本站原创【摘 要】房地产项目的开发通常包含投资决策、前期、建设和租售这四个阶段.随着房地产项目的进行,地产开发商对可能发生的结果了解得越多,所面临的风险因素也越少.因此,前期风险管理是房地产项目风险研究的重点.本文主要对房地产项目前期风险的识别、分析、应对和监控进行了分析和探讨,以期为同行提供参考.
【关 键 词】房地产项目；前期风险；管理
1引言
近十几年来,我国房地产市场迅猛发展.房地产项目的开发通常包含投资决策、前期、建设和租售这四个阶段.随着房地产项目的进行,地产开发商对可能发生的结果了解得越多,所面临的风险因素也越少.房地产项目前期面临的风险和不确定性因素最多,因此,前期风险管理是房地产项目风险研究的重点.[1]
所谓房地产风险管理,是指房地产开发商有意识、有目的地对房地产项目的风险进行识别和分析,并通过合理的经济手段、技术手段进行防范和应对,以最小的成本获得最大的安全保障的管理活动.房地产是高风险行业,在我国房地产项目风险管理还是一个全新的概念.目前大多数房地产开发企业还没有专职的风险管理部门和人员配备,对房地产项目风险的反应滞后,对风险的系统管理更是缺失.因此,在这样的背景下探讨房地产项目前期风险的管理具有重要的现实意义.本文主要对房地产项目前期风险的识别、分析、应对和监控进行了分析和探讨,以期为同行提供参考.
2房地产项目前期风险的识别
有效识别房地产项目的风险是房地产项目风险管理的基础和前提.所谓房地产项目风险识别,是指确定哪些风险事件能对房地产项目产生影响,并把这些风险的特性整理成相应的文档.笔者认为,房地产项目前期阶段存在的风险主要有以下三种：
第一,规划设计和手续报批风险.前期规划设计和手续报批风险主要是指项目规划和报批文件的合规性、项目的规划设计和项目定位的一致性、法律法规的变动性以及政府审批部门工作严谨性包括审批人员的差异性造成的风险.
第二,市场研究和产品定位风险.这主要是指由于房地产项目开发前市场研究不充分和产品定位不准确等造成的风险.
第三,项目施工图设计风险.这主要是指由于设计单位的选择不恰当、施工图设计技术欠缺、设计质量差等对房地产项目的安全性、经济性和适用性造成的风险.
3房地产项目前期风险的分析
对房地产项目前期风险进行识别仅仅能从宏观上对风险进行一定的辨别和了解,如果要确切地认识风险产生的根源,还必须对风险进行分析.所谓房地产项目前期风险分析,即是指在识别前期风险的基础上,对项目前期风险进行风险估计和评价.具体来讲,房地产项目前期风险的分析主要包含以下三个方面的内容：
首先,对前期规划设计和手续报批的风险进行分析.这主要是指从宏观上判断房地产项目所在地前期手续报批面临的不确定性因素和主要风险,并对政府有关部门对房地产项目报批的影响进行定性分析.
其次,对市场研究和产品定位的风险进行分析.这主要是指全面收集、分析房地产项目市场研究、产品定位、客户定位、定位及未来房地产市场发展趋势,其中包括对房地产市场的规模进行估计,对房地产市场的需求进行预测等.
最后,对房地产项目施工图设计的风险进行分析.这主要是指确定施工图设计单位的选择会对房地产项目的成本、工期和质量造成影响的风险,并根据房地产项目的实际情况分析影响施工图设计质量的风险因素.
4房地产项目前期风险的应对
房地产项目前期风险的应对主要是指对项目前期风险如何处理提出意见和对策,这样做的目的是为了提高项目目标实现的机会、降低对项目目标的威胁.一般而言,应对房地产行业风险的方法主要有风险预防、风险规避、风险转移、风险损失减轻和风险自留几种.笔者认为,风险规避、风险转移和风险损失减轻这三种方法在应对房地产项目前期风险的过程中具有重要作用.
风险规避是指考虑到房地产项目中某些风险事件存在及发生的可能性非常大,发生的后果也很严重,又没有其它应对策略可用时,拒绝实施或主动放弃可能导致风险损失的方案.风险规避是一种消极的应对风险的措施,因为它使房地产开发商因为风险遭受经济损失的可能性消失,同时,也让地产开发商丧失了潜在的获得的机会.
风险转移是指房地产开发商在项目开的过程中,想方设法把风险和应对风险的责任转移到第三方的身上.由此可见,风险转移只是将风险暂时转移到另一方,并未真正消除风险.在房地产行业,开发商往往利用保险和合同转移项目前期风险.例如,在项目前期阶段,由相关部门的指定单位或下属单位签订有关合同,完成报批手续,如环境影响报告、日照分析报告、测绘报告、交通影响报告等.
风险损失减轻是指在出现风险事件后,采取相应的措施来减少风险带来的损失.这是一种较为积极的应对房地产前期风险的方法,和风险预防相比,这种方法喝不能减小风险事件发生的可能性,但能减少风险带来的损失.房地产开发商可以通过选择专业公司报批、选择合作单位联合报批、专业设计单位负责设计、通过招标确定项目规划设计方案等具体方式来减少房地产项目前期风险有可能带来的损失.
5房地产项目前期风险的监控
通常而言,房地产项目的风险要经历风险积聚、风险显现和造成后果三个阶段.房地产项目前期风险的监控就是通过制定和实施各种前期风险的防范和处理措施.
在前期风险积聚的阶段,开发商要建立相应的风险预警机制,及时发现和消除各种潜在风险；在前期风险显现的阶段,要启动应急方案,通过积极的应对努力将风险导致的损失减少到最小；在前期风险造成后果的阶段,要对风险损失进行充分的补偿,在最短的时间内,排除直接损失给项目带来的干扰,并努力减少间接损失.