销.包括人防异地建设费28元/m2,消防审核费0.2％,新型材料发展基金8元/m2,工程监理费1％～3％,质监费0.15％,合计约100万,由我方和三明学院共同摊销,计50万元.
（1）人防异地建设费：50.4万
（2）消防审核费：3.6万
（3）新型材料发展基金：14.4万
（4）工程监理费：18万
（5）质监费：2.7万
4.工资及其附加
工作人员定员6人,其中管理员4名,电工1名,木工1名.管理员工资按照500元/月,电工、木工工资800元/月,福利费、保险费按照工资总额的53.5％计算,则合计6.7万元.
5.材料费、修理费
按照投资额的1％计提,20.5万/年.
6.财产保险
按照固定资产投资的0.35％来计提,计7.35万/年.
7.管理费用
按照5万/年计提
8.折旧
以综合折旧率5％计提,为102.5万元.
效益以及税金
（1）租金收入.228万/年,这里以入住率95%计算,四人间宿舍和八人间宿舍各占50%.
（2）营业税及其附加.社会性资金建高校宿舍免征营业税,城建税、教育税附加也免征.
（3）企业所得税为33%.
（4）税后利润提取10%的法定公积金后剩余部分为可分配利润,再扣除支付给投资者的应付利润,即为未分配利润,用于归还贷款.
还贷资金
还贷资金主要为还贷折旧和未分配利润.
还贷期间项目折旧额的90%用于偿还贷款.
项目评估分析
这里采用内部收益法、净现值法和回收期法对三明公寓学生宿舍项目进行评估,测算结果如下：
从财务指标上看,该项目的全部投资回报率、资本金回报率分别为6.1％和3.5％,均小于基准收益率8％；全部投资净现值、资本金投资净现值分别为-253万、-225万,均小于零.项目回收期为12.2年,项目还贷期为16.4年.从财务指标上看,该项目属于不可行.
八、敏感性分析
我们对三明学院学生公寓的各种变化因素进行敏感性分析,以估算财务内部收益率等财务指标的影响程度,敏感因素分析如下：
1.项目投资考虑+10%；
2.租金收入考虑-10%；
敏感性分析结果汇总如表所示：
敏感性分析结果表明：当投资增加10%、租金收入减少10%时,全部投资财务内部回报率和资本金财务内部回报率仍远远低于基准回报率,净现值远远低于零,属于不可行项目；仅当项目投资减少10％时,全部投资财务内部回报率和资本金财务内部回报率靠近基准回报率,净现值接近零.
九、结论
1.本项目的基本方案总投资为2050万元时,本项目为不可行项目.
2.宿舍租金收入非直接从学生直接获取,必须从学院方回收,资金回收存在隐患,作为业主方的厦门优恩公司控制力度较小.
因此建议,我公司不介入此项目.